土地の評価額を構成する5つの価格｜土地の計算方法や評価額に差が出る原因を解説！

2023 12.11この記事はPRを含みます

そもそも土地の評価額とは？

土地の評価額とは、法律に基づき公的な機関が公表している土地の価格のことです。そのほかに、不動産会社が査定する査定額や、土地を販売するときの売値など、土地には様々な価格があります。

 

土地を売りたい時や買いたい時に、土地がいくらなのかを知りたい方もいるでしょう。また、土地を相続する方や土地を贈与したい方は、相続税や贈与税がいくらかかるのか計算する時、必要になるのが評価額になります。

土地の評価額を構成する5つの価格

土地の評価額は、5つの価格で構成されています。5つの価格があることによって次のメリットがあります。評価を管轄しているところが異なることで、価格を補いあい、また基準日が違うことで、価格の変動を確かめることもできます。

 

そして、土地を取り引きするのか、税金を調べるのかによって、参考にする価格が違います。これから土地の評価額について知りたい方のために、詳しく紹介していきますので、参考にしてください。

土地の評価額を構成する主な価格1：基準地価

基準地価とは、都道府県知事が国土利用計画法に基づき基準地を選んで、鑑定評価員による鑑定評価を基に判定したものです。

 

調査は毎年7月1日時点における価格について行い、毎年9月下旬に公表されます。基準地価は都市計画区域外の住宅地や商業地、林地なども含んでおり、公示地価を補うものとされています。

 

一般の方や地方公共団体などが土地を取り引きする際の基準とされ、適正な価格を知る際の参考になります。

土地の評価額を構成する主な価格2：実勢価格

土地の実勢価格とは、実際に取り引きされた価格のことで、時価と同じ意味で使われています。

 

国土交通省の「土地総合情報システム」というサイトで過去の取り引き価格を調べられます。不動産を購入した人からのアンケートにより実際の価格などの情報を集めたもので、取り引きする際の参考になります。

土地の評価額を構成する主な価格3：地価公示価格

地価公示価格とは、国である国土交通省が地価公示法に基づき選んだ土地を、2名の不動産鑑定士の評価を基に判定されたものです。

 

調査は毎年1月1日時点における価格について行われ、毎年3月に公表しています。

 

基準地価と同様に、主に土地を取り引きする際の指標となっています。実勢価格と同じく国土交通省の「土地情報総合システム」というサイトで調べられます。

土地の評価額を構成する主な価格4：路線価

路線価とは、道路に面する宅地の1平方メートル当たりの価格のことで千円単位になっています。毎年1月1日時点における、地価公示価格などを基にした価格の80％を目途に評価されたもので、毎年7月に国税庁が公開しています。

 

路線価は相続税や贈与税を計算するときに使われます。国税庁のホームページで、路線価を調べられます。

土地の評価額を構成する主な価格5：固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税評価基準を基に、各市区町村が決めている価格です。土地は宅地や畑、駐車場などの地目別に評価され、3年に一度見直されています。

 

固定資産税の他に都市計画税や登録免許税、不動産取得税を計算する時に使われます。

 

評価額を知るには、支払っている固定資産税の納税通知書を見るか、管轄している市区町村の役所で固定資産課税台帳の閲覧を申請するか、固定資産評価証明書を申請すれば見られます。

【種類別】評価額の計算方法3つ

税金を計算するときに、持っている土地や家屋がいくらなのかを評価しなければなりません。

 

土地の評価額は、公表されている価格を使って、おおよその計算ができます。これから相続税評価額、固定資産税、家屋の評価額の3つの計算方法について紹介します。ぜひ参考にしてみてください。

評価額の計算方法1： 相続税評価額

相続税評価額とは路線価のことで、相続税と贈与税を計算するときに基となる価格です。

 

土地を評価するときは、宅地や畑などの地目ごとに評価します。土地の評価額の計算方法には、路線価方式と倍率方式の2種類があります。その土地に路線価が設定されているか、いないかによって計算方法が違います。まず路線価で調べてみましょう。

路線価方式

路線価方式とは、路線価が設定されている地域の土地を評価する方法です。

 

