海外不動産投資を始める前に｜押さえたい3つのメリットと5つのデメリット
2020 06.4この記事はPRを含みます
海外不動産投資の始め方
比較的長期投資となる「海外不動産投資」、実際にどんなメリットがあるのか、はたまたデメリットはどんなものを想定しておけばよいのか紹介いたします。
すでにある程度成熟してしまった日本国内よりも、海外の新興国に投資したいという方や国内投資とリスク分散したい方たちに人気が高い海外不動産投資について、見ていきましょう。
海外不動産の購入方法
海外不動産の購入方法はいくつかあり、日本の不動産会社から購入する方法や現地の不動産会社から購入する方法、海外不動産を専門としているファイナンシャルプランナーなど人を介して購入する必要があるでしょう。
海外不動産投資セミナーなどに参加して情報収集するのもおすすめです。日本国内ではない不動産の売買をするため、現地に詳しい業者を選ぶことが大事であり、これまでの販売実績なども参考にして選ぶとよいでしょう。
海外不動産投資の3つのメリット
海外不動産投資には主なメリットが3つほどありますので、まずはそちらを解説していきます。
海外不動産投資を考えている方は、海外の市場に価値を見出している方が多いです。日本はすでにある程度経済が発展し完成されてきて不動産価格も高くなるという展望はあまりないのですが、新興国ならそれがあるだろう、という考え方です。
実際に日本国内での不動産投資よりも利回りの高さなどの魅力があるので、チェックしてみてください。
メリット1：利回りの高さ
海外不動産投資の場合は現地の経済成長に伴って不動産価格が上昇していくため、日本国内への投資よりも高い利回りが望める、というメリットがあります。
すでに解説してきたように、日本の経済は成熟しておりこれ以上の経済発展はそうそうないと考えられます。しかし現在あまり発展していない新興国などでは、これから経済発展を迎えるので不動産価格も上昇傾向にあり、家賃収入と共に高い利回りが期待できるというメリットです。
メリット2：資産の分散
海外不動産投資のメリット2つ目は、資産を分散させてリスク軽減することができる、という点です。投資をする際には1つに絞るのではなく、いくつか投資を分散させて全部の投資が壊滅してしまうリスクを軽減する必要があります。
日本国内にすでに不動産投資をしているなら海外不動産投資をすることで、どちらか一方が駄目になってもなんとかなるようにする、ということです。海外不動産投資も資産分散、リスク分散しましょう。
メリット3：節税効果
海外不動産投資というより、不動産投資では赤字になることもあるのですがその赤字を自身の給与所得と合算することで節税効果が生まれる、というメリットもあります。
ただし、こちらの節税効果のメリットは今後厳しくなっていく可能性が高いです。日本政府が海外不動産投資による節税効果を認めない、投資をする富裕層の課税強化のために合算を認めなくなる予定があるためです。2020年の税制改正大綱にご注意ください。
海外不動産投資の5つのデメリット
ここまでは海外不動産投資のメリットについて紹介してきましたが、海外不動産投資には当然ながらデメリットもありますのでそちらも押さえておきましょう。
日本国内ではないため海外ならではのリスクが発生することもあるのが、海外不動産投資です。融資条件が悪かったり現地の情報取得が難しかったり、カントリーリスクや為替差損リスク、日本より治安が悪い国がほとんどなので犯罪リスクがあるなどのデメリットがあります。
デメリット1：融資条件が悪い
不動産投資ではとくに高額になると銀行から融資を受けて投資することになるのですが、海外不動産投資は現地の金融機関から融資を受けることになり、この条件が悪いことがわりとあるのがデメリットです。
高い自己資本比率が必要になったり、そもそも現地銀行がなかなか住宅ローンを組んでくれないという国もあります。日本国内ならば金融機関から融資を受けるのはそれほど難しくはなくても、海外不動産投資では難しくなります。
デメリット2：情報取得が難しい
海外不動産投資をする際にもっとも必要な情報でありながら、現地での情報取得は非常に難しい場合があります。海外不動産投資をして、はじめて自分で訪れてみたらその物件がとんでもないことになっていた、というケースはありがちです。
