フラット35が「やめたほうがいい」と言われる理由と向いている人・いない人の特徴

2022年4月28日 2022年4月28日

フラット35を調べていると「やめたほうがいい」や「やばい」「危ない」とネガティブワードが表示されることがあります。このような言葉を見ると「フラット35は利用しない方がいいのかな」と不安になりますよね。

結論からお伝えするとフラット35にはメリット・デメリットがあり、向いていない人もいます。

この記事では、フラット35がやばいと言われる理由や向いている人の特徴を詳しく解説します。

フラット35で悩んでいる方は、参考にしてみてください。

フラット35はやめた方がいい！やばいと言われる理由

フラット35とは、民間と住宅金融公庫が提携して提供する全期間固定金利の住宅ローンのことです。完済するまで月々の返済額が変わらないことが大きなメリットです。

最長35年借入できることや、年収などの制限がないことから銀行や不動産業者にお勧めされることが少なくありません。

しかし、お勧めされたからといって安易に選んでしまうと損をしてしまうことがあります。これが、「フラット35はやばい」「フラット35はやめておいた方が良い」と言われるゆえんです。

本項目ではなぜフラット35がやばいと言われるのかその理由を三つ紹介します。

変動金利より金利が高い

まず一つ目は、変動金利（借入期間中に金利が変動するタイプ）よりも高くなってしまうことです。

というのもフラット35の固定金利には保証料なども含まれているからです。

フラット35-自己資金1割以上の場合

返済期間	21～35年
金利	年1.440～2.540％
最頻金利	年1.440％

また、フラット35は全期間固定金利となっているため借入以降に市場金利が下がったとしても、変動することがありません。

頭金なしのフルローンはさらに金利が高くなる

二つ目は、頭金（自己資金）なしで借入をしようとした場合には金利が高くなることです。

フラット35では融資率（住宅の建設費もしくは購入額に対する借入の割合）が9割を超えてしまうと、9割以下で借りるよりも金利が高くなってしまいます。

住宅ローン借入額÷住宅の建築費or購入額＝融資率

フラット35自己資金1割未満、融資率9割の場合の金利

返済期間	21～35年
金利	年1.700～2.8000％
最頻金利	年1.700％

このように自己資金がある場合とない場合では、おおよそ0.3％〜異なります。
借入額にもよりますが、月々の返済額に1万円以上の差がでることもあるのです。

団信なしの場合注意が必要

団信（団体信用生命保険）とは、住宅ローン返済中に契約者に万が一のことがあった際に、住宅ローンの残高がゼロになる保険のことです。

銀行などの金融機関では一般的に住宅ローンを組む時、団信に加入することが必須ですが、フラット35では任意加入となっています。

しかし団信に加入しなかった場合、契約者に万が一のことがあれば住宅ローンの負債が残り、家族に負担をかけてしまうことに繋がります。

フラット35は団信の加入が任意となっていますが、家族に高額の負債を背負わせてしまうことがないように別途生命保険に加入することをおすすめします。

フラット35はやめた方がいい？よかった評判

「フラット35はやめたほうがいい」と言われがちですが、決してフラット35がダメというわけではありません。

ここでは、フラット35の良い評判を紹介します。

支払額が毎月固定なので返済計画が立てやすい

フラット35は変動金利型や固定金利期間選択型と比べて、返済期間中の金利が固定となっているため、毎月の支払額が変動することがなく返済計画が立てやすくなっています。

変動金利の場合、住宅ローンの返済期間中、金利が上がると毎月の返済負担が大きくなるため家計を圧迫しかねません。

子供の教育費やライフイベントなどで大きな出費が続く場合でも、フラット35は支払額が毎月固定されているので家計に影響を与えることは少ないと言えます。

保証人・保証料不要だから借りやすかった

フラット35は銀行住宅ローンとt同じく連帯保証人が必要ありません。

その理由は、他銀行で住宅ローンを借り入れる際に発生する保証料が、フラット35では金利に含まれているため、保証料と連帯保証人が不要になるということです。

派遣社員だけど審査に通った

フラット35は審査に通りやすいことが特徴です。

銀行住宅ローンでは不安定と判断されることが多い自営業や派遣社員・パート・アルバイトといった非正規雇用者でもフラット35なら審査に通過する可能性が高いです。

また、ほとんどの住宅ローンの申込条件に勤続年数の最低ラインを設けていますが、フラット35にはその縛りがありません。就職後1年未満であっても申し込むことが可能です。

フラット35はやめた方がいい？向いている人

ここまで、フラット35のメリットとデメリットを紹介しました。
以上を踏まえ、フラット35に向いている人の特徴を解説します。

今後の金利上昇が心配な方

フラット35は固定金利ですから、金利上昇が心配な方に向いています。
変動金利型は一定期間で金利が見直され返済額が変動します。

金利を見直すタイミングは、金融機関によって異なりますが年に2回が一般的です。
金利が上昇した場合、毎月の返済額が増加してしまうリスクがあります。しかし、頻繁に支払額が増減してしまうと支払う側の負担が大きくなってしまうのです。

