不動産バブルによる不動産投資の影響6つ！影響を受けにくい物件とは？

2020 10.21この記事はPRを含みます

不動産バブルとは

不動産バブルとは、投機によって不動産価格が上昇してしまい、本来の物件価格からかけ離れたものになってしまうことです。

バブルは泡のことですが、経済では実態を伴わない価格を意味します。不動産は、需要と供給によって価格が上下しますが、投機資金は需要以上に相場を押し上げてしまいます。

資産価値は増えているように見えますが、実態はなく一瞬にして暴落する危険をはらんでいます。

不動産バブル崩壊の可能性がある時期

不動産バブル崩壊の可能性がある時期は、日本経済の今後の動向が不安視され始め、マンションの売り出し価格が下がり始めた頃です。

「地価神話」と呼ばれるほど地価は下落しませんが、マンションの売り出し価格は需要を反映するので、不動産業者は売り切るために最初から販売価格を下げ値崩れのきっかけになります。

景気の先行きが不透明になると金融機関が融資審査を厳しくするので、ローンを組めなくなることも原因です。

過去の不動産バブルとの比較

1990年頃の不動産バブルや2007年のリーマンショック直前と比較して2018年の土地価格は、商業地では値上がりしていますが、住宅地の平均価格は低い水準のままです。

2018年の東京は、2020年東京オリンピック開催を前に東京再開発が進んで商業地は値上がりしています。

不動産が投機の対象になった不動産バブル期と異なり、現在の不動産価格は実際の需要に支えられたものです。

不動産バブルによる不動産投資の影響6つ

不動産バブルによって不動産投資への影響は避けられず、賃貸物件の需要や経済、オリンピックとの関係を注視する必要があります。

賃貸物件が需要の変化や経済状況の悪化、オリンピック開催後の需要と供給のバランスによって、不動産投資は影響を受ける可能性があります。外国人投資家の動向や日本国内の人口減少問題も考慮しなければなりません。

不動産に関する法律改正も、不動産価格に影響します。

不動産バブルによる影響1：賃貸需要との関係

不動産投資によって賃貸物件が供給過剰になれば、不動産価格が下落する可能性があります。

過去の不動産バブルでは転売による売却利益が目的でしたが、現在の不動産投資は家賃収入を得ることが目的です。そのため家賃収入と物件価格のバランスが崩れるとすぐにわかるので、不動産バブルが起きにくくなっています。

不動産投資による供給増加と人口減少に伴う需要減少による将来的な影響はあるでしょう。

不動産バブルによる影響2：経済との関係

経済活動が活発になれば不動産価格は上昇し、不景気になると不動産取引が少なくなって、不動産価格は低迷します。

2011年の東日本大震災からの復興と耐震構造への建て替えで、建築ラッシュが続いています。労働人口の減少による慢性的な人手不足と資材不足で建築コストが増加し、物件価格の上昇が続いています。

消費税引き上げ前の駆け込み需要も、経済と不動産バブルの影響のひとつです。

不動産バブルによる影響3：オリンピックとの関係

オリンピック開催及び東京再開発によって、建築ラッシュが続いていることも、不動産価格の上昇に影響を与えています。

ほとんどのオリンピック開催地では、開催決定から建築ブームが押し寄せて、不動産価格は商業地を中心に値上がりします。オリンピックが閉幕すると、一転して需要がなくなって不動産価格が下落するといわれています。

多くの開催地が選手村をマンションに改装して販売するので、住宅供給が過剰になってしまいます。

不動産バブルによる影響4：外国人投資家の動向

外国人が日本の不動産を投資目的で購入するので、外国人投資家の動向が投資市場に影響を与えます。

海外と比較して東京や大阪、仙台や札幌の不動産は利回りが良いので、中国投資マネーが流入して不動産価格を上げ、中国経済が悪化すれば投資を控えるので日本の不動産価格が下がります。

リーマンショック以降の円安も日本の不動産が人気の原因で、日本経済の今後の動向は中国人を中心とした外国人投資家からも目が離せません。

不動産バブルによる影響5：高齢者の増加

高齢者が増加して労働人口が減少し、不動産需要が低迷すると不動産価格に影響を及ぼします。

労働人口の減少は不動産購買層の減少につながり、不動産市場が不活化する要因です。一方、高齢者は相続税対策として不動産投資で高級物件を購入するパターンと家賃収入を目指すパターンがあり、どちらも不動産市場に影響します。

