中古住宅の不動産登記費用を解説｜諸経費5つと司法書士の選び方

2020 10.21この記事はPRを含みます

不動産登記とは？

不動産登記とは、土地や建物などの不動産の権利関係などが誰が見てもわかるようにするための制度です。

不動産登記では不動産がどこにあるのか、どこの誰が所有しているのかということだけでなく、不動産の面積や建物の種類、構造などが記載されます。

不動産登記を行うことで不動産という財産を守るだけでなく、公正で安全な取引を行うことができるようになります。

中古住宅を購入した際に必要な登記は？

では、中古住宅を購入した際にはどのような不動産登記が必要になるのでしょう。

中古住宅を購入したら所有権移転の登記を行う必要があります。中古住宅ということですから売主が不動産を所有していて、その売主（所有者）の情報が登記簿に記載されています。

不動産登記をすることで、不動産の所有権が買主に移ることになるので所有権移転登記を行う必要があります。

土地と建物それぞれについて所有権移転登記することとなります。

中古住宅の登記に必要な費用

ここからは、中古住宅の所有権移転の登記に必要な費用について見ていきます。

中古住宅取得費用が大きな金額になってしまうので見落とされがちですが、中古住宅を購入し所有権移転登記を行う場合には登記費用がかかります。不動産登記費用の内訳は登録免許税と司法書士への報酬です。

登録免許税

法律で定められている登録免許税を支払わなければ、所有権移転の登記に限らず不動産登記を行うことができません。

登記費用の中でも多くを占めるのが登録免許税です。中古住宅を購入して所有権移転の登記を行う場合には土地と建物それぞれ登記が必要ですから、それぞれに登録免許税が必要です。

登録免許税は土地・建物それぞれ税率が決まっており、固定資産課税台帳の価格が課税標準価額となります。

司法書士への報酬

中古住宅を購入した場合の不動産登記は自分で行うことができますが、書類作成には難しい内容が含まれ不備が起こりやすいので、登記代行のプロである司法書士に依頼して行うのが一般的です。

ですから登記費用に司法書士に支払う報酬も含まれてきます。

司法書士の報酬は司法書士が自由に決めることができるため、依頼する司法書士により差が出てきます。相場を調べ妥当な金額であるかを判断して依頼したいです。

中古住宅購入時の登記費用以外の諸経費5つ

ここで、中古住宅購入する時にかかる登記費用以外の諸経費について紹介していきます。

中古住宅を購入すると住宅そのものの費用や登記費用以外に5つの諸経費が発生します。5つの諸経費とは印紙代・ローンに関する費用・仲介手数料・不動産取得税・固定資産税等精算金です。

諸経費それぞれについて細かく見ていきましょう。

諸経費1：印紙代

中古住宅購入した時にかかる登記費用以外の諸経費としてまず挙げられるのが印紙代（印紙税）です。

中古住宅の売買を行う時には、売主と買主との間で売買契約書を交わすことになります。その売買契約書に貼る印紙代が必要です。

印紙を貼らなくても売買契約書の効力がなくなるわけではありませんが、法律で定められている印紙税を収めていないと分かると過怠税を支払わなければなりません。

諸経費2：ローンに関する費用

金融機関からローンを借りて中古住宅を購入する場合には、登記費用以外の諸費用としてローンに関する費用が必要です。

住宅ローンの諸費用には、金銭消費貸借契約書（ローン契約書）に貼る印紙代、融資事務手数料、保証会社に支払うローン保証料、融資基準に合う住宅かを調査する物件調査手数料、抵当権設定のための登記費用、登記にかかる司法書士報酬などが含まれています。

諸経費3：仲介手数料

中古住宅購入する時にかかる登記費用以外の諸経費として大きな割合を占めるものに仲介手数料が挙げられます。

売主と買主との間に不動産会社などの仲介会社が入っているときに支払われるものです。不動産会社に支払う仲介手数料は上限が200万円以下は5％以内、200万円超400万円以下は4％以内、400万円超は3％以内と決められています。

