住宅ローンを検討している方で「条件が良くない自分でも審査に通るかな」「審査に通らない原因に当てはまりそうだけど借りられるかな」と不安を抱えている方も多いでしょう。
しかし住宅ローンの審査は、金融機関の基準と申し込む人の状況・物件によって結果が異なります。同じ人でも通過する銀行としない銀行がありますから「落ちたと思ったのに奇跡的に通過した」ということも少なくありません。
実は私もフリーランス3期目・20代という良くない条件であり3期目住宅ローンの審査に通った経験があります。
本記事では、住宅ローンの審査に不安を抱える方へ「良くない条件でも通った体験談」や審査に落ちる理由、審査に通りやすくなるコツなどを解説していきます。
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よくない条件でも住宅ローン審査に通った方。ブラックリスト・遅延があっても住宅ローン通った体験談
早速ですが、良くない条件でも住宅ローン審査に通った体験談をチェックしてみましょう。
- 無職1年、妻の勤務年数3年奇跡が起きた！
- 過去に金融事故を起こしたけど銀行が保証会社に掛け合ってくれて通った
- 頭金を一切用意してない不利な状況で審査に通過した
- 異動履歴（※）・キャッシングがある状態で通った
- 任意整理後、住宅ローンが満額で奇跡的に可決！
- 銀行・ろうきん含め17箇所で否決、セカンドハウスローンで通った
- 入社2年目20代、4800万円の住宅ローンに通ったの奇跡しかない
参照：Twitter
このように住宅ローンは、融資先と担当者、物件やあなたの状況がマッチすれば、良くない条件で通ることがあります。
住宅ローンの審査項目は個人の属性や過去の借入状況などさまざまな項目がありますが、結局のところはその銀行が「返済能力がある」と認めるかどうかです。
過去に金融事故を起こした場合でも、現在ローンを返せるだけの年収があり返済能力が高いと判断されれば審査に通過します。
住宅ローン審査でよくない条件とは？審査に落ちる理由
住宅ローン審査で落ちる原因になる良くない条件を解説します。
信用情報の内容が悪い
住宅ローン審査では信用情報が悪いと審査に落ちてしまいます。信用情報とは個人のクレジットカードやカードローンの利用情報が記録されているものです。
過去に延滞や滞納があるとその事実が「異動情報」として記録されてしまいます。住宅ローン審査で信用情報を参照した際、異動情報があれば「返済に遅れるかもしれない」「支払いができないかも」と思われ信用してもらえません。
特に住宅ローンは返済が長期間にわたり、多額の貸付を行うため信用情報をかなり重視します。過去5年間で2ヶ月以上の滞納歴がある方は要注意です。
返済比率が高い
住宅ローンでは返済比率も重要な審査項目です。
返済比率とは、年収に占める年間返済額の割合を表すもので「返済負担率」とも呼ばれています。年収に対して、住宅ローン＋その他のローン（カードローン、キャッシング、カーローンなど）がどれくらいあるか？を下記の計算式で算出します。
年間のローン返済額÷年収×100＝返済比率(％)
住宅ローン審査ではこの返済比率30％以下であることが理想です。厳しいところになると25％程度を通過基準としている銀行もあります。
「住宅ローンの他に借入が多い」「年収に対して住宅ローン金額が大きい」場合は、返済比率が上がるため審査に影響します。
勤続年数が短い
次に注意したい項目が勤続年数です。
住宅ローンでは勤続年数が長ければ長いほど評価が上がります。これは、「勤続年数が長い＝辞めない、安定している」と判断されやすいからです。
国土交通省が実施した「民間住宅ローンの実態に関する調査」の平成30年(2018年)でも勤続年数を重視すると答えた金融機関は95.7％となっています。勤続年数が短いことで審査に通らないケースは少なくありません。
住宅ローンの場合、最低でも2年以上は欲しいところ。
特に大手都市銀行では収入の安定性を勤続年数で図る場合が多いため、勤続年数が短い方は借入先の選び方に注意しましょう。
ただ、「大手に転職し年収があがった」「公務員に転職した」「前職と同じ職種への転職」などは、勤続年数が少なくても高評価になります。
物件の担保評価が低い
住宅ローンでは物件の担保評価も重視されます。担保評価が低い物件では審査に落ちる可能性があり、もし審査に通過したとしても希望額を借入できない可能性が高いです。
住宅ローン契約では住宅を担保にお金を借りることが基本です。万が一何らかの事情で返済できなくなってしまった場合、銀行は物件を売却することで補填しようとします。
しかし担保評価が低ければ物件が売れず、売れたとしてもローン残債を完済できるだけの売却代金を得られない可能性が高くなってしまいます。
これでは返済不能となった際の銀行が抱えるリスクが高く、そこまでしてお金を貸す理由もありませんよね。ですから審査に落ちてしまうのです。
