住宅ローンを銀行にする場合の選び方とは？注意点やシミュレーションまで解説

「住宅ローンを銀行で借りたいけどどうやって選べばいい？」

「おすすめの銀行住宅ローンが知りたい！」

住宅ローンを銀行で借りる際、このような疑問を抱えているのではないでしょうか？

 

多くの銀行で住宅ローンが用意されているため、どれがいいか迷いますよね。多額の資金が必要となるマイホーム購入は、住宅ローン選びも慎重になるでしょう。

 

そこでこの記事では、住宅ローンを銀行で借りる際の選び方をご紹介し、注意点やシミュレーションまで解説していきます。

銀行住宅ローンの失敗しない選び方

憧れていたマイホームを購入するのに、銀行住宅ローンを選ぶ段階で失敗したくはないですよね。

ここでは、銀行住宅ローンの失敗しない選び方を5つご紹介します。

金利タイプで比較する

まずは、金利タイプで比較する選び方です。

住宅ローンの金利タイプは、以下3タイプあり、どれも仕組みやメリット・デメリットなどが異なります

• 全期間固定金利型
• 固定金利選択型
• 変動金利型

それぞれ解説します。

全期間固定金利型

全期間固定金利型は、返済スタート時から完済までの全期間で金利が一定となるタイプです。

市場金利が上昇したとしても変動するリスクがなく、無理のない返済計画が立てやすい点が大きなメリットです。

 

一方、変動金利と比較すると金利は高めに設定されているため、市場金利が下落したとしても高金利のまま支払わなければならないデメリットがあります。他の金利タイプと比べて、総支払額が多くなる可能性があります。

固定金利選択型

固定金利選択型は、一定期間の金利が固定されるタイプです。期間が終了すると変動金利か固定金利を再び選択できます。

固定金利期間中は市場金利が上昇しても影響を受けないため、安心感があります。しかし、期間が終了した場合、市場金利が大幅に上昇していると、その分返済額が大きく膨らんでしまうデメリットがあります。

変動金利選択型

変動金利型は、市場金利に合わせて金利が変動するタイプです。年に2回、金利が見直され、それに伴い、元本と利息の割合が割合が変動する仕組みです。市場金利が下がれば返済額も下がる点が大きな魅力です。

 

一方、市場金利が上昇すれば返済額が増加してしまうリスクがあります。金利による影響を受けますから、長期的なマネープランを立てられない点がデメリットです。

変動金利型は、固定金利と比較すると金利が低めに設定されています。

返済方法で比較する

銀行で住宅ローンを検討する場合、返済方法で比較する選び方もあります。

返済方法は、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があり、それぞれ仕組みが異なります。

 

元利均等返済は、毎月支払う返済額が一定になる返済方法です。元金均等返済と比較して返済スタート時の返済額が少ないこと、毎月の返済額が一定であることがメリットです。

 

一方、元金均等返済と比較して元金の減るスピードが遅いため、総返済額が多くなるのがデメリットとなります。

 

元金均等返済は、毎月支払う返済額のうち、元金のみが一定となる返済方法です。利息額は借入残高に金利をかけるため、返済していくうちに利息の額も減っていく仕組みとなります。

 

ただし、元利均等返済と比較して、返済開始時の負担額が大きいので注意が必要です。

団信の保証内容を比較する

団信の保証内容を比較することも、住宅ローンを選ぶ際のポイントです。

団信とは、団体信用生命保険の略称で、万が一、契約者が死亡や重大な障害を負ってしまった場合に、生命保険会社が契約者に代わって、住宅ローンを返済する仕組みです。

 

基本的には、団信の保険料は住宅ローンに組み込まれているため、契約者が負担することはありません。

金融機関によっては、金利を上乗せして三大疾病保障やがん保障などの特約が追加できるところも存在します。

 

しかし、契約をする際、健康状態を事前に告知する義務があるため、場合によっては団信に加入できないことも把握しておくべきです。

万が一の場合を考えている方は、団信の保証内容を確認するべきでしょう。

諸費用をチェックする銀行ローンの選び方として、諸経費をチェックするのも大切です。

住宅ローンを組む際、金利や物件価格などに目が行きがちですが、他にも諸費用がかかります。

住宅ローンの諸費用とは下記のようなものです。

• 保証会社事務取扱手数料
• 融資手数料
• 登記費用
• 印紙税
• 繰り上げ返済手数料

 

上記のような諸経費をまとめると、かなり大きな金額になると想定されます。一般的には物件価格の5〜10％となるため、仮に4,000万円の物件購入であれば280万〜400万円ほどの諸経費を用意しておく必要があります。

 