取引価格を価格帯ごとに分け仲介手数料の計算が行われます。

諸経費4：不動産取得税

中古住宅を購入する時にかかる登記費用以外の諸経費として地方税である不動産取得税も挙げられます。

固定資産課税台帳の価格が課税標準額で税率は4％ですが、2021年3月31日までに取得した住宅は特例措置を受けることができるようになっており税率は3％です。

諸経費5：固定資産税等精算金

中古住宅購入する時にかかる登記費用以外の諸経費には、固定資産税などの清算金もあります。

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に対して課されるもので、途中で所有者の変更があってもその時点から計算しなおして課税されるものではありません。

ですから引き渡し前後で日割り計算して精算が行われるのが一般的です。

固定資産税以外に精算の対象になるものとしては都市計画税があります。

登記費用を抑えたいときの司法書士の選び方

ここからは、登記費用を抑えたいときの司法書士の選び方について見ていきます。

一般的に不動産を何度も購入することはありません。ですから、依頼する司法書士はどのように選べばいいのかわからないという人も多いでしょう。

わからないから高額な登記費用を請求されないかという不安がありますし、できるだけ登記費用を安く抑えたいと考えるものです。

選び方1：わかりやすい料金設定がされている

登記費用の中でも登録免許税は決められているので問題になりませんが、司法書士に支払う報酬は司法書士が自由に決めることができるため問題になることがあります。

支払う報酬が明確でなく、追加で費用が発生してしまい最初に想定していた費用よりも高額になってしまったということが起きる可能性があります。

司法書士はわかりやすい料金設定がされているところを選ぶとトラブルが起こりにくくなります。

選び方2：説明がわかりやすく丁寧

説明を分かりやすく丁寧にしてくれる司法書士を選ぶということも登記費用を抑えるだけでなく、安心して手続きを進めるために重要なことです。

わかりやすい料金設定がされていても手続きによって追加費用が発生してしまうケースもあります。そのことを事前に説明してくれるだけで依頼主は想定しておくことができ、後々トラブルが起こりにくく、不信感を抱くことがなくなります。

選び方3：司法書士紹介サイトを利用する

司法書士は不動産会社が紹介してくれることもありますが、紹介だと登記費用を比較することができません。提示された登記費用が妥当なものなのか判断しづらいので、登記費用を抑えたいなら自分で見つけ出す方がいいでしょう。

現在、インターネットから司法書士の情報を集めることができ、たくさんの司法書士が登録している紹介サイトを利用すると、比較しやすいですし条件に合う司法書士を見つけやすいです。

登記手続きを自分で行う場合のメリットとデメリット

登記費用を抑えるためには司法書士に支払う報酬を省き、登録免許税だけにしたいと考える人も多いでしょう。

最初の方でも言いましたが、中古住宅を購入した時に発生する登記は自分で行うことができます。自分で登記を行うにはそれなりの準備が必要で、自分で行うことにはメリットとデメリットがあります。

ここからは、登記手続きを自分で行う場合のメリットとデメリットを紹介していきます。

メリット：登記費用を抑えることができる

登記手続きを自分で行う場合のメリットは登記費用を抑えることができるということです。

中古住宅と言っても支払う費用が高額になるため、登記を自分ですることで司法書士に支払う報酬を抑えることができ、登録免許税だけで申請を行うことができます。

デメリット：手続きに不備が出てしまう可能性がある

登記手続きを自分で行う場合のデメリットは、手続きに不慣れな人が行うことで不備が出てしまう可能性があるということが挙げられます。

申請書を自分で作成することはできますが内容が難しいものもあり、添付する書類が多くあるので不備が発生してしまう可能性があります。

不備があれば訂正しにいかなければならないのでそれだけ時間がかかるので、不備がないように下調べをしてから書類を作成しなければなりません。

中古住宅の登記費用は事前に準備しておこう

不動産登記には登録免許税と司法書士に支払う報酬がかかり、中古住宅の購入には登記費用以外にさまざまな諸経費がかかるということがわかりました。

登記費用を含めた諸経費を合計すると大きな金額になりますから、事前にいくらぐらいになるかを想定して準備しておく必要があります。