アパート経営の利回りにおける注意点5つ｜利回りについて知ろう

2020 06.4この記事はPRを含みます

アパート経営の利回りとは？

アパート経営を考えている人にとって、どの売りアパートを購入したらいいのか悩むところですが、アパート選びには、一番に利回りを考えます。

アパート経営での利回りとは、アパート購入や建てた際の経費に対する家賃収入の割合を言います。また、利回りはアパート経営での収益性を判断するためにも必要です。

平均利回りの相場

アパート経営では、平均的な利回りはつねに知っておく必要があります。また、アパート経営では、一部屋ごとではなく一棟すべてのオーナーになることです。そうすることで、有益性や資産としての価値も高くなります。

アパート経営での平均的な利回りは、住環境によっても相場は変わります。大都市「東京都」や「大阪府」では、都市部で5％～8％平均利回りの相場です。また、政令都市では少し高く7％～9％になっています。

アパート経営の利回りの種類

アパート経営の利回りには、いくつかの種類があります。多くの場合、「実質利回り」と「表面利回り」の2種類の利回りです。それぞれに、意味があり、計算のしかたも違います。

アパート経営にとって、実質利回りも表面利回りも重要です。どのような違いがあるのかを、以下に説明していきます。

表面利回り

表面利回りとは、年間の家賃収入をアパートを購入した価格で割った数値です。実際にかかる費用などもありますが、一般的には、購入する際の目安や参考になります。

また、広告などに記載されている利回りは、表面利回りのことです。表面利回の場合は、1年間満室が前提で計算されます。しかし、いつも全室が満室とは限りません。アパート経営にはリスクもともないます。

実質利回り

表面利回りと違って、実質利回りは不動産を購入した際の経費を引いて計算された数値です。アパートなどの、不動産を購入する際の目安や最終的な判断材料となります。

実質利回りは、表面利回りよりも現実の利益に近い数値です。それでも、いつも満室の保証はなく空き室のリスクがあります。アパート経営には、さまざまな経費もかかり、リスクもあるため、実質利回りも的確な数値であるというわけではありません。

アパート経営の利回りの計算方法

実際に、表面利回りと実質利回りの計算式をご紹介します。特に、実質利回りには、購入したときの経費をすべて計算する必要があります。また、どちらの利回りについてもそれほど難しく特殊な計算式ではありません。

しかし、アパート経営では、リスクを回避するためにも利回りは重要な要素です。

表面利回りの場合

表面利回りの計算式は、「表面利回り=1年間の満室家賃収入÷不動産購入資金×100」です。部屋が1年間満室の場合の家賃収入の合計額から購入費を割った金額です。

アパート経営では、どれだけの収入が見こめるか慎重に計算する必要があります。そのため、単純に表面利回りだけで判断をしないようにする必要があります。

実質利回りの場合

実質利回りの計算式には、前もって不動産購入資金のほかに、その際の諸経費も必要です。不動産購入に際してかかった取得税や手数料などの経費、年間の維持費や空室率なども計算して実質利回りを出します。

実質利回りの計算式は、「実質利回り={1年間の満室家賃収入×（1－空室率）－年間の維持管理費}÷（不動産購入資金+諸経費）×100」です。

アパート経営の利回りにおける注意点5つ

アパート経営のリスクは、できるだけ避けていきたいものです。利回りだけをみても、表面利回りと実質利回りでは、数値的にだいぶ大きな違いがあります。アパート経営のリスクを減らす意味でも、利回りについて注意する点を5つご紹介します。

注意点1：高利回りが優良物件とは限らない

購入予定のアパートが、高利回りだからといって優良物件とは限りません。リスクプレミアムと言う言葉があります。これは、リスクが高い物件ほど利回りが高くなると言うことをあらわしています。

高利回りだから優良物件だという考えで物件を購入しても、その後でリスクを負うことがあります。

高利回りのものほど、なにか理由があると考えたほうが得策です。アパートの購入には、利回りだけにとらわれず、きちんと調査してから購入しましょう。

注意点2：経営判断の際は実質利回りで計算

アパートの購入は、実質利回りの計算で得た数値で判断するべきです。不動産の広告などでは、表面利回りでの利率が掲載されています。表面上は高利益が出るようにみえますが、実質利回りで計算すると、利益はそれほどの率ではありません。

あくまで、表面利回りは目安にすぎないと考えるべきでしょう。アパート経営は、誰がやっても成功するとは限りません。投資目的でもあるアパート経営には、慎重な判断が必要です。

注意点3：利回りだけで判断しない

アパート経営には、利回りだけが必要というわけではありません。不動産投資における利回りは、あくまでも表面上だけのものです。アパート経営では、環境や周辺の地価や家賃相場も大きく関係してきます。

将来的にどのようなメリットやデメリットがあるかを調査することが、最もリスクを避けられます。また、アパートの需要があまりない地域ではデメリットが大きくなるため、周辺の入居需要と入居状況の確認は必ず行なうべきでしょう。

注意点4：年数と共に利回りは低下する

アパート経営のリスクの1つが、築年数と共に利回りが低下していくことです。建物が古くなっていくことで、修繕費などもかかる反面、入居率は下がっていきます。

また、老朽化した場合のリスクには、家賃を下げなければ入居する人が減る傾向にあります。そのため、実質利回りが減ってしまい、当初の思惑から外れることもあります。新築か中古かでも家賃の設定が異なり、実質利回りでの数値が大きく変わるので注意してください。

注意点5：利回りを維持することが賢明

アパート経営は、景気や物価にも影響されやすく、利回りにも反映されます。特に、家賃の金額への影響は大きく、景気動向によっては家賃を下げることも必要になります。

投資目的でのアパート経営では、いかに利回りを下げずに維持していくかが重要です。また、アパート経営には、周辺の地価も大きく関係してきます。

アパート経営では利回りが高いだけではダメ

アパート経営に限らず、投資にはリスクがつきものと誰でもわかっています。しかし、いざアパート経営をはじめるときには、なかなか思い道理にはいかないものです。本来、資産として不動産経営をおこなうためには、多くの余剰資産が必要です。

さまざまなリスクをともなうアパート経営では、利回りが高いだけではうまくいきません。アパート経営につきもののリスクをいかに減らせるかをよく調べてから判断しましょう。