中古住宅購入の流れ｜12個の失敗例から学ぶ中古住宅購入で気をつけるポイントとは？

2020 06.4この記事はPRを含みます

中古住宅とは

中古住宅は、新築住宅の「住宅の品質確保の促進等に関する法律」のように、法律で定義されているわけではありません。

ただ一般的には、建築してから2年以上経過していること、一度でも人の住んだことのある物件であること、という二点のうちどちらか一方でも当てはまれば、中古住宅ということになります。この定義は公的金融機関でも同じです。

ですから、一日しか住んでいなくても中古物件と呼ばれるわけです。

中古住宅購入で確認すること

以上の中古物件の定義をふまえたうえで、中古物件購入をする際に確認しておかなければいけないことが、いくつかあります。

中古物件は新築物件と比べると価格が安いというのが大きな魅力となっていますが、その他にもいくつかのメリットがあります。

またその分、デメリットもいくつかあり、実際に中古物件購入を検討する際には、それぞれの物件の条件などもよく確認しておかなければいけません。

中古住宅購入のメリット3つとデメリット3つ

中古物件と言えども、失敗したらまた買い替えればいい、といった手軽な買い物ではありませんので、やはり後悔しないようにしっかりと検討しておく必要があります。

その確認するポイントを、中古住宅購入のメリット・デメリットとして以下にいくつかあげてみました。

これらをふまえて新築住宅との違いなども考えながら、中古住宅購入を検討してみましょう。

中古住宅購入のメリット1：新築住宅より価格が安い

中古住宅購入の最大のメリットは、やはり新築住宅よりも価格が安いというところでしょう。

中古住宅の定義通り、どんなに新しくてきれいな状態でも、一日でも誰かが住んだことのある住宅は、もう中古住宅となります。

その新品同様の中古住宅でも価格は新築住宅よりずいぶん安くなるので、上手く探し出すことができれば、とてもお得なお買い物となります。

中古住宅購入で、大変魅力のある部分といえます。

中古住宅購入のメリット2：同エリアで探す時に物件数が多い

新築住宅は、その名の通り、新築で建てた時にしか販売されませんので、場所や時期などは限定されてしまいます。その点、中古住宅の場合には、そういったことを考える必要がないため、物件の数も多く、同じエリア内でも探しやすいといえます。

住宅を購入するのは、人生の中でもかなり決断が必要になってきます。どこに住みたいか、というのは物件を探すための重要なポイントとなりますので、検討する物件が多いのは大事です。

中古住宅購入のメリット3：完成している住宅を見て選べる

新築住宅を購入する際は、まだ、完成していないうちから販売開始されますので、基本的には、写真やショールームなどからイメージして決断することになります。ショールームなどは、周囲の環境が見えにくいというのが難点です。

しかし中古住宅購入なら、自分が本当にそこに住むことになるので、検討するには実感が伴います。内装などはもちろん外観や環境、使い勝手などもかなり詳細に確認していくことができます。

中古住宅購入のデメリット1：建物の老朽化

中古住宅購入する際に気を付けなければいけないのが、老朽化についてです。建ってからどのくらい年数が経っているか、またリフォームはされているかなどというのは、中古住宅購入を検討する際の重要なポイントとなります。

どんなにしっかりと建っていても、住宅の老朽化は防ぎきれませんので、中古住宅購入する際には、しっかりと確認しておく必要があります。見た目だけでなく、土台や水道管などにも気を配るようにしましょう。

中古住宅購入のデメリット2：設備の消耗

中古住宅購入の際に気を付けておかなければいけないことは、設置されている設備がどのくらい消耗しているかということです。

キッチンやお風呂、トイレなどの設備は生活に直接必要な設備なので、使えないという状態は問題です。どの程度、消耗しているかという確認は必要です。

電気設備など、設置されたままの場合に、そのまま使用することができるかどうかも、確認しておく必要があります。

中古住宅購入のデメリット3：ローンが組めない場合も

中古住宅購入の場合は、新築住宅とは違ってローンが組めないことがあるので、その点にも注意が必要です。

中古住宅は古いものだと、物件自体の価値が落ちるため、担保としては不適正であると判定されてしまうためです。判定基準も難しく、銀行などでは審査がおりにくいのが現状です。

