任意売却後の残債はどうする？任意売却の条件6つと相談窓口をご紹介

2020 10.21この記事はPRを含みます

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンなどの返済ができなくなったり、売却しても残債が発生する場合に、金融機関の合意を得て不動産を売却する方法です。

一般的に、住宅ローンの返済が3ヵ月以上滞ると金融機関に自宅を差し押さえられ、強制的に自宅が競売にかけられる可能性があります。

競売にはさまざまなデメリットがあるため、できるだけ競売にかけられないように事前に金融機関に相談した上で、任意売却をしたほうがよいでしょう。

任意売却の条件6つ

任意売却を行うにはいくつかの条件を満たす必要があります。

住宅ローンの滞納が続き、ついに自宅が競売にかけられそうになってから慌てて任意売却をしようと思っても、間に合わないことがあります。

任意売却を行うにはいくつかの条件があるため、まずはそれを押さえておきましょう。ここでは任意売却の条件6つをご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

条件1：金融機関など債権者の合意を得る

任意売却を行うには債権者と話し合い、合意を得る必要があります。しかし住宅ローンを1、2カ月滞納している程度では合意を得るのは難しいでしょう。

また、将来住宅ローンの返済が難しくなりそうだからといった理由で、任意売却を行うこともできません。任意売却はあくまで滞納が3ヵ月以上続き、本当に返済ができなくなった場合の手段です。

条件2：差し押さえられた物件ではない

任意売却を行うにはすでに差し押さえられた物件ではない必要があります。

住宅ローン以外でも所得税や固定資産税などの税金の滞納が続くと、住宅を差し押さえられてしまうケースがあります。住宅が差し押さえられてしまっていると売却はできないといわれています。

そのため、差し押さえられてしまった物件を任意売却したい場合は、まず市役所に行って差し押さえを解除してもらう必要があるでしょう。

条件3：売却価格が妥当である

任意売却を行うには売却価格が妥当である必要があります。

金融機関に任意売却の合意を得るためには、物件に市場価値がなければいけません。たとえば建築基準法に違反している物件などの場合、任意売却を行っても売れなかったり、非常に安い価格になってしまうこともあります。

そういった場合は金融機関も債権額の回収ができないため、売却価格が妥当な物件でなければ任意売却は難しいでしょう。

条件4：売却の為の期間が十分である

任意売却を行うには、売却の為の期間が十分に確保されている必要があります。

任意売却で債権者が用意する売却活動期間は、3ヵ月から半年程度が目安になります。ただし債権者は住宅ローンの回収を急いでいるため、売却に時間がかかると競売へと移行されてしまうケースがあります。

競売が申し立てられても、すぐに入札可能になるわけではありませんが、競売が開始してしまうと条件が厳しくなることがあるため、早めの任意売却が重要です。

条件5：管理費などの滞納金が少ない

任意売却を行うには管理費などの滞納金が少ない必要があります。

マンションなどを任意売却する場合、住宅ローンだけでなく修繕積立金や管理費といった他の費用も滞納しているケースがあります。

そういった滞納金は任意売却を行った売却価格の中から補填することができますが、あまりに多額の場合は債権者が任意売却を許可しないことがあります。管理費などの滞納がある場合は注意しましょう。

条件6：連帯保証人の同意を得る

任意売却を行うには連帯保証人の同意を得る必要があります。

住宅ローンで債務者の返済が滞った場合、連帯保証人がいれば債務者の代わりにローンを支払う必要があります。これは任意売却を行う場合も同様で、売却後に残った残債については債務者が支払えなければ連帯保証人に支払いの責任が発生します。

そのため、任意売却を行う場合は連帯保証人にもしっかりと説明し、同意を得る必要があります。

任意売却の主な流れ

任意売却を行う場合はどのような流れになるのでしょうか。実際に任意売却を行うことを決めても、どのような手順で行えばよいのか知らなければ不安にもなるでしょう。

ここでは任意売却の主な流れについてご紹介していきますので、参考にしてみてはいかがでしょうか。

手順1：任意売却の相談をする

任意売却を行う場合、まずは任意売却の実績がある不動産会社などに相談しましょう。

任意売却をしたい場合は、最初に金融機関に相談するのではなく、売却を依頼する業者に相談するのがおすすめです。業者に相談すれば、金融機関との交渉も行ってもらえる可能性もあります。

任意売却の相談をする場合は、業者からしっかりと説明を受けて信頼できる業者を選ぶようにしましょう。

手順2：現状を洗い出す

任意売却を行う場合、現状の洗い出しを行いましょう。

任意売却の相談をしている業者と面談をして、住宅ローンの滞納の有無や残債、管理費や修繕費積立金の滞納の有無、債権者の名前、税金の滞納の有無、差し押さえされているかどうかなど、現在の状況を伝えます。

その上で業者とのスケジュールや具体的な売却方法などを相談するようにしましょう。

手順3：価格の査定

任意売却を行う場合、価格の査定を行いましょう。

話がまとまったら、不動産の査定を行います。実際に自宅に来てもらい、過去の取引事例や相場などから価格を査定してもらいます。また、その際には債権者への提示や任意売却用に自宅の写真を取ることになるでしょう。

手順4：債権者との交渉

任意売却を行う場合は、債権者との交渉を行いましょう。

業者が作成した任意売却の査定結果や資料をもとに、債権者と交渉を行います。販売価格などの具体的な交渉は業者が行ってくれるでしょう。債権者の合意を得られた場合は、業者と任意売却の媒介契約を結ぶことになります。

手順5：任意売却の開始

任意売却を行う場合、以上のすべてが終了したら任意売却を開始します。

債権者の合意を得て業者と媒介契約を結んだら、任意売却活動を開始します。業者が物件の写真や情報をインターネットに掲載したり、指定流通機構のレインズに登録します。販売状況に関しては、定期的に業者から報告を受けることになります。

任意売却後の残債は支払い義務がある

任意売却をしたあとも残った住宅ローンは残債と呼ばれます。

任意売却後の残債に関しても支払い義務がありますが、すでに任意売却で住宅ローンは破たんしているため、残債はローンとは別の借金となります。

残債に関しては、自己破産などをしない場合は債権者に月々支払える金額を相談し、今後も支払っていくことになります。残債の返済は、多くても月々数万円程度で行うことになるでしょう。

任意売却後の残債についての相談窓口

任意売却後の残債は、どういった機関に相談すればよいのでしょうか。少しずつでも返すのが難しいということもあるでしょう。

ここでは任意売却後の残債についての相談窓口についてご紹介します。

金融機関

任意売却後の残債は金融機関に相談しましょう。

任意売却で発生した残債については、金融機関と返済方法を交渉することになります。月々の残債の返済が数千円でも苦しいという場合も、まずは相談するようにしましょう。

法テラス

任意売却後の残債は法テラスに相談するのも良いでしょう。

法テラスは、さまざまな法的トラブルを解決するために国が設立した法的トラブルの相談窓口です。任意売却で残ってしまった残債について誰に相談すればいいのかわからなければ、法テラスに頼るのも良いでしょう。法テラスならまずは無料で相談できます。

任意売却を考えている場合は残債が出ることも想定しよう

残債が出ることも考慮して、任意売却の条件や手続きの流れを押さえておきましょう。

強制的に自宅を売却される競売と違い、任意売却であればプライバシーを守りながら一定の住宅ローンを返済することができます。ただし、任意売却を行っても残債が発生するケースがあることは覚えておく必要があります。

そのため、任意売却の際には残債が出たケースも想定して行動するようにしましょう。