共有持分を売却する方法5つ！売却するときに注意すること4つ
2020 10.21この記事はPRを含みます
共有持分とは
「共有持分」とは、一つの不動産を複数人で所有している状態のことを言います。また、広義では「共有名義」と表現されることもあります。
この記事では、主に共有持分を売却する5つの方法と、売却するときに注意すること4つについてご紹介して行きます。共有持分を持て余している方や、これから共有持分の購入あるいは売却を検討している方は、ぜひご一読ください。
共有持分がある理由
一般的な「共有持分」の考え方は、複数人で物件を購入した結果として、誰に所有権を帰属させるのか、1人なのか複数人なのかを決定するということです。
具体的な例を挙げると、「結婚した夫婦が資金を出し合って購入した不動産である場合」「何人かが資金を出し合って買取りをした不動産である場合」、さらには「親が亡くなった場合の兄弟姉妹への不動産の遺産相続」の3つが共有持分のケースとなります。
共有持分を売却する方法5つ
ここまで見て来たように、「共有名義の不動産」は自分一人の資産ではありません。「他人との共有資産」という性質上、単独で売却することは難しいのではないかと考える方も多いのではないでしょうか。
結論から言えば、共有財産を売却することは可能です。また、売却以外にも共有財産を手放す方法があります。以下に「共有持分を売却する方法」について5つご紹介していきますので、ぜひ参考にして下さい。
共有持分を売却する方法1：売却は単独行為ができる
買い手を探すことが難しく、買値が安くなる可能性や、他の共有持分権者とトラブルになる可能性が高くなるというリスクをしっかりと理解しておきましょう。
共有持分を売却する方法2：共有持分は放棄することができる
「共有持分の放棄」は、制度としては存在しています。その典型例は、「使われていない状態の不動産であること」、あるいは「使われてはいるがマイナス（負担）の方が大きい不動産であること」です。
この場合、自分が持分を放棄した分だけ、他の共有持分権者の持分が増えることになります。また、この共有持分の放棄は「みなし贈与」となり、放棄した共有持分を受け取った共有持分権者全員に贈与税が課税される場合があります。
共有持分を売却する方法3：第三者に売却する
共有持分の場合、共有持分権者全員で第三者に売却する方法もあります。この場合は、1つの不動産を売却するので安価で売却する必要がなく、親族間での共有不動産である場合は関係を良好に保つことができます。
ただし、売買契約成立後に不動産を共有する中の1人でも売却を辞めてしまえば、売買契約は無効になり、「契約不履行の違約金」が共有持分権者全員に発生します。中心になってまとめる人と、全員の意思統一は欠かせません。
共有持分を売却する方法4：共有持分権者間で売却する
共有持分を他の共有持分権者に売買することも可能です。
たとえば3人以上の共有の場合でも、買い取り手以外の持分権者に許可を取る必要はありません。買い取る側のメリットが大きい場合は、資金調達が可能であれば円滑に進むことが多いでしょう。
ただし、親族間の場合は、関係性によっては円滑に進まない場合や、売買価格が難航することもあるでしょう。誓約書作成についても、後に不備が出た場合はトラブルになる可能性があります。
共有持分を売却する方法5：分筆して売却する
「共有持分」の場合、自分の持分を分筆して売却することが可能です。「分筆」とは、1つの土地を複数に分けて登記することです。
分筆することによるメリットには、「異なる権利関係を登記できること」「異なる地目を登記できること」「税金が安くなる場合があること」「遺産分割がしやすくなること」の4つが挙げられます。
ただし、中には分筆できない土地もあるので注意が必要です。
分筆するときの問題点とは？
分筆を考える場合には、問題点も理解しておきましょう。
土地によっては新築ができなくなったり、固定資産税が上がることがあります。また、使い勝手が悪くなったり、リフォームがしにくくなったりするという問題も出てきます。
登記が分かれることで手間も増え、さらに分筆した土地が等しい価値になるように分ける必要も出てきますが、自分一人ではできないので費用がかさみます。土地の評価額が下がる可能性も念頭におきましょう。
分筆の手順
共有持分を分筆するためには、以下の手順を踏む必要があります。