特に中古物件を購入する際には担保価値の算出が難しく、慎重な審査が行われます。
健康に問題があり団信に加入できない
銀行の住宅ローンでは団信（団体信用生命保険）への加入が必須となっています。健康状態に問題があり団信に加入できない方は、審査に通過できません。
団信は債務者がローン返済中に死亡したり、高度障害状態に陥り返済できなくなってしまった場合の保険です。万が一のことがあれば、団信から支払われる保険金で、ローン残額を返済します。
団信に加入しなければ、金融機関がリスクを追うことになりますからそのような危険を冒してまで銀行は貸付を行いません。
過去3年以内に心疾患・精神疾患・がん・難病など大きな病気をしたり手術したりした方は、審査に通過できない可能性が高くなります。
他社の借入が多い
他社借入が多い場合、前述したように返済比率が高くなりますので、審査落ちの原因となります。
カードローンやキャッシング、カーローンなど他社の借入額が多くても、年収が高ければ返済比率に影響することはありません。
しかし、借入額が多く毎月の返済額が収入の大半を占める状態では「生活が苦しくなり破綻してしまうのでは？」と思われ審査に落ちてしまいます。
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住宅ローン審査に通りやすくなるコツ
住宅ローン審査にどうやったら通りやすくなるのか、本項で解説します。
頭金を用意する
まずは頭金を用意することです。頭金を用意するメリットは下記の3つ。
- 借入額が少なくなり返済比率が下がる
- 月の返済額が減る
- 頭金を用意できる経済力があるとアピールできる
3,000万円の物件を購入する場合、500万円の頭金を用意できれば2,500万円の借入となり返済負担率や借入額が下がります。
3,000万円借り入れるよりも審査ハードルは下がりますので通過しやすくなります。
勤続年数が3年になるまで待つ
先ほど、勤続年数は長いほどポイントが高いとお伝えしました。
現在の勤続年数2年8ヶ月など、あと少しで3年を越えるという場合は、3年越えるまで待った方が審査通過率が高くなります。
もちろん、これは年収や頭金の金額にもよりますから一概に言えることではありません。ただ、他の条件（年収・雇用形態など）が良くなく審査通過ギリギリのラインにいる場合は、大きく影響することがあります。
もし「自分の場合はどうしたらいいのかな」と迷ったら「住宅ローン相談」を活用して相談してみるといいでしょう。
クレジットカードやカードローンの取り扱いに注意
クレジットカードやカードローンは、借入額が多くなく返済比率が低ければ問題になることはありません。しかし、借入額件数や金額が大きい場合は、審査に影響します。
そこで、住宅ローン審査を受ける前にできるだけ返済して整理しておくことが大切です。銀行によっては使っていないカードローンの上限枠が、審査に影響するケースもありますから、年収やその他の属性に自信がない方は、減額や解約をしておいた方が無難です。
また、返済に遅れると信用情報に載ってしまいますから、滞納などは避けましょう。
年収が足りない場合はペアローンを検討
借入額に対し年収がたりない場合は、夫婦の収入を合算して申し込むペアローンがおすすめです。夫の年収が400万円、妻の年収が120万円とすれば、合算すると520万円となり借入金額の幅が広がります。
年収が低いことが原因で審査に通らないのであれば有効な手段となります。ペアローンを組めば夫婦共々住宅ローン控除が適用されますから、節税効果としてもメリットが大きいです。
お金のプロに相談する
「審査に自信がない」「条件が良くない」という方が住宅ローンに挑む場合、大切なことは「自分の条件でも通過する銀行を探すこと」と「借入可能額や返済プランを綿密に計画すること」です。
しかし住宅ローンは数多くあり、どの銀行を選べばいいのかわかりませんよね。やみくもに審査を受けて落ち続けて、信用情報が悪くなるだけです。
そこで自分の条件ならどこの金融機関が最適か、ローン審査を通すためのノウハウを持っている専門家に相談するのも1つの手です。次項で紹介する「住まいの窓口」を活用してプロの意見を聞いてみましょう。
住宅ローン審査に不安を抱える人は「住まいの窓口」へ
マイホームの購入は、人生を左右する高額な買い物のため、住宅ローンで悩む方は多いでしょう。そんな時は、「住まいの窓口」を活用しましょう。
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住宅ローンは金額も大きくなれないことなので、わからないことも多々あると思いますが、予算のことを一緒に考えてくるので、楽チンです。
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