副業で不動産投資を行うメリット5つとデメリット6つ｜不動産投資資金

2020 06.4この記事はPRを含みます

不動産で行う副業とは

不動産で行う「副業」というのは、収益不動産と呼ばれる投資目的で所有する不動産の売買益を目的にしたり、賃貸として貸し出して家賃収入を目的にする投資です。

不動産投資は原則として副業禁止となっているサラリーマンにも人気です。それは、不動産投資の性質から禁じられている副業には当たらないことが多い、という理由があるからです。ただ会社の規約はそれぞれの会社で違うので、確認してみてください。

不動産投資の種類

不動産投資の種類は多く、一戸建てへの投資やマンションへの投資、住居や店舗またはオフィスといった形態の違いや、投資信託やREITなどさまざまな種類があります。

もともとある程度の自己資金を用意してはじめなければならない不動産投資から、少額で開始することのできる不動産投資もあります。自分の資金や目的に合う投資を見つけてみましょう。

マンション等の一部屋を運用する

比較的に自己資金に余裕が少なくてもはじめることができるのがマンションなどの一部屋を投資として運用する不動産投資で、こちらは「区分投資」と呼ばれています。

マンションの1部屋、あるいは複数のマンションの部屋を所有することでリスクの分散ができること、マンション1棟を購入する訳ではないのでそこまでの資金は必要ないことなどから人気のある不動産投資です。空室リスクが高いなどのデメリットもあります。

一棟で大きく運用する

マンション一棟を運用するのはマンション投資の中でも「一棟投資」と呼ばれるもので、資産価値の上昇による売買益狙いや、家賃収入を得ることを目的に投資が行われています。

区分投資よりも資金は必要ですが、マンションの数戸が空室になったとしても他の部屋が埋まっていれば収入があるため空室リスクが少なく、利回りも高めです。ただマンション一棟の投資となると、区分投資よりも管理が大変になります。

不動産投資は副業として運用可能なのか

本業が他にある人の場合、副業をするためにはいくつかハードルがあります。しかし、不動産投資に限っていえば副業としても問題ないケースが多く、本業の片手間に行うことも不可能ではないため人気があります。

ここからは不動産投資がどんな風に副業として魅力的なのか、サラリーマンでも運用可能なのかを紹介します。

副業で行う際の不動産投資のメリット5つ

まず紹介するのは、不動産投資を副業に選ぶことのメリットです。

不動産投資には会社の禁じる副業とはならないケースが多いこと、意外と手間がかからない投資であること、ハイリスクではないことや年齢制限がないこと、節税効果が期待できるなどのメリットがあります。

不動産投資のメリット1：副業扱いとならないケースが多い

すでに上でも解説したように不動産投資は副業扱い、とはならないケースが多いため、サラリーマンの副業として向いているというメリットがあります。

副業には明確な定義がありません。そのため、会社の規約にある副業がどんなものかは会社によって違います。たいていは本業に支障があるものや定期的な収入があるものは副業として禁じられていますが、不動産投資はそれにあてはまりにくいという特徴があるのです。

不動産投資のメリット2：手間がかからないビジネスである

不動産投資にはいろいろな種類があるのですが、投資用マンションを所有したとしても管理を管理会社に任せることができるため、手間がかからないメリットがあります。

物件所有の手間がかからないこと以外に、株やFXのように日々の値動きを常に細かくチェックしておく、という手間もかかりません。時間のかからない手間の少ない副業がよいという方に、不動産投資が向いていると言われる理由です。

不動産投資のメリット3：お金を急に失う事がない

不動産投資はローリスクでローリターンの投資だと言われているように、安定性が高くいきなり大金を失う、といったことはほとんど起きない投資になっています。

株やFXのように、ほんの1日の値動きで大金を得たり大金を失ったり、ということはほぼ起こらないでしょう。不動産の資産価値が下がることはありますが、賃料や売り値が下がっても物件はそのまま残っています。そのため安定的な投資を望んでいる人にも人気があります。

不動産投資のメリット4：何歳からでも始めることができる

不動産投資ははじめようと思えば何歳からでも始めることができる投資であるため、どんな人にも挑戦しやすいというメリットがあります。

若い20代のうちから不動産投資をはじめる人もでてきています。ただ投資に年齢の問題がないとはいえ、ローンを利用する際には20代と60代以上は借りにくくなることがあります。20代は勤続年数の短さから、60代以上は収入面から審査が厳しくなることがあるでしょう。

