任意売却物件購入のメリットとは？おすすめ専門業者と注意点4つ

2020 06.4この記事はPRを含みます

任意売却物件は本当にお得？

任意売却物件とは住宅ローンの返済が苦しい所有者が、債権者と話し合いの上で売却した物件です。

住宅の所有者の住宅ローンの返済が滞った場合、債権者は抵当権を実行に移してしまいます。しかし実行に移される前に、所有者が弁護士などに住宅ローンの返済が難しいことを相談することで、債権者の承諾を得て物件を売却することが可能になります。

一般的に、任意売却物件は相場よりも安価に物件を購入できるイメージがあります。

任意売却物件を購入するメリット4つ

任意売却物件を購入する場合、大きく分けて4つのメリットがあります。

任意売却は債権者により抵当権が実行され、物件が競売に掛けられる前の段階で物件を売却する方法です。任意売却物件は一般的に知られているように、通常の物件の相場よりも価格が安いなどのメリットがありますが、他にどのようなメリットがあるのでしょうか。

ここでは、任意売却物件を購入するメリット4つを紹介します。

任意売却物件を購入するメリット1：通常相場より物件の価格が低い

任意売却物件は通常の売買相場を比較して、金額が安いです。

任意売却物件は所有者が物件を売却するために債権者の承諾を得る必要があり、取引がスムーズに進みにくいです。また、所有者は住宅ローンを滞納しているという背景があるため、売却のための手入れも行き届いていない可能性があります。

そのため、どの程度安いかは状況により異なりますが、通常の相場よりも約1割から3割程度安い価格で購入することができます。

任意売却物件を購入するメリット2：リースバックができる

任意売却物件はリースバックが可能です。

任意売却を行う人は住宅ローンを滞納しているため、やむを得ず物件を手放すことになります。そのため、可能ならそのまま住み続けたいと考えている人も多いでしょう。

任意売却物件を購入すれば、そのまま元の所有者に物件を賃貸して家賃を得るリースバックが可能になります。自分自身が住む物件としてではなく、投資用の物件として購入するなら、大きなメリットがあると言えるでしょう。

任意売却物件を購入するメリット3：住宅ローンを組むことができる

任意売却物件は住宅ローンを使うことが可能です。

任意売却物件は一括で購入しなければいけない競売とは異なり、自宅用に購入するのであれば住宅ローンを組んで購入することが可能です。

ただし任意売却は手続きがスムーズに進まないことも多く、時間がかかると債権者が競売にかける手続きを始めてしまう場合もあります。そのため、住宅ローンを組みたい場合は事前に金融機関の事前審査を受けておくようにしましょう。

任意売却物件を購入するメリット4：一般的な不動産購入の流れで売買できる

任意売却物件は通常の物件売買と同じ流れで購入することが可能です。

任意売却も競売も通常より安い価格で物件を購入できますが、競売は前の所有者に居座られるなどのトラブルが発生する可能性があります。一方、任意売却は強制的に物件を売却される競売と異なり、所有者が自分自身の意思で売却します。

そのため、債権者の承諾が必要という点以外は通常の不動産売買と同じで、所有者との対面での契約や引き継ぎなども可能です。

任意売却物件を購入するデメリット4つ

任意売却物件を購入する場合、メリットだけでなくデメリットもあります。

前述のとおり、任意売却は通常の売買価格よりも安価に物件を購入できるなどのいくつかのメリットがあります。しかし一方で、物件を売却するためには債権者の承諾を得る必要があるなどのデメリットも存在します。

任意売却物件を購入する場合には、デメリットも踏まえて検討するようにしましょう。ここでは任意売却物件を購入するデメリット4つを紹介します。

任意売却物件を購入するデメリット1：債権者の承諾が必要

任意売却物件は取引条件に関して債権者の承諾が必要なため、手続きに時間がかかります。

任意売却は通常の不動産売買と同じ流れで行われますが、通常の不動産売買と異なり、契約条件に関しては所有者だけでなく債権者の承諾も必要です。そのため、手続きはスムーズに進みません。

普通ならすぐに結論が出る内容でもすべて債権者のチェックが必要なため、任意売却で物件を購入する場合には期間に余裕を持って行う必要があります。

任意売却物件を購入するデメリット2：瑕疵担保責任が全て免責

任意売却物件では瑕疵担保責任が免責になります。

一般的に中古物件を購入する場合には、購入後一定期間内で物件に欠陥が見つかった場合、売主が責任を持って費用を負担する瑕疵担保責任期間が設けられます。

しかし任意売却の場合は所有者が住宅ローンを滞納しており、金銭的責任を負える経済状況でないことから、瑕疵担保責任は免責となっています。そのため、任意売却で購入した物件に後から欠陥が見つかっても文句は言えません。

任意売却物件を購入するデメリット3：白紙解除のリスクがある

任意売却物件では最終的に債権者が許可を出さず、白紙解除になる可能性があります。

任意売却の売買契約書には、「引渡しの日までに債務者の同意が得られず抵当権を抹消できなかった場合、契約を白紙解除とする」といった特約が設けられているケースが一般的です。

債権者が単独の場合は売却額のほぼすべてが債権者に渡るため問題ありませんが、複数いる場合は協議でもめる場合もあり、結局売買が白紙撤回されることがあります。

任意売却物件を購入するデメリット4：悪質業者が存在する

任意売却物件は民間業者のビジネスなため、悪質な業者が存在します。

公的な物件売却の手段である競売と異なり、任意売却を行うのは民間業者です。所有者は住宅ローンの返済に困っている状況ということもあり詐欺に騙されやすく、任意売却では悪徳業者が多く存在しているといった背景があります。