こういったことが変動金利型では行われるため、将来の支払い額に不安を感じる方は金利が固定されているフラット35を選ぶと良いでしょう。

住宅ローンの審査に不安がある

住宅ローンの審査に通過できるか不安な方は、フラット35を検討してもいいでしょう。

フラット35は、勤続年数が短い方や年収が400万円未満でも年間返済合計額の割合を満たしていれば申し込むことができます。

この年間返済額の割合を返済比率といい、住宅ローンの返済額が年収に対して、一定割合を超えてはならないという制限のことです。

返済率＝年間返済額÷年収×100

一般的な銀行の返済率の上限が30～40％と決まっていますが、フラット35では下記のようになっています。

ここで、返済率とあわせて審査基準をチェックしてみましょう。

年齢	申込時の年齢が満70歳未満の方
年収	400万円未満の場合：年間合計返済額30%以下 400万円以上の場合：年間合計返済額35%以下
借入額	100万円以上8,000万円以下（1万円単位）
借入期間	15年以上以上で①②のいずれか短い年齢 ①「80歳」-「申し込み時の年齢」 ②35年
床面積	一戸建て、連続建て、重ね建ての場合：70㎡以上マンションなどの共同建ての場合：30㎡以上

このように、フラット35では一般的な住宅ローンの審査と異なり、年収の制限や勤続年数、雇用形態を問わないようになっています。

諸費用を安く済ませたい

フラット35を借り入れるときに必要な諸経費は下記のようになります。

融資手数料…借入の際に伴う事務手続きなどの費用のことで、金融機関に支払う手数料。
印紙税…借り入れ額に応じた税金を納めるためのもの。
1,000万円超5,000万円以下---2万円
5,000万円超1億円以下---6万円
火災保険、地震保険…フラット35を利用する条件として加入を義務付けられている。地震は火災保険に付帯して加入するもの。
抵当権設定登記費用…登記に必要な費用。ローンの契約者が支払うようになっている。
司法書士報酬…上気の抵当権設定登記の申請は司法書士に依頼するようになっているため、司法書士への報酬が必要。
適合証明書発行費（物件検査手数料）…適合証明検査機構の検査費用や証明書の発行費。
団体信用生命保険…フラット35は団信への加入が任意。団信の保険料は借入の金利に上乗せする。

①～⑥までは必要経費となりますが、⑦団信の保険料や借入時の保証料は金利に含まれるので、工夫次第で最低限に抑えることができます。

フラット35はやめた方がいい？向いていない人

次にフラット35が向いていない人の特徴を解説します。

頭金なしで借りたい人

フラット35は頭金がない場合、自己資金1割以上と比べると金利がおよそ0.3%と増加してしまいます。金利が増えてしまうと、毎月の返済額も増加するため生活が苦しくなる可能性もあります。
また、頭金なしの場合は審査が厳しくなることもあります。

そのため頭金なしで住宅ローンを借入したい人には向いていません。

団信加入が任意に魅力を感じている人

団体信用生命保険の審査に通らなかったという理由で、フラット35を利用するのはおすすめできません。

なぜならフラット35は団信加入が任意となっていますが、契約者に万が一のことがあれば住宅ローンの負債が残り、家族に負担をかけてしまうことに繋がってしまうからです。

フラット35はやめた方がいい？おすすめの住宅ローン

フラット35のデメリットをみて、向いていないと思ったらこれから紹介する住宅ローンもお勧めです。

auじぶん銀行

auが運営するじぶん銀行住宅ローンは、申込から契約までの手続きが、ネットで完結するため来店や書類を郵送する必要がありません。

auじぶん銀行住宅ローンは、業界最低水準の金利であることが大きな特徴です。auユーザーで「じぶんでんき」をセットで契約すると最大で0.1%引き下げられます。

auじぶん銀行-住宅ローンの金利

変動金利

年0.410％（金利優待遇割：0.310%）

固定金利

（※22/4月適用）

固定10年：0.715％（金利優待遇割：0.615%）

固定20年：1.045％

また、auじぶん銀行の住宅ローンにも団信があります。

がんと診断されただけで保険金が支払われる「がん診断保障」とすべての怪我や病気に対応する「全疾病保障」をあわせた「がん50％保障団信」や「がん100％保障団信」などニーズに併せて5種類の団体信用生命保険のプランがあります。

住宅ローンの申し込みだけでなく、団信の申込・告知も原則ネットの手続きで完結します。

さらに、住宅ローンを借入れる時には様々な諸経費が発生しますが、auじぶん銀行の住宅ローンでは、収入印紙税や保証料、団信の保険料などが「0円」になります。

auユーザーの人は検討してもいいかもしれませんね。

【auじぶん銀行はここから】

ANAの住宅ローン

ANAの住宅ローンは、ANAマイレージでおなじみのANAファシリティーズ株式会社が提供する住宅ローンサービスで4つの強みがあります。

借入額が20万円あたり100マイル貯まる。
4,000万円借り入れた場合、20,000マイル貯まります。マイルを貯めている方には魅力的ですよね。
住まいのプロによる無料個別相談を受け付けている。
電話やメール、オンラインツールなど希望の方法で相談することができます。
安心のがん団信
がん診断を受けた時の保証が充実しています。そのほかにも、ニーズに併せた3大疾病団信や生活習慣病団信などを選ぶことが出来ます。
選べる2つの融資手数料と諸経費が無料に
1つ目は月々の支払いを抑えたい方に向けて借入額の2.2%(税込)
2つ目は手元にキャッシュを残したい方に向けて借入額を問わず44,000円(税込)
この2つから選ぶことが出来ます。

他にも保証料が0円、収入印紙代0円、繰り上げ返済手数料0円など様々な諸経費が0円となっています。

金利は下記の表をご覧ください。

ANAの住宅ローン-自己資金10％以上の場合

変動金利

年0.457％

固定金利

固定10年：1.050％

固定20年：1.834％

ANAの住宅ローン-自己資金10％未満の場合

変動金利

年0.507％

固定金利