リタイア後の高齢者自身の住み替えやリフォーム投資も堅調で、当面は底堅い需要が期待できます。

不動産バブルによる影響6：不動産関係の法律改正

不動産関係の法律改正によって、不動産市場に影響を与えることがあります。

1988年に農地法で生産緑地に指定された市街化区域の土地が指定解除を迎える2022年以降、宅地利用できるので不動産バブルが懸念されています。

2015年に施行された空き家対策推進に関する特別措置法によって空き家の解体や活用がすすめられているので、マンションやアパート以外の一般住宅市場も法律によって影響を受けています。

不動産バブルの影響を受けにくい物件5選

不動産投資をする場合、不動産バブルの影響を受けにくい物件を購入すると計画的な運用を続けられます。

不動産バブルの影響を受けにくい物件の特徴は、景気によって需要の変動がないことです。都市部や利便性の良い土地、駅の近くなど家賃が多少高くても、入居ニーズが見込めます。

セキュリティ対策や住みやすさを優先した物件は、都市部だけでなく地方でも人気があり空室率低下を避けることができます。

不動産バブルの影響を受けにくい物件1：マンション

マンションや一戸建て住宅は、不動産バブルの影響を受けにくい物件です。

商業施設やオフィス需要は、景気の動向によって大きく変動しますが、住宅に対する需要は堅調です。核家族化から単身世帯や少人数世帯の増加で、戸数は増加傾向にあります。

フリーランスが増えてマンションを住宅用と仕事用に複数借りる人や、NPOなどの法人が一般住宅をオフィス化する流れも影響を与えています。

不動産バブルの影響を受けにくい物件2：都心部の物件

人口減少により地方では過疎化が進んでいますが、都市部では人口が集中しているので、不動産需要が増加しています。

地方での深刻な少子高齢化は、都市部への人口流入の裏返しです。都市部では人口が増え続けているので、住宅需要が多く不動産バブルと無関係です。

地価が高く家賃も比例して高くなりますが、住み続けたい人が多くいるので、都市部の住宅需要は今後も期待できるでしょう。

不動産バブルの影響を受けにくい物件3：アクセスの良い物件

都市部だけでなく、地方でもアクセスのよい物件は人気があり、不動産バブルの影響を受けにくい物件です。

住みやすさ、暮らしやすさは住宅を選ぶ時に外せない条件です。ターミナル駅や商業施設に近い場所は生活の質を向上させ、満足度も高くなります。

無理をしても購入したい、賃貸で入居したくなる生活環境は、ステータスシンボルとして欲求を満足させる意味もあります。

不動産バブルの影響を受けにくい物件4：駅に近い物件

入居ニーズがある駅に近い物件は、若者だけでなく高齢者にも人気なので、不動産バブルと無縁です。

駅に近い物件は都市部でも地方でも高いニーズがあります。最近ではリタイア後に高齢者夫婦だけになって、郊外の一戸建て住宅を手放し、駅に近い物件に住み替える高齢者が増えています。

近距離で全て完結できる駅の近くは、ターミナル駅ほど騒がしくないので高齢者にとっても生活しやすい場所です。

不動産バブルの影響を受けにくい物件5：設備が充実している物件

オートロックや宅配ボックスなど設備が充実していると、入居ニーズが高く、不動産バブルの影響を受けにくい物件です。

賃貸住宅に求められる条件は、安全と安心です。オートロックやインターフォンは安全確保に欠かせません。宅配ボックスやWi-Fiも現在の生活には必需品なので、整備された物件は、多少高くても安定したニーズがあります。

駐車場やエレベーターも物件を選ぶ際の目安にされる設備です。

不動産バブル崩壊が起きた場合の対処法は？

不動産バブル崩壊が発生しても、住宅需要はなくならないので、現在の資産を有効活用します。

不動産バブル崩壊により金融機関の審査が厳しくなるので新規融資は見込めず、新築も中古住宅も不動産市場は停止状態になります。

いつが不動産バブル崩壊前夜かわかりませんが、不景気による解雇や収入減で家賃滞納が増える可能性はあっても、入居ニーズは必ずあるので現在の資産を手堅く運用することがおすすめです。

不動産バブルの理解を深めよう！

不動産投資をする際は、過去の不動産バブルに対する理解を深めて対策を行うことが必要です。

日本経済は、不動産バブル崩壊を経験して生まれ変わりました。現在も投資の対象として不動産購入をする人がいるので、バブル崩壊の懸念は常にあります。

不動産バブル崩壊が発生しても影響の少ない物件に投資して被害を最小限に食い止める対策を行って、確実に利益を手にする経営を目指しましょう。