さすがに中古住宅とは言え、気軽に買えるほどの金額ではありませんので、決断する前に必ずローンが組めるかどうかの確認をしておく必要があります。

中古住宅購入で注意すべき点12個

中古住宅購入する際には、以上のメリット・デメリットを踏まえた上で、注意すべき点がいくつかあります。それらを考慮した上で、検討するべきです。

新築住宅では、考える必要のないことにも、いろいろと気を付けなければいけないことがたくさんあります。気をつけなければいけないことをしっかりチェックすることが、中古住宅購入で失敗しない重要なポイントです。

住宅購入は、人生で大きな買い物となりますので満足のいくものを探しましょう。

中古住宅購入での注意点1：担当者探し

まず、信頼できる担当者を探すことが大切です。中古住宅を扱っている不動産会社などは多くありますが、一般的には普段出入りしているわけでもないため、少し見えづらい職種でもあります。

実際にはどのような仕事をしているのかわからないため、利用しようと考えた時に非常に不安でもあります。いろんな不動産会社に実際に行ってみて、自分が信頼できると思った担当者を探すことからはじめてはいかがでしょうか。

中古住宅購入での注意点2：借入適正額

中古住宅購入だけには限りませんが、住宅ローンを組む際には借入金額が適正か検討しなければなりません。

借入額に対してどのくらい頭金を準備して毎月の返済額をどうするか、何年で返済するかなど自分の毎月の収入額などと将来設計と照らし合わせて適正額を決めていきます。

担当者と借入する銀行などにも相談して、どのくらい借入できるかを割り出していきます。身の丈に合わない中古住宅購入は、将来破綻の危険性をともないます。

中古住宅購入での注意点3：物件探しと内覧

中古住宅購入で必ず行っておかなければいけないのが、内覧です。

新築住宅とは違って、今実際に現物があるので、実物を確認することができるのが、中古住宅の大きな特徴でもあります。担当者の説明と合わせて、自分のイメージする生活に添った暮らしができるかどうかを、実際に目で見て体感することで、判断するようにしましょう。

屋内の使いやすさや採光、周囲の環境なども、生活しないと見えにくいものを見つけることが大事です。

中古住宅購入での注意点4：耐震性

日本では大きな地震災害の起こる確率が高く、不安は避けられません。そのため、地震対策は常に万全であるよう努力を行う必要があります。

大きな地震を経てきた現在、新しい住宅については、最低限の耐震性が備わっているはずですが、中古物件となると建てられた時期などによっては、万全でない場合もあります。

耐震性を確認するポイントは、建設時期、その土地の地盤、耐震メンテナンスが行われているかどうかです。

中古住宅購入での注意点5：リフォームしやすい物件

中古住宅購入だといずれリフォームをすることになる可能性が高いので、リフォームのしやすさについては、よく確認しておく必要があります。

住宅にはリフォームのしやすいものやしにくいものなど、意外とありますので、そこは中古住宅購入前には必ずチェックしておく必要があります。

気を付けなければいけないのが、違法建築や、住宅完成後に完了検査を受けていないものなどは、リフォームができないことがあるので注意が必要です。

中古住宅購入での注意点6：シックハウス

急に生活の環境が変わったりすると思わぬ事態が起こることがあります。特にシックハウスなどのように目に見えない身体への影響というのは、発見しづらいものがあります。

シックスハウスは、室内にある化学物質が影響して、目がチカチカしたり喉がいがらっぽくなったり、頭痛やひどい時にはめまいなども引き起こしたりします。

中古住宅購入する際には、築何年であるかまた備え付けの家具などにも気を配る必要があります。

中古住宅購入での注意点7：周囲の環境

中古住宅購入の際には、周囲の環境についても、前もってよく確認しておく必要があります。

学校やスーパーなどが近くにあることはとても大切なポイントです。また駅やバス停などの交通手段がどうであるか、などもしっかりと確認しておく必要があります。

しかしそういった人の集まるところは、騒音にも注意が必要です。時間帯によっては静かな場合があり、内覧の際には気付かなかった騒音に悩まされることがあるので注意が必要です。

中古住宅購入での注意点8：陽当たりと採光

意外と気付きにくいのが、陽当たりと採光です。中古住宅購入の際の内覧だけだと、なかなか正確にはわかりにくく、できれば、何度か時間帯を変えて確認しておいた方がいいでしょう。

また季節などによっても、まったく違うこともあるので、その視点で物件を確認しておく必要があります。

また周囲の建物との距離や高さなどによって採光も微妙に違います。新しくビルなどが建つと採光も変わるので、注意しておく必要があります。

中古住宅購入での注意点9：耐久性

自分が建てた家ではないので、基礎部分や素材がどんなものを使っているかなどは、目に見えない部分はすぐに判断することができません。

自分でチェックできる部分としては、床下や通気口などが適切に確保されているかどうか、室内外の壁などひび割れや清掃、補修が行われているかどうかなどくまなくチェックしておくといいでしょう。