諸経費は、借入先によっても異なるため、事前に確認しておきましょう

借入先・金融機関の種類

住宅ローンを選ぶには、借入先や金融機関の種類を把握しておくことも大切です。

借入先は「公的ローン」「民間ローン」「フラット35」の3種類に分けられます。

 

それぞれ、特徴があるため、これから解説します。

公的ローン

公的ローンは、公的機関が融資する住宅ローンのことです。財形住宅融資や自治体融資などの種類があります。

 

「財形融資」は、5年間の固定金利と低金利が魅力です。利用条件は、勤務先で毎月の給料から一定額天引きされる「財形貯蓄制度」を1年以上継続しており、その貯蓄が50万円以上あることです。

 

「自治体融資」は、都道府県や市町村が取り扱う住宅ローン制度です。条件や借入額の上限は、各自治体で異なるため、検討している方は、お住まいの自治体に確認してみましょう。

民間ローン

民間ローンは、国や自治体ではなく民間の金融機関が提供している住宅ローンのことです。

審査基準や金利、サービスが金融機関ごとに異なり、自分に合った条件の住宅ローンを見つけやすいのが特徴です。

 

また、不動産会社と金融機関が提携した「提携ローン」とそれ以外の「非提携ローン」に分けられます。提携ローンは、物件の審査が済んでいるため、審査の手続きが短時間でスムーズです。

 

一方、非提携ローンは、申込先やローン商品が自由に選べるため、計画的に資金計画を立てられる点が魅力です。

フラット35

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関の提携による、最長35年の長期固定金利型の住宅ローンです。長期固定金利のため、返済の計画が立てやすい点が魅力。

 

さらに、勤続年数や雇用形態の縛りが無いため、審査基準が低めに設定されていることもメリットです。住宅ローンの審査に不安がある方や、金利が変動するリスクを避けたい方にはおすすめできるでしょう。

銀行住宅ローンの金利一括比較

ここからは銀行住宅ローンの金利を表にまとめました。ローン選びの参考にどうぞ。

 

	変動金利（年）	固定金利（年）	保証料	事務手数料
auじぶん銀行	0.389%〜	0.765％〜	無料	借入金額×2.20%
住信SBIネット銀行	0.440%〜	1.360％〜	無料	借入金額×2.20%
三菱UFJ	0.475％〜	1.400%〜	借入金額×2.20%	借入金額×2.20%
PayPay銀行	0.380％〜	0.830％〜	無料	借入金額×2.20%
新生銀行	0.450％〜	0.650％〜	無料	55,000円
楽天銀行	0.537％〜	1.215％〜	無料	借入金額×1.10%〜
イオン銀行	0.470％〜	0.870％〜	無料	借入金額×2.20%
みずほ銀行	0.375％〜	1.330％〜	無料	33,000円
三井住友銀行	0.475％〜	0.990％〜	無料	借入金額×2.20%
ソニー銀行	0.457％〜	0.750％〜	無料	借入金額×2.20%

※2022/6月 現在

住宅ローンに悩んだら良い条件で借りられる銀行を一括比較「モゲチェック」を活用

マイホームの購入は、人生で1回きりの高額な買い物のため、住宅ローンで悩む方は多いでしょう。そんな時は、「モゲチェック」を活用しましょう。モゲチェックとは、住宅ローンや不動産投資ローンの新規申し込みや借り換えをサポートする、無料の完全オンラインサービスです。

 

モゲチェックの大きな特徴は、「モゲレコ」という独自のAI機能にて提案してもらえるため、自分にとって最適なローンがわかることです。

 

「モゲレコ」は、その場で金利や支払総額の増減などを提示してくれるため、審査に通りやすい銀行と出会える可能性が高いです。

申し込み画面で、以下の項目を選択すると、自分が求めているものをピックアップしてくれます

• 希望の金利タイプ
• 住宅ローンで重視すること
• 購入予定物件の種類
• 資金計画

 

あなたにぴったりの住宅ローンを紹介してもらえるので、気になる方はぜひ利用してみてはいかがでしょうか。

【モゲチェックはこちらから】

銀行の住宅ローンを選ぶ際に注意したいこと

ここからは銀行の住宅ローンを選ぶ際に注意したいことを紹介します。

友人や親が利用しているからといって自分に合うわけではない

1つ目は、友人や親が利用しているからといって選ぶことです。

住宅ローンを取り扱っている銀行や金融機関は、日本にごまんと存在します。

 

多くの銀行や金融機関が存在する中、住宅ローンの選び方に迷う方も多いですが、「大手だから」「友人や親が利用しているから」などの理由で選ぶのはおすすめしません。

 

理由は、銀行によって得意な金利が異なりますし、人それぞれ生活スタイルや将来設計なども異なるからです。

 