そのため、任意売却で物件を購入する場合は、信頼できる任意売却業者であるかどうかを必ずチェックするようにしましょう。

任意売却物件トラブル業者の注意点4つ

任意売却物件トラブル業者には4つの特徴があります。

任意売却を行っている業者には普通の業者も多いですが、詐欺が横行しやすいビジネス環境であることから、悪質な業者も含まれているのが現状です。そのため、任意売却で悪質な業者に当たらないためには、事前に任意売却業者のチェックをすることも重要です。

ここでは、任意売却物件トラブル業者の注意点4つを紹介します。

任意売却物件トラブル業者の注意点1：コンサルティング料を要求・請求してくる

任意売却物件トラブル業者はコンサルティング料を要求してくるケースがあります。

任意売却は不動産取引なので、報酬は仲介手数料のみ認められています。そのため、コンサルティング料など仲介手数料以外の費用を要求してくる業者には要注意です。

コンサルティング料は不動産コンサルティング技能士が不動産の媒介業務以外に特別な業務を行う場合のみ請求できるため、任意売却でコンサルティング料が発生することはありません。

任意売却物件トラブル業者の注意点2：媒介契約を締結するだけでお金がもらえる

任意売却物件トラブル業者は売買契約を結ぶだけでお金がもらえるケースがあります。

任意売却を行う場合、買主が物件の購入費用を支払うことによって任意売却が成立します。売買が成立しない限り任意売却業者に費用を支払う必要はなく、任意売却会社から物件所有者にお金が支払われることもありません。

悪質な業者の中には媒介契約を結ぶことでお金を渡し、最終的に物件を半額以下の相場で騙し取るケースがあるため注意が必要です。

任意売却物件トラブル業者の注意点3：任意売却の専門知識がまったくない

任意売却物件トラブル業者の中には、任意売却の知識を持っていない会社もあります。

任意売却は不動産取引の中でも特殊な取引なため、宅地建物取引業法や弁護士法、債権管理回収業に関する特別措置法などの法律知識が必要です。

専門知識を持っていない不動産会社に依頼すると、一般的な不動産売買と同じように販売活動をしてしまい、債権者に連絡を取らなかったり価格が適正でなく売れないなどのトラブルが発生する場合もあります。

任意売却物件トラブル業者の注意点4：任意売却に関する公開実績が見当たらない

任意売却物件トラブル業者は任意売却に関する公開実績が見当たらないケースがあります。

前述のとおり、任意売却は一般的な不動産取引と異なり、専門的な知識が必要になります。そのため、優れた任意売却業者は任意売却の実績が多く、専門的なノウハウを蓄積しているという特徴があります。

逆に、ホームページに任意売却の実績を公開していない場合は任意売却の経験がない不動産会社の可能性が高いため、注意が必要です。

任意売却物件専門業者おすすめ3社

任意売却物件を行う場合、優れた任意売却業者を選ぶ必要があります。

任意売却は一般的な不動産取引よりも専門的な知識が必要になります。そのため、任意売却で物件を売却したり、任意売却物件を購入する場合には、実績が豊富な業者を選ぶことが重要です。

ここでは、任意売却物件専門業者のおすすめ3社を紹介します。

任意売却物件専門業者おすすめ1：一般社団法人全日本任意売却支援協会

一般社団法人全日本任意売却支援協会は、さまざまな分野の専門家が集まって設立された任意売却専門業者です。

弁護士や大学教授、司法書士や税理士などの専門家が任意売却を行うために設立した一般社団法人なので、それぞれの分野の専門家が連携しており、任意売却において非常に安心できる組織です。

相談所は全国にあり、相談は土日祝を含めたフリーダイヤルで行うことも可能です。また、任意売却の実績も豊富です。

任意売却物件専門業者おすすめ2：任意売却119番

任意売却119番は、任意売却支援機構株式会社が運営している任意売却専門のサイトです。

任意売却119番は関東なら東京、神奈川、千葉、埼玉、関西なら大阪、兵庫、京都、奈良などの地域での任意売却に対応しているサイトです。相談もフリーダイヤルで年中無休の対応が可能となっています。

相談実績も豊富で、全国の専門家と連携しています。一部未対応エリアもあるため、事前にチェックするようにしましょう。

任意売却物件専門業者おすすめ3：全国住宅ローン返済相談センター

全国住宅ローン返済相談センターは、株式会社エイミックスが単独で運営している任意売却専門業者です。任意売却を専門として行っている株式会社エイミックスが単独で運営しています。

対応エリアは東京、埼玉、神奈川、千葉、大阪、京都となっており、電話対応は年中無休でフリーダイヤルに対応しています。

任意売却物件が安いからといって知識なく購入するのは危険

いかがでしたか。任意売却物件を購入する場合には、しっかりとした知識をつけて検討するようにしましょう。

任意売却物件は普通の不動産取引と同じ不動産取引の流れで通常の相場よりも安く購入できるというメリットがあります。しかし手続きに時間がかかったり白紙撤回されることもあり、民間の業者が行っていることから悪質な業者も含まれています。

そのため、任意売却物件はそういったデメリットも踏まえたうえで購入を検討するようにしましょう。