中古住宅購入の際、水はけや床下の土台部分のシロアリなどには特に確認をしておくことが大切です。

中古住宅購入での注意点10：火災の際の安全性

自ら起こさなくても、火災は隣家などからのもらい火などで、起こってしまう場合があります。中古住宅購入の際には、その点にも注意する必要があります。

もらい火を避けるには、隣家との距離が少しでも空いていることです。また消防車や救急車両が、住宅のそばまで入ってこれるか消火栓が近くにあるかなどは、最低限の確認は必要です。

また窓や壁などが防火措置をされているかどうかも、大きなチェックポイントとなっています。

中古住宅購入での注意点11：バリアフリー

住宅は一度購入すると、通常ならそう何度も買い替えたりはしません。長い間住むことを考えると、将来的にはバリアフリーにすることを考えておかなければいけません。

中古住宅購入の際に、すでにバリアフリーになっている場合でも、実際に使い勝手のいいものかどうかは、あらかじめ内覧などで確認しておく必要があります。

また将来的にバリアフリーとしてリフォームが可能かどうかも確認しておかなければいけません。

中古住宅購入での注意点12：防犯対策

中古住宅購入の際に気を付けなければいけないものに防犯もあります。カメラを取り付けたり、玄関の鍵をピッキング対策仕様にしたりなどは、後々にもできますが、住宅の周囲の壁の高さや、植込みなども確認しておく必要があります。

また周囲の環境によって、犯罪の起きやすい場所であるかどうかというのも、確認しておく必要があります。町内会が活性化している場所などは、防犯対策も熱心に行っていることが多く安心ではあります。

中古住宅購入の流れ

中古住宅購入を検討する際の、流れについて順に見てみましょう。まずはいろんな住宅を見学するところからはじまります。

中古住宅購入のメリット・デメリットや、注意点などをしっかりと念頭に置いて、自分が実際、どんな環境でどんな家に住みたいか、どんな生活をしていきたいか、など具体的にイメージしながら、中古物件を探してみましょう。

そして、吟味し検討を重ねた上で、決断をしたら、購入の申し込みに移ります。

購入申し込み

一緒に検討してくれた担当者に申し込みをする旨を伝えます。そしていよいよ申込書に記入し、提出をします。その際、申込証拠金の支払いを行います。申込証拠金は10万円程度です。

ローンの事前審査

ローンを申請する場合、金融機関の事前審査が必要です。中古住宅購入の場合、ローンがおりない場合もありますが、どっちにしても事前審査をしてもらう必要があります。

しかも事前審査が通ったからといって安心していたら、その時になって借入を断られてしまったというケースもあります。事前審査は絶対ではないので、その点には注意が必要です。

重要事項説明後に売買契約

中古住宅購入を決断して用意が整ったら、売買契約となりますが、その際に宅地建物取引主任者による、重要事項説明が行われます。ここは削ることのできない部分なので、担当者とひとつひとつしっかりと確認していきましょう。

特に、瑕疵担保責任の有無といった箇所については、重要になります。

住宅ローンの本申込みと承認

契約を締結したら、住宅ローンの本申込みを行います。借入をする本人の返済能力や担保となる中古住宅の評価などによって、借入できる金額が購入額になるとは限りません。そうするとひとつの金融機関では足らず、いくつかの金融機関でローンを行うこともあります。

また金融機関によっては、貸付利率に差があり、返済金額が大幅に違う場合もありますので、よく検討しておく必要があります。

住宅の引き渡し

ローンの実行が終了したら、その代金を売主に支払います。

この手続きは、不動産会社の担当者と売主、買主、金融機関担当者と一同に、金融機関で行われることが多いです。また司法書士も一緒に、その場で所有権の移転登記を行ってしまうこともあります。

中古住宅購入の契約手続きの一連の流れは以上となります。あとは売主から鍵ももらって入居するだけです。

中古住宅購入の時はメリット・デメリットがある事を念頭に入れておく

中古住宅購入は、新築住宅とは違ったさまざまな側面があります。

メリットもデメリットも含めて、いろんな要素を念頭に入れておきながら検討していくことが大切です。人生で大きな決断の必要なお買い物ですから、失敗しないようにしっかりと見極めて判断してください。