借地権の更新料とその計算方法とは？高額請求された時の対処法も紹介
2020 10.21この記事はPRを含みます
借地権とは
借地権とは借地借家法で定められている、土地を借りて自己が所有する建物を建てる事ができる権利のことです。
資材置き場など、建物を建てずに土地を活用するときには、借地借家法が適用されない場合もあります。建物が建っていることが借地権の発生条件の目安となります。
借地権の更新
借地権には、当初定められた契約期間で借地関係が終了し契約更新がない定期借地権と、契約更新のある普通借地権があります。
普通借地権は借りている土地の上に所有する建物が建っている間は契約の更新が可能です。契約満了時に貸主が正当な理由によって拒まない限り契約を更新できます。
借地権が存続する期間は、借地借家法第3条によって30年（ただし契約で30年以上の期間とした場合には、その期間とする）と規定されています。建物が残った状態で契約を終了するときは、貸主に対し建物の買取り請求を行うことも可能です。
借地権更新に関する法律「旧法」「新法」とは
借地権の更新に関する内容は、以前使用されていた法律と現在使用されている法律とで大きく違います。旧法は借主の保護を主な目的としており、所有者であっても自分の土地を取り戻しにくい法律になっていました。
1992年に施行された新しい借地借家法では、借地権の契約期間も大幅に変わっています。また、権利が残存している期間中は、物件が朽廃または滅失した場合でも権利が守られるようになりました。
旧法と新法の違いとは
新法になり普通借地権、定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権、一時使用目的の借地権の5つが設定されました。
旧法では建物の材質や工法などによって借地権の存続期間が異なりましたが、新法の普通借地権で決められている契約年数は、所有者との取り決めがなければどの建物であっても同じです。
建物の価値が認められなくなった場合に借地権が自動的になくなる記述も、新法には記載されていません。
旧法と新法の手続きの違いとは
旧法では初回更新を行う最低限の期間が木造住宅などは20年以上、堅固な建物は30年以上とされ次の更新も20年後、30年後と長めに設定されていました。
新法は初回更新後からの設定が旧法より短く、2度目の更新以降の年数も決められています。旧法、新法どちらの場合も、契約更新を希望する意思があれば借地契約は更新可能です。
更新料の支払いに義務はあるの？
借地契約が満了となった時、更新料の支払い義務があるならば、予算に組み込んでおく必要があるでしょう。
判断がつかないときには一度、契約書を見直しましょう。契約書に法定更新の場合も更新料を支払うよう記載されているかどうかがポイントとなります。
借地契約における法定更新は借地に建物が存在していることが前提です。更新を希望することにより以前と変わらぬ内容で更新したとみなされます。
更新料に支払い義務はない
法的にみると、契約で合意していない更新料の支払い義務はありません。支払い義務はないのに、更新料を払う習慣のある地域もあるようです。
更新時に土地の所有者から請求されたとしても、契約で合意していなければ必ずしも更新料を支払う必要はありません。更新時期がきても建物がある以上は法定更新により契約は継続されるため、更新料を支払わないことで借地契約が必ず無効になることもないでしょう。
更新料を支払う必要がある場合3つ
法的には支払う義務がない更新料ですが、必ずしも支払う必要がない訳ではありません。土地の所有者との間に取り決めがある、合意が成立している、以前に支払った事実がある、以上3つのケースでは更新料の支払いが必須になります。
それぞれのケースを詳しく見て、どういった場合に更新料を支払わなければならないのかを確認しておきましょう。
1：契約書に支払い義務が明記されている場合
土地を借りる際に交わした契約書に、更新時に更新料を支払うことで更新できるといった内容が明記されている場合は、更新料を支払わなければなりません。
更新までの期間が長いため、契約内容を正確に記憶していないことも考えられます。契約内容をはっきり覚えていないときは必ず見直して確かめましょう。
契約書が法定更新になっている場合でも、更新料を支払うことに合意しているかどうかで支払い義務があるかないかは変わります。
２:両者に支払いの合意がある場合
契約書に更新の場合は更新料を支払うとだけ記載されているときは注意が必要です。支払う金額などがはっきりしていなければ、貸主と話をして更新料を決めなければなりません。
協議によって更新が決定したときは貸主と借主の双方が合意の上での更新となり、更新料は必ず支払わなければなりません。話し合いにより約束を取り交わしたとみなされます。
3：過去に更新料を払っていた場合
更新料の支払いは過去に更新料を支払ったかどうかもポイントとなります。契約書に更新料に関する内容が書かれていなくても、以前に支払っていれば更新料の支払い義務が生じます。
更新料を支払ったかどうか記憶が曖昧ならば、更新日が近づいてきた時点で過去の記録をチェックし、貸主との間にトラブルが起きないようにしておきましょう。
更新料支払いの習慣もある