不動産投資のメリット5：節税を行うことができる

不動産投資では物件の購入費用を毎年、「減価償却費」として経費を計上することができるため他の投資に比べて節税効果がある、と言われています。

減価償却費を計上できる年数は建物の構造別に、法律によって定められています。その期間の間、実際に支出を伴わない経費として計上することができる訳です。

またその他に、万が一不動産投資で赤字がでた場合に赤字分を給与所得から差し引ける「損益通算」もあります。

副業で行う際の不動産投資のデメリット6つ

ここまでは不動産投資を副業とした場合のメリットについて解説してきました。しかしながら、メリットがあれば当然ながらデメリットもあります。ここからは、不動産投資を副業として選んだ際に考えられるデメリットについて見ていきましょう。

不動産投資ではときに天災や災害の影響を受けたり、不動産特有の空室リスクや家賃滞納などのトラブルが起こることもあります。デメリットもしっかり押さえておきましょう。

不動産投資のデメリット1：利益に対する諸経費が多い

不動産投資のメリットとして紹介した節税効果の「減価償却費」をはじめとして、マンションでよくある修繕積立金などの諸経費が利益に対して多い、というデメリットがあります。

不動産投資の場合、購入してからも月々の管理費用などがかかるなど、思ったよりも諸経費がかかることを知っておいた方がよいでしょう。

不動産投資のデメリット2：副業のためローンを組む場合

不動産投資を副業として行うためにローンを組む場合、通常のように本人の返済能力や支払い能力が審査される他に、投資する物件が投資先として魅力的かどうか収益性が高い物件かどうかも審査されることになります。

また、投資用とはいえローンは借金です。すでに他にローンを組んでいる方は投資のためのローンを組みにくくなるなどの影響があるでしょう。反対に、投資のローンが居住用住宅ローンの審査に影響することもあります。

不動産投資のデメリット3：税金関係

副業として不動産投資をする場合のデメリットとして、税金関係が本業だけの場合よりも複雑になったり、確定申告が必要になったりするケースがあります。

とくにサラリーマンは一般的に年末調整があるため、確定申告は不要（できない訳ではありません）だと言われています。しかし不動産投資を副業として選んだ場合は、確定申告をする必要がでてくるでしょう。その分の手間は増えることになります。

不動産投資のデメリット4：諸経費

不動産投資の場合は購入したあとも毎月諸経費がかかるとすでに解説しましたが、物件が空室になったりすると経費のみが計上され利益がない状態になったりする空室リスクもあります。

不動産投資の諸経費は、空室で収入がなくても発生するものです。空室リスクの低い物件を所有することや一棟投資をすることでリスクを低下させることはできるでしょう。しかし、完全に空室リスクをなくすことは難しいです。

不動産投資のデメリット5：すぐに買い手が現れるとは限らない

不動産投資を副業とした際のデメリットの1つには、いざ投資した不動産を売ろうとしてもすぐに書いてが現れるとは限らない、というデメリットもあります。

一戸建て投資やマンション投資など金額の大きな投資の場合、買い手側もそんなにすぐには現れないことがほとんどです。不動産を手放したい・現金化したいとなったときもすぐにできる訳ではない、というのがデメリットになるでしょう。

不動産投資のデメリット6：天災などで不動産が損壊するリスクがある

不動産投資のデメリットとして、天災や自然災害などで不動産が損壊して資産価値が下がってしまう、というリスクがあります。日本は災害の多い国として知られているので、まったく天災や災害のない地域を選ぶというのは不可能に近いでしょう。

このデメリットを避けるためには、土地の歴史やハザードマップを調べて該当の土地の情報を確認することが必須となってきます。損害保険にもきっちり入っておくことがおすすめです。

実際に不動産投資を行う5つの手順

ここからは、実際に不動産投資を行っていくための手順について紹介いたします。

まずは資金を用意することから投資用のローンを利用するか否か、重要な不動産会社選びや管理会社選び、物件選びなどがあります。

不動産投資を副業として選ぶ方は増えているのですが、実際に不動産について詳しく知らないという方も多いです。副業として成功させるためにも、押さえておきたいポイントを紹介しますので見ていきましょう。