例えば、今後子どもの教育費の負担や妻が働き方を変えて収入が減る家庭などは、5〜10年後に返済額が増額するのは避けたいはずです。逆に子供なしで余裕がある人は最長のローンを組んでも問題ないでしょう。

 

このように、人それぞれライフプランが異なるため、親や友達が利用しているからといった理由で安易に決めるのはやめましょう。

金利が低い＝お得というわけではない

2つ目は、金利が低い＝お得というわけではないということです。webサイトに記載されている金利だけで判断してしまうと、損してしまう可能性があります。

 

住宅ローンには、手数料や保険料などの諸経費が加味されるため、銀行によっては高額になるケースがあるからです。

金利が低くても諸経費が高額である場合、割高になってしまいがちなため、一概に「金利が低い＝お得」というわけではないのです。

長期的な返済計画を立てて借りよう

3つ目は、長期的な返済計画を立てることです。住宅ローンの場合、「借入できる金額」と「返せる金額」は全く異なります。

 

借入できるからといって、闇雲にローンを組んでしまうと、生活費や交際費などを切り詰める必要があり、ストレスや不安を抱えて生活することになります。

これでは、貯金や資産運用も満足にできず、老後にも心配ですよね。

 

住宅ローンは、金利が上昇してもしなくても返済負担率は25％以内に抑えるのがベストです。

例えば、年収600万円の人であれば、手取額額は38.3万円となり、その中で住宅ローンの返済をしていかなければなりません。

返済負担率を25％以内に抑えるのであれば、月々の返済額は以下のようにになります。

借入額	月々の返済額	手取り額に対する返済負担率
3,200万円	94,874円	24.7%
3,300万円	97,839円	25.5%

※手取り38.3万円 ・返済期間35年 ・金利0.525% ・ 元利均等返済で計算

このように、住宅ローンを借入する際は、返済負担率が25％以下であるかどうか確認する必要があります。

無理のない支払いをするためには、まずは長期的な返済計画を立てて借りることが大切でしょう。

銀行住宅ローンを利用する前にシミュレーションする

ここからは、銀行住宅ローンを組む前に、実際にシミュレーションをしてみます。

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月額の返済額は返済負担率20〜25％が理想

前述したように、住宅ローンの月々の返済負担率は、20〜25％が理想と言われています。

理由は、返済期間中に家計の収支が変動する可能性があることや持ち家の維持費や管理費などが大きくかかるからです。

 

住宅ローンは、長期にわたって返済していくため、返済期間中に教育費がかかり出費が大きくなることや、転職などによって収入が減る可能性があります。

 

さらに、住宅を購入すると、固定資産税や火災保険料などの維持費がかかります。年間30〜40万円かかるとも言われているため、それらを踏まえると、あまり負担率を上げると生活に支障をきたすでしょう。

住宅ローンの無理なく返済できるのは年収の5〜6倍

住宅ローンは一生を左右するものですから、無理なく返済できる借入額が知りたいと考える方も多いでしょう。

住宅ローンの借入可能額は、年収の7〜8倍が目安となり、無理のない借入額は年収の5〜6倍と言われています。

 

例えば、年収が600万円の場合、無理なく返済できる住宅ローンの借入額は3,000〜3,600万円となります。

 

ただし、頭金を多く用意することができれば、その分借入額を減らせます。そうなると、年収の7〜8倍でも無理のない返済ができるでしょう。

限度額いっぱい借りると返済できなくなる恐れがある

住宅ローンは、限度額いっぱい借りると返済できなくなる恐れがあります。多くの方が、「上限額＝使える金額」と思いがちですが、住宅ローンの返済以外にも生活費がかかることも忘れてはいけません。

 

食費や光熱費はもちろんのこと、子供がいると養育費がかかりますし、会社の同僚や友人などとの交際費用がかかり、これだけでも毎月の出費が大きいです。

 

これらの生活費用を考えると、上限額ギリギリで借入を行うと、生活に支障をきたす可能性があるのです。

先述した通り、無理なく支払い続けるためには、年収の5〜6倍に設定するのが大切でしょう。

まとめ

本記事では、住宅ローンを銀行で借りる際の選び方をご紹介し、注意点などを解説しました。住宅ローンは、金利タイプや返済方法などを、自分が想定している返済プランと照らし合わせて検討すれば、失敗することを防げます。

 

避けた方がいい選び方は、「人が利用しているから」「金利が低いから」という理由で判断することです。住宅ローンは長期にわたって返済するものですから、生活スタイルとライフプランを考慮して、慎重に検討しましょう。

 

住宅ローンに悩んだら、本記事で紹介している「モゲチェック」へ相談してみるのもおすすめですよ。