まず国税庁のホームページで対象の土地の路線価を調べます。路線価は正方形など形が整っていることを前提としていますので、実態に近づけるためには奥行きなどの各種補正率で補正してから面積を乗じて計算します。評価額は路線価×奥行き価格補正率×面積で求めます。

 

注意点は相続税や贈与税の場合、取得した年度の路線価をみることです。

倍率方式

倍率方式とは、路線価が設定されてない土地を評価する方法です。

 

調べ方は国税庁のホームページで対象の土地の路線価図をみて、価格のない倍率地域にある土地か確認します。そして、倍率表で倍率を調べます。評価額は各市町村が評価した固定資産税評価額に倍率を乗じて求めます。

 

注意点は、相続の場合、相続開始日が属する年度の固定資産税評価額をみることです。

評価額の計算方法2：固定資産税

固定資産税は毎年1月1日時点に土地や家屋を所有している人に課される税で、固定資産税評価額にあたる、課税標準額に税率1.4％を乗じて求めます。

 

課税標準額とは、何もない土地の場合、固定資産税評価額と同じになります。住宅用地などには特例率があり、固定資産税評価額に特定率を乗じた額になります。固定資産税は更地や駐車場などは高くなりますが、住宅を建て活用すれば税の負担が軽減される仕組みになっています。

評価額の計算方法3：家屋の評価額

家屋とは住宅などの建物を指します。相続税と贈与税を計算するときの家屋の評価額は、固定資産税評価額と同じになります。

 

固定資産税を計算するときの家屋の評価額は、実際の取り引き価格とは異なります。固定資産評価基準を基に、評価の時点において同じものを新築した場合の建築費と、建築後の年数の経過による損耗による減価を考慮し評価したものに、税率1.4％を乗じて計算されます。新築された住宅には減額制度があります。

土地の評価額に差が出る原因3つ

土地の売買において、同じ土地でも、土地の評価額に差が出るのは、評価するところや基準がそれぞれ異なるからです。

 

公的な機関が調査している土地の評価額は、土地を取り引きする際の目安となります。また不動産会社の査定額によって市場の価格がわかります。それらを総合して、実際の売値を決めていくことが重要です。これから評価額に差が出る原因について紹介します。

土地の評価額に差が出る原因1：価格は同じではない

土地を売却する際の売値は、土地の評価額や不動産会社の査定額と同じではありません。社会情勢や需要によっても左右されますが、最終的には評価額や査定額を参考にし、自分で決めるものです。

 

土地の評価額で、ある程度の土地の相場を把握できます。また、不動産会社に査定を依頼することで、査定額と相場の比較が出来て、売値を決める際の基準になります。

土地の評価額に差が出る原因2：算出方法の違い

土地の評価額が違うのは、それぞれ評価する目的や算出方法が違うからです。

 

税金を知るのが目的なら、固定資産税評価額や路線価を調べて、土地の売買が目的なら実勢価格や地価公示価格、そして不動産会社の査定額を調べましょう。不動産会社の査定額は、周囲の取引状況や立地なども考慮されています。

土地の評価額に差が出る原因3：業者の得意とする分野の違い

不動産会社といっても様々あり、どの業者を選ぶかが重要です。業者によって得意分野が違いますので、事前にホームページ等で販売実績などを調べましょう。

 

そして、査定を依頼する時は、2社以上の複数の業者に依頼するのが賢明です。

土地の評価額を理解し自分で計算してみよう

土地の評価額には5つの価格があることを紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。

 

土地は立地など条件がそれぞれ異なり、同じものはありませんので、自分で正確に評価することは難しいですが、自分で計算し、ある程度の目安を知ることはできます。

 

土地の評価額について理解し、目的に合わせて自分で計算してみましょう。自分である程度、計算方法やの相場を知っていると、専門家の評価を見て意見もでき、より納得できるでしょう。

 

土地に関する記事を以下のリンク先にまとめていますので、興味がある方はご参照ください。

マンション購入時等の土地・建物の価格割合の確認方法や計算方法｜建築価額表からの推計手順

隣の土地は買うべき？土地を買うコツや土地価格調査方法を紹介！

 

 

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