海外不動産投資で現地に本当に詳しい人がいるならば安心ですが、業者に任せきりなどにすると、いざ確認してみたときに思わぬトラブルが起こっている可能性が高いです。
デメリット3：カントリーリスク
デメリットの3つ目は海外不動産投資に限らず、海外に投資する際には日本では考えられないようなその国特有のカントリーリスクに直面することがある、というデメリットです。
日本とは異なる法律がある国であったり、新たな法律が施行されて投資が無駄になるといったこともカントリーリスクに含まれます。また日本は安全な国ですが、中には内戦などの戦争リスクがあるような国もあるので、カントリーリスク調査は必須でしょう。
デメリット4：為替差損リスク
海外不動産投資など海外への投資では、為替差損が発生するリスクがあることも注意しておく必要があるでしょう。海外不動産投資は円建てではなく外貨建ての資産となるので、為替の変動の影響を強くうけます。
為替レートは日々変化しており、長期投資となる海外不動産投資で将来を見通すことは非常に難しいです。ただし、こちらは為替変動による損が発生するリスクがあるのと同時に、為替変動により利益が増える可能性もあります。
デメリット5：犯罪リスク
海外不動産投資では日本以外の国の不動産に投資することになるため、治安が悪い国で投資してしまうと犯罪リスクもある、というデメリットがあります。
日本は、世界でも有数の治安が高い国です。しかし海外不動産投資の対象となる新興国はいずれも日本ほどの治安はなく、治安が悪い国もあり日本にいるよりも犯罪リスクはかなり高くなってしまいます。平和な日本では考えられないような犯罪が起こることも、少なくありません。
海外不動産投資の人気国
現在人気の海外不動産投資国にはどんな国があるのか、人気の高い4つの国について紹介いたします。
フィリピン・マレーシア・タイなど東南アジアの新興国が多いのですが、4つ目に紹介するのはアメリカです。理由も含めて、ぜひチェックしてみてください。
1：フィリピン
海外不動産投資人気国No1のフィリピンは、「クォータービザ」取得による8割融資と前家賃精度がその人気の理由の1つとなっています。
フィリピンよりクォータービザと呼ばれるビザ（毎年定数があるが、取得難易度は低め）を得れば8割の融資を得られ、さらにノンリコースローン融資なので何かあっても物件を手放せば、それ以上の返済の義務はありません。前家賃制で先に家賃を支払ってもらえるため、リスクも低めでしょう。
2：マレーシア
日本人のロングステイでも人気の高いマレーシアは、外国人であっても土地付きで住宅を購入できることや、経済も安定して成長している点から人気が高いです。
ただし、マレーシアの物件を外国人が購入するにはいくつか条件があります。RM100万円以上の物件であることや、ロングステイに必要なMM2Hビザを所有している、などの他にマレーシアの州ぞれぞれで違う条件もあるので、確認してみましょう。
3：タイ
タイは親日国であることや経済成長を続けている点などから評価が高かったのですが、最近はカントリーリスクが増大していると考えられており、人気は下降気味となっています。
タイの物件は比較的安価なものが多く、固定資産税や相続税がないため維持管理が日本国内よりもしやすい、というメリットがあります。ただ、軍事クーデターなどのカントリーリスクが上昇していること、通貨であるバーツに為替リスクがあります。
4：アメリカ
最後に紹介するアメリカは、現在でも安定して住宅価格が上がっていることや経済成長、とくに安定性の高さで海外不動産投資で人気の高い国となります。
アメリカ投資のメリットは安定性だけでなく、通貨がドルで日本円以外で資産が持っておけるなどリスク分散の観点からも魅力があります。ただ、人気なだけにアメリカの物件は高めであり、投資するには現地に詳しいエージェントの確保が必須となるでしょう。
海外不動産投資特有のメリットデメリットをしっかり理解しよう
海外不動産投資のメリットやデメリットについて紹介してきました。海外への投資にはメリットが大きい一方で、想定しておかないといけないデメリットもたくさんあります。
海外不動産投資は海外が相手なので日本人相手のようにはいかないこと、国それぞれの事情が違うことや、メリット・デメリットをしっかり理解して行いましょう。