まず、土地家屋調査士に相談・依頼します。次に、法務局・役所での調査が実施され、現地予備調査で、現地調達・現地立ち合いが行われます。
そこで境界確定測量が行われ、分筆案が作成しされます。その後、境界線（境界標）が設置され、最後に分筆登記書類を作成して申請するというのが一連の流れです。
共有持分を売却するときに注意すること4つ
ここまで売却方法を5つ挙げてきましたが、いかがでしたでしょうか。ここからは、共有持分を売却する際の注意点についてご紹介していきます。
売却する際に、この注意点を知らないと損をしてしまう場合がありますので、しっかりと覚えておきましょう。
売却するときに注意すること1：売却の費用配分を決める
共有持分を売却する場合、「売却のための費用」が発生します。
1つ目は仲介手数料で、「不動産会社に仲介を依頼した際に発生する費用」です。2つ目は買取いるための費用で、これは「自分が第三者に不動産を売却する側になった際に発生する費用」です。
そして3つ目は、買い取った場合の費用で、これは「自分が他の共有持分権者から不動産を買い取る際に発生する費用」です。
これら3つの費用配分をしっかり決めておきましょう。
売却するときに注意すること2：売却価格を決める
共有持分を売却する際は、売却価格を決めておきましょう。その費用は、買取人によって異なります。
高値で買取ってくれる可能性があるのは、他の共有持分権者です。場合によっては、市場価格の相場で買取ってもらえるでしょう。不動産会社に買取りを依頼することもできますが、多くの場合、市場価格の5～6割程度になります。
不動産会社に買取りを依頼する場合は、一括査定を利用して自分の不動産の価値を把握しておきましょう。
売却するときに注意すること3：窓口を決める
不動産を売却する際は、トラブルをできるだけ回避するため、窓口担当者を決めておくことが重要です。
不動産の売却は、不動産会社、司法書士、買主など、多くの第三者と関わりながら話が進んでいきます。そのため、窓口担当者が決まっていないと、連絡を取るべき相手の選定や話の正確性に混乱が生じます。
売却に関わる全ての人々の混乱を避けるため、代表者を1人決めて、第三者の対応をその代表者に任せる形にしてください。
売却するときに注意すること4：全員の意思を固める
共有持分権者全員で所有している不動産を第三者に売却する場合、共有持分権者全員の意思を固めておくことは必須です。
売買契約成立後に、不動産を共有する中の1人でも売却を辞めてしまえば、契約不履行の違約金が共有持分権者全員に発生する可能性があります。
売却の際にトラブルにならないよう、共有持分権者全員の意思はしっかりと固めておきましょう。
共有持分の売却先を選ぶポイント
共有持分の売却先の選び方も、重要なポイントになります。
売却先としては、「共有持分権者への売買」「第三者への売買」「不動産会社への売買」、そして「専門の買取り業者への売買」の4つが挙げられますが、それぞれのメリット・デメリットをしっかりと把握し、自分に適した売却先を決めて手続きを進めましょう。
共有持分を売却するメリット・デメリット
共有持分の売却には、メリットとデメリットがあります。メリットは「住宅ローンの控除」や「相続税の節約」、「住居用財産の買替えの特例に当てはまること」などです。
たとえば夫婦での共有持分の場合、住宅ローン控除と居住用財産の買換えの特例を二重に受けられる可能性があります。ただし、「両者に安定した収入があり、どちらも仕事を辞めない」という条件がありますので注意してください。
共有持分は、基本的には共有持分権者の承諾を得ないと売却できません。また、遺産相続発生時などに共有持分権者が増えて行くことや、共有持分取得時の費用が全員分必要になる場合もあります。
さらには、ローン返済中に贈与税が発生する可能性もあり、離婚した場合などは売却が難しくなる可能性が高いということがデメリットとして挙げられます。
共有持分を売却しよう！
この記事では、「共有持分を売却する方法5つと売却するときに注意すること4つ」について解説してきましたがいかがでしたでしょうか。有持分は、所有し続けるのも売却するのも大変です。
しかしながら、適切な手続きをすれば共有持分の売却は可能です。今現在、共有持分を持て余している方、あるいは共有持分の購入や売却を検討している方は、この記事でご紹介したメリット・デメリットなどを考慮しながら実践してみましょう。
