賃貸の新築物件のデメリット5つと新築物件の範囲と特徴3つ
2020 06.4この記事はPRを含みます
賃貸の新築物件にデメリットはある？
一般的に、「どうせ不動産投資で物件を買うなら新築がいい」と考える人は多いでしょう。
実際、新築であれば「新築ブランド」によって家賃を高く設定できることや、当初の管理費が少なく済むことなど、さまざまなメリットがあることは間違いありません。
では、賃貸で新築物件を選ぶことにデメリットはないのでしょうか。
結論から言えば、メリットばかりでなく新築物件なりのデメリットもあります。以下に詳しくご紹介して行きましょう。
賃貸の新築物件のデメリット5つ
新築の賃貸物件のデメリットは全部で5つあります。
たとえば、内見ができないことや完成時とのギャップ、間取りの問題や物件価格などが問題になる可能性があります。
これらのデメリットは、中古の賃貸物件なら起こる心配のないデメリットであり、新築物件ならではのデメリットと言えるでしょう。
しかしながら、なるべくデメリットが起こらないように対策しておくことはできます。対応策がある場合はそちらも紹介していきます。
賃貸の新築物件のデメリット1：内見できない場合がある
新築のマンションなどを購入する場合、賃貸物件に限らずそもそも物件自体がまだ完成しておらず、内見ができないということはよくあります。
「内見」とは、実際に不動産物件を訪れ、部屋の中の様子を確認することです。
内見することで得られるメリットは多く、実際に部屋がどんな風になっているのか、部屋の高さや広さの感覚なども目で見るので分かりやすいでしょう。
さらに、窓からどんな風景が見えるのかなども確認できます。
内見してから契約できるかを聞いてみる
新築の賃貸物件であっても、可能かどうかを確認した上できちんと内見してから契約する、という対策方法があります。
しかし、この対策にもデメリットがあり、新たな契約者が「内見なしで契約する」といったような場合、そちらの方が優先される可能性が高いでしょう。
「内見してから契約」という人は、結果次第で断ってくる可能性がありますし、早く契約が成立するのなら、内見なしの方を優先するのは珍しくありません。
賃貸の新築物件のデメリット2：完成図とイメージが違う
賃貸物件に限らず、内見なしで購入する新築物件の場合に起こりやすいのが、「イメージしていた建物と実際の完成図が違う」というデメリットです。
実際、内見せずに新築物件を契約する人は多く、契約までの過程でしっかりと図面を見て確認し、納得します。また、昨今では「3D内見」なども行われています。
しかし、そうやって完成図を予想していても、実際に内見した訳ではないので「想像と違った」ということもあるでしょう。
同型に近い物件を見せてもらう
予想のイメージと完成図の違いを埋めるのはなかなか難しいのですが、同型で購入予定の物件に近い物件を実際に内見させてもらうことで、ある程度対策できることもあります。
もちろん同型とはいえ物件の細部は異なり、設備や立地条件なども違うため、新築の賃貸物件と完全に同じものとはいきません。
しかし、同型の賃貸物件を見ることができれば図面を見たり、3D内見をしたりするよりも、実物に近い姿を予想しやすくなるでしょう。
賃貸の新築物件のデメリット3：思ったより間取りが狭い
賃貸の新築物件は、実際に自分の目で確認することができないため、予想していた間取りよりも実際の間取りの方が小さくなってしまう、といったデメリットが生じることがあります。
間取りの問題は、実際に内見しないとなかなか広さが実感できない場合があります。
新築の物件で内見できないという場合は、完成予定の物件の広さを確認し、同じようなサイズの部屋を参考にして下さい。数字で見るよりずっと分かりやすいでしょう。
賃貸の新築物件のデメリット4：建材で拒否反応を起こす体質の可能性がある
最近になって耳にする機会が増えてきましたが、実際に新築物件に入ってすぐや、入居してしばらくしてから、身体に何らかの拒否反応が現れる人がいます。
色々な物質に敏感な体質の方は、特に注意が必要です。
使用されている材料を事前に確認する
拒否反応をなるべく起こさせないためには、「フォースター（4つ星建材）」や天然由来の「自然素材」、「無垢材」や「調湿建材」といった材料が使われていることが望ましいでしょう。
新築の賃貸物件となると、いろんな体質の人が入居することになります。
物件選びの際には、どんな人が入居しても大丈夫なように、どのような材料を使っているのか、あらかじめ確認しておきましょう。