不動産投資を行う手順1：副業として許容できる資金を用意する

不動産に限らず、投資を行う際には生活資金とは別の、副業として万が一のことがあっても許容できる余剰金を用意する必要があります。

少額の資金だった場合は、ソーシャルレンディングやREITなど、1万円からでもはじめることのできる投資を選ぶことになります。ちなみにですが、一般的に不動産投資における少額とは1000万円以下、になります。副業では少額投資になることが多いでしょう。

不動産投資を行う手順2：ローンを利用してレバレッジを利かす

副業で不動産投資をするメリットの1つに、少額でも投資用のローンを組みやすくレバレッジを利かせることができるというメリットがあります。

金融機関から投資のためのローンを借ります。これにより、手持ちの資金よりも多くの資金で投資を開始できるメリットがあります。

ローンでは固定金利か変動金利か選ぶ場合があるでしょう。変動金利の方が金利は低めですが、金利が上昇すると支払いが増えるので慎重にどちらか選びましょう。

不動産投資を行う手順3：不動産会社を選ぶ

副業での不動産投資の成否は選ぶ不動産会社によっても大きく左右されますので、どんな不動産会社を選ぶのかは重要です。

不動産会社選びでは複数社から比較して選ぶこと、シミュレーションが現実的かどうか、物件の問題点もしっかりと説明してくれるかどうかをしっかり見極めましょう。

その不動産会社が管理している物件を実際に見て、管理が行き届いているか、入居率やリピート率なども確認しておくとよいでしょう。

不動産投資を行う手順4：運用する物件を探す

実際に投資することになる物件を探しますが、きちんと収益を得られるよう優良物件を探すためには「実質利回り」を確認すること、築年数や物件の実際の様子なども確認しておくとよいでしょう。

ただ、新築の場合は実際の物件を確認することはできない場合がほとんどです。物件周辺のハザードマップやコンビニ、駅などの有無を調べてきちんと収益がでそうな物件を探せるかどうかが投資の成否を分けるでしょう。

不動産投資を行う手順5：必要に応じて管理会社を探す

不動産会社が管理も行っている場合がありますのでその場合は探す必要はないのですが、必要になった場合は不動産を管理する管理会社を探すことになります。

管理会社は不動産の敷地や共用部分の管理を主に行っており、物件の資産価値低下をどれだけ防げるか、空室リスクの上昇や低下に大きく関わってくる要素です。しっかりと管理を行ってくれる管理会社を探しましょう。

副業として不動産投資を行う際の資金

副業としてに限らず、不動産投資を行う際にはどれだけの資金を用意することができるかで狙える物件が変わってくるため、どの程度の資金を用意するか、用意できるかは重要です。

少額の資金しか集められなかった方でも、投資用のローンが利用できれば大きな投資をすることも不可能ではありません。中には1万円から投資できる、かなり少額の不動産投資もありますのでまずはそちらに挑戦してみる、というのもよいでしょう。

1：現在の年収ベースでの資金の目安

ローンを利用するにしても、現在の年収によって借りられる限度額はおおよそ決まっています。

例えば、年収300万円以下までの方なら借り入れ可能となるのは年収の5倍前後、年収500万円なら年収の6倍～10倍の借り入れ、年収800万円前後で年収の7倍～10倍くらいが借り入れ可能な限界の額となるでしょう。

利用する金融機関によっても借り入れ可能な額は変わってきますので、複数に問い合わせてみましょう。

2：ローンを組む場合には頭金が必要

多くの金融機関でローンを組む際に頭金を必要としているため、一般的には物件の価格の10％～20％の資金は頭金として必要になる、と考えておく必要があります。

つまり年収300万円で1500万円の物件に投資するためのローンを組む場合には、1500万円の10％～20％である150万円～300万円の頭金が必要になる、ということです。不動産投資でローンの利用を考えている方は、頭金のことも考慮しておきましょう。

不動産で副業のリスクを十分理解した上で運用を考えよう

副業としても人気の高い不動産投資について紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。不動産投資は派手に儲かる機会がほとんどないのと同時に、大暴落するということもあまりない安定性の高い投資と言われています。

リスクはどうしてもあるのですが、比較的に安定したあまり手のかからない不動産投資は副業におすすめなので、メリット・デメリットを理解して運用してみましょう。