自動車など、ローンでモノを購入する際には、一般的に頭金として全体の何パーセントかの頭金を支払います。
では、不動産の場合はどうなのでしょうか？
本記事では、不動産投資において不動産投資用物件をローンで取得する場合、どれくらいの頭金が必要になるのか、について詳しく解説していきます。
不動産投資を行う場合、もちろん100%自己資金で行う方もいらっしゃいますが、多くの方が金融機関から融資を受けローンを組みます。
その際、物件購入価格の2〜3割程度を契約時に頭金として支払うのが一般的です。
大手金融機関からの融資の場合には、3割程度の頭金が必要となる傾向が高くなります。
例えば5,000万円の物件を通常のローンで購入した場合は、頭金として物件価格の2~3割、すなわち1,000万円〜1,500万円を支払う必要が出てきます。
しかし、本当にこの頭金を支払わない限り不動産を購入できないかと言えば、そうでもありません。
頭金が物件購入価格の2〜3割必要というのは、あくまで目安であって、必ずこの頭金が必要となる訳ではありません。
中には、通常のローンで5,000万円の物件を、頭金をほとんど支払わずに取得できている方もいらっしゃいます。
また、通常のローンではなく、物件費用すべてをまかなえるフルローンや、リフォーム費用など諸経費を含めた形でフルローンを組んでいただける場合もあり、頭金ゼロで投資用不動産を購入している方は多くいらっしゃいます。
一方で、3割以上の頭金を支払わないとローンが組めない場合があるのも事実です。
つまり、頭金額は特に決まっている訳ではなく、さまざまな要素によって変動してくるということなのです。
頭金の金額は主に、「個人の評価」と「物件の評価」の2つの要素によって大きく変動します。
例えば、年収1,000万円のサラリーマンと年収400万円のサラリーマンでは、必要な頭金の金額は年収が低い方が高くなります。
なぜなら、「個人の評価」が低いためです。
また、頭金額が変わる要素はそれだけではありません。
融資をお願いする「金融機関の種類」と「日本経済の状況」によっても頭金額は大きく変わります。
| 頭金額が変動する要素 | 概要 |
|---|---|
| 物件の評価 | 融資を行う不動産の将来の資産価値下落の可能性や、今後の経済変動に耐えうる収益性が見込めるかどうかを判断する。 |
| 個人の評価 | 融資を行う上で、との人がちゃんと融資した額を定期的に返済してもらえるかどうか、収入額や学歴、職業、貯蓄の有無、紹介者の有無、不動産投資の経験の有無、与信情報などを見て判断する。 |
| 金融機関の種類 | 融資可能な金額や、返済年数、金利など融資の基本的な条件は金融機関によって違います。例えばメガバンクであれば、金利は安くなりますが、融資の審査基準は高く属性の低い投資家には基本的に融資をしてくれません。さらには、3割の頭金は覚悟しておいた方が良いと言われています。 |
| 日本経済の状況 | 金融機関の融資の条件は、国の金融政策によって大きく代わります。例えば2016年に導入されたマイナス金利下では、金融機関側は「とにかく貸したい」と融資の基準が低くなり、不動産投資家への融資額が増えました。しかし2017年に入り、不動産バブルへの懸念から不動産投資家への融資の基準が高くなり、より多くの頭金が必要になる傾向があります。昨年5%程度の頭金でよかったものが、15〜20％程度必要になってきているそうです。 |
また、通常は上記表のような条件によって、物件価格の1〜3割の範囲内で「このくらいの頭金を用意してください」と金融機関側から提示されます。
頭金額はこのように多くの条件によって変動するため、個別性が高く一概にいくらあれば必ず不動産投資ができるとは断言できません。
また、近年は不動産バブルへの懸念から、必要な頭金額は増える傾向にあります。
先ほどご紹介した「物件の評価」や「個人の評価」「金融機関の種類」「日本経済の状況」などによって頭金額は大きく変わります。
しかし、実は金融機関から融資を受ける際のローンの種類には大きく分けて通常のローン、フルローンの2種類があり、そのどれを選択するかによって頭金の金額が大きく変わってきます。
通常のローンの場合には、物件価格の10〜20%の頭金、そして不動産仲介手数料やローンの保証料、税金など諸経費として物件価格の7〜8%程度の頭金、合わせて物件価格の20%〜30%程度の頭金が諸経費を含め必要になると言われています。
例えば3,000万円の物件を購入する場合、その20〜30%（600〜900万円）の頭金が必要ということになります。
また、通常のローンの場合に必要な頭金額は前述した「個人の属性」「物件の属性」「金融機関の種類」「日本経済の状況」などによって変化します。
年収が高く、貯蓄が多いなど、属性の高い人であれば、低いパーセンテージの頭金で融資が受けられる可能性が高くなります。
フルローンとは、物件価格すべてを融資してもらえるローンのことです。
フルローンの場合、頭金は0円となりますが、不動産仲介手数料や、ローンの保証料、税金など諸経費で物件価格の約7〜8%は自己資金が必要になります。
そのため、物件購入のための頭金は必要ありませんが、諸経費という自己資金は必要になるという点を注意しましょう。
中には、フルローンの中にリフォーム代など必要経費を含んで融資をしていただける場合もありますが、完全に0円で不動産投資が出来ることはほとんどありません。
例えば、3,000万円の物件をフルローンで購入する場合は、その7〜8%(210〜240万円）の頭金が諸経費として必要になるということになります。
不動産投資用物件の購入には、物件購入価格の20〜30%の頭金が必要であると一般的には言われていますが、フルローンを利用することで、少額の頭金でも不動産投資物件を購入することが可能です。
つまり、会社勤めのサラリーマンでも十分不動産投資は可能です。
しかし、フルローンなど頭金額が低ければ低いほど毎月の返済金額は大きくなります。
その分キャッシュフローの計算をしっかりと行わなければ、損をしてしまうリスクが高くなるということを覚えておきましょう。