首都圏や一部の地域では借地の更新時に更新料を支払うケースが多く見られます。土地の所有者が更新のときに更新料を請求することも習慣化されているのでしょう。
更新料の請求に関しても法律では定められていませんので、地域習慣であるとの理由で合意なしに更新料を支払う義務はありません。
更新料を支払う習慣は、東京で始まったと言われています。
訴訟の回避
先に挙げた、「契約書に支払い義務が明記されている場合」「両者に支払いの合意がある場合」「過去に更新料を払っていた場合」の3つの支払い理由のいずれかに該当するにもかかわらず更新料を支払わなかった場合には、契約を解除されることもあり得ます。
実際に金額も決められているのに支払わず借地契約の解除に至ったケースもあります。支払いの義務が生じたときにはきちんと対応することで訴訟を回避できます。
借地で賃貸経営を行う場合は、金額面で訴訟にならないよう更新料を明確に記し、お互いの合意の上で決まった金額を支払うといいでしょう。
貸主との関係性
建物の増築や改築、借地条件を変更したい時、借地権の譲渡や物件を又貸ししたい場合は貸主の許可が必要です。更新料を支払っていなければ、スムーズに承諾を得られるかどうかわかりません。
更新料の支払いは法的に義務化されてはいませんが、貸主と借りる側の関係には影響を及ぼすでしょう。
増改築などへの融資を受けるためにも貸主の許可は必須です。労力や時間的な無駄を省くためにも貸主とは良い関係を保ちましょう。
借地権の更新料の相場は
契約書に相場相当の更新料を支払うと記載されていることがあります。更新期間が長くなる借地契約は、更新料の金額を細かく決めても時代の流れにそぐわないことが考えられます。
相場という言葉が使われているのは、不当な金額の請求がないようにするためです。その時代に支払う更新料として妥当な金額と捉えるといいでしょう。更新料の相場は計算によって出すことができます。
更新料の計算方法
更新料の一般的な算出方法は2種類あります。一つ目は借地権価格をベースにした算出方法です。借地権価格の5％～10％が更新料となります。二つ目は更地価格を使用した方法です。更地価格の場合はその2～6％になります。
更地価格は路線価に土地面積を掛ければ算出可能です。条件によっては、計算方法が変わる場合があるので注意してください。借地権価格は更地価格に借地権割合を掛けることで計算することができます。
借地権の更新期間
普通借地権の更新は最低限の年数が規定されています。現在、初回更新までの期間は合意のある場合30年以上、合意のない場合30年となっています。最初の更新後は20年、2度目の更新以降は10年です。
1992年7月31日までに借地権を設定した場合は、旧借地法の規定に基づいた期間で更新を行います。1992年8月1日以降は現在の借地借家法で決められた普通借地権の更新期間が適用されます。
借地権の更新料の支払い方法
借地権の更新料は地代と一緒に支払うのが一般的です。更新日の前の月もしくは更新した月に支払うようにしましょう。地代を銀行振り込みで支払っていても、現金で手渡している場合でも同様です。
金額によって支払い方は変わります。更新料が高額で一度に払いきれない金額である場合は、支払い方法について貸主と話し合い支払い方を決めましょう。毎月の地代と共に更新料を分割で支払うケースも見られます。
更新料支払いの高額請求の対処法2つ
貸主との間に合意があると更新料を請求されます。妥当な金額であれば問題なく支払うことができますが、想像していた以上に高額だったらそのまま支払うことはできないでしょう。
一方的に支払いを拒否すれば貸主との信頼関係が崩れてしまうことも考えられます。相場とかけ離れた高額な更新料を支払うよう求められた場合、どのように対処すべきかを確認しておきましょう。高額請求された際の対処法は2つあります。
1：話し合う
請求された更新料の金額が高すぎて納得できないのであれば、貸主と話し合う機会を設けましょう。合意がなく地域の習慣によって請求された場合は支払い義務はありませんが、貸主と借主との関係を悪くしないためにも交渉することが望ましいです。
話し合いが思うように進まない、金額を変更できないなど、自分の力だけで解決することが難しい場合には別の方法で解決に導くことができます。
2：弁護士に相談
更新料に関する話し合いに応じてもらえない、話し合っても解決に至らないのであれば、弁護士に相談してみるのも一つの手です。法律の専門家の力を借りれば、解決の糸口が見えてくるでしょう。
合意があれば貸主は借主に更新料を請求できますが、いくら請求しても構わない訳ではありません。裁判となったケースでは、価格が相場相当であれば支払い請求が有効であるとされています。
借地権の更新料の相場や支払い方法を知って安心しよう
借地権の更新料支払い義務が発生するのはどんな場合か、相場や相場の計算方法について理解を深めておくことは大切です。頭に入れておけば更新時期が迫っていても、慌てずに対処することができます。
更新料を支払い、更新に合意するときには、更新契約書を作成しておくと後で役立つ可能性があります。貸主の合意が得られれば、更新に関連した以外に増改築や条件の変更に関する内容を含めればより安心できるでしょう。