賃貸の新築物件のデメリット5：家賃が割高になる
最後の新築物件のデメリットは、「新築」ということで家賃が割高になるということです。
新築の賃貸物件は購入価格が中古の賃貸物件よりも高く、最新の設備を揃えているのでそちらの費用もかかっています。そのため、どうしても家賃設定を高くする必要が出てきます。
新築の賃貸物件は家賃が高めなことで入居希望者が減る可能性があるというのがデメリットでしょう。
賃貸の新築物件のメリット2つ
ここまで、賃貸の新築物件のデメリットについてご紹介してきました。
一見デメリットばかりに見えてしまいますが、その多くは建物の内見ができないことによって発生する可能性があるものばかりです。
次は賃貸の新築物件にはどんなメリットがあるのか、設備の点や入居者とのコミュニケーションなど、2つのメリットについてご紹介して行きましょう。
賃貸の新築物件のメリット1：標準設備が充実している
新築の賃貸物件を購入することのメリットは、何といっても標準で備えつけられている設備が最新で充実していることが多い、ということです。
最新の設備は、賃貸物件への入居希望者に対して大きなアピールポイントになります。
新築物件は、やはり「新築プレミアム」として多少は家賃が高くなりがちですが、その分最新の設備だったり建物が綺麗だったりという、大きなメリットがあるでしょう。
賃貸の新築物件のメリット2：入居者とのコミュニケーションがとりやすい
新築の賃貸物件を購入することのメリットとして、新しい入居者ばかりなので、コミュニケーションがとりやすいということが挙げられます。
たとえば中古の賃貸物件を購入すると、元から住んでいる入居者をそのまま引き継ぐ可能性があります。
その場合、元からいた入居者が新しいオーナーに対して不安を持ったり、前オーナーの時からのルールがあったりと、コミュニケーションを築いていくのに時間がかかることがあるでしょう。
賃貸の新築物件の範囲と特徴3つ
賃貸物件で「新築」という場合、完成したばかりの物件を指すと考えている人が多いでしょう。
続いて、「新築」の範囲はどこまでなのかその定義について紹介します。
新築の定義は厳密にいえば「新しく建てられた建物」、「誰も入居していない建物」、そして「建物が完成してから1年以内」となっています。
新築物件を探す場合は上記のような物件が対象になり、もしもこれらとは違う条件であれば、それは新築とは言いません。
「新築住宅」とは、新たに建設された「住宅」であって、建設工事の完了から１年以内で、かつ、人が住んだことのないものを言います。
賃貸の新築物件の範囲と特徴1：完成前の新築物件
完成する前の新築物件は、明確に「新築」という物件の範囲に入ります。そして、新築物件の場合は、「完成する前に売り出す」ということがよくあります。
先に新築物件のデメリットとして内見ができないことを挙げましたが、そもそも新築物件が完成していないことが多いから、というのが理由になります。
新たにゼロから建てられ完成もしておらず、さらに入居者もいないので、まぎれもなく新築物件です。
賃貸の新築物件の範囲と特徴2：新築に近い築浅物件
建物が完成してから1年以上経っていても、築年数が浅く綺麗な物件は「築浅物件（ちくあさぶっけん）」と呼ばれています。新築ではありませんが、新築に限りなく近い物件です。
たとえば、新築で入居者が入って1か月で出て行った物件でも中古物件としてまとめられます。しかし、入居者がいても築年数が浅く新築に近い状態だと「築浅」となります。
また、完成してから１年以上経っている場合、入居者が誰もいなかったとしても新築ではなく築浅物件となります。
賃貸の新築物件の範囲と特徴3：リノベーション物件
リノベーション物件は、新築ではなく中古物件です。中古物件をどんなに綺麗にリノベーションしても、新築にはなりません。
リノベーションの他に、リフォームをすることもありますが、リフォームの目的は「悪い部分を直す・修繕する」ことです。
一方、リノベーションは「大規模な工事」を行うことなので、リフォームとは少し意味が違ってきます。
賃貸の新築物件にはデメリットも存在する
不動産投資においては、新築物件の方が入居者の人気もあり、家賃も高めに設定できるなどのメリットがあると考えている人も多いでしょう。
しかし、実際には新築物件には新築なりのデメリットが存在しています。
大切なことは、新築物件のメリットとともにデメリットがあることも知った上で賃貸の物件選びをすることです。
それぞれをしっかりと理解し、自分の状況に合わせた賃貸物件を探して行きましょう。
