用途地域無指定地域での物件購入時の注意点5つ｜地域指定の確認方法を紹介！

2024 04.18この記事はPRを含みます

用途地域とは

「用途地域」について認識して下調べをしておけば、建築中の土地に何が建つ可能性があるのかある程度把握できるでしょう。

用途地域とは、簡単にいうと決められた用途でのみ使用するよう指定された地域のことです。今回は用途地域の意味や購入時の注意点などを中心に紹介しますので、参考にしてください。

用途地域の意味と制限

計画的に住みやすい街づくりをする区域のことを都市計画区域と呼びますが、公園や上下水道などを設置するだけでなく、学校や消防署など生活に必要な施設を適切に配置することは都市づくりにとって重要です。

今回紹介する用途地域とは、「市民の方々が快適に暮らせるような街を作り上げるために、それぞれの用途に応じて13地域に分けられたエリア」という意味があります。

用途地域とは？不動産投資を考えるなら知っておきたい13の地域とその特徴

建てられる建物等に制限があるので、地域や地区によって暮らし方や生活習慣も変わってきます。

用途地域が無指定の地域とは

日本の地域が全て決められた用途地域に指定されているというわけではありません。「無指定地域」と呼ばれる用途が指定されていない地域もあります。

上記で紹介した都市計画区域では、線引き区域により市街化区域・市街化調整区域・用途地域・用途地域無しという４つに分けられますので、詳細を説明していきます。

市街化調整区域

用途地域や無指定の地域など種類が分けられていますが、市街化調整区域の概要を説明します。市街化調整区域とは、市街化を抑制する区域のことを言います。都道府県は都市計画を行なう上で、生活環境や秩序を保ちます。

そのため、市街化区域と市街化調整区域との区分を定められています。市街化調整区域は都市計画区域に属しており、区分けをすることで計画性のない市街化を防ぎ、計画的に発展させることを目的としています。

非線引き区域

非線引き区域とは、都市計画区域の中で市街化区域でも市街化調整区域でもない、いずれにも当てはまらない区域のことを指します。非線引き区域の意味合いは、区域の中で区分が定められていない無指定という意味です。

非線引き区域のなかでも用途地域が定められている場所もあり、定めていない無指定の区域も存在します。都市計画区域内では、市民が快適に暮らせる計画を進める市街化区域と逆にそれを抑制する市街化調整区域に分けられます。

このような用途によって分けられた区域区分は主に人が多く集まる大都市や中堅都市部で多くみられます。

用途地域無指定区域での物件購入時の注意点5つ

目的が決まっている用途地域とそれが決まっていない無指定と呼ばれる地域を紹介してきました。用途地域や用途地域無指定区域で物件を購入する場合には様々な可能性を念頭に入れておく必要があります。

用途地域が定まっていない無指定のエリアに住みたいと思う人は少なく、無指定区域において物件が分譲されること自体が非常にめずらしいです。用途地域無指定区域での物件購入時の注意点5つを紹介しますので、参考にしてください。

市街化調整区域

物件を探す際によく見かける市街化区域とは、市民が快適に暮らせるために活用される地域です。それに対して市街化調整区域はあまり市街地開発をしていない地域です。

そのため、建築制限が多い市街化調整区域において、自分の住居などを建築するにあたり、設計構造や建物の規模・広さなど多くの箇所が制限されるので注意が必要です。

1：原則建物は建てられない

無指定の市街化調整区域では、原則として建物は建てられません。また、用途が決まっていない無指定地域は、新築として分譲しても売りにくいので、元々建築されていた中古物件が多いといわれています。

不動産投資などを検討している方にとって、売りにくさはマイナスポイントになるでしょう。

2：インフラが不十分

そもそも用途地域無指定区域は、住宅を積極的に供給するエリアではありません。そのため、生活をするうえで必要になるガスや電気及び水道などのインフラが通っていないことも考えられます。

仮に用途地域無指定区域で物件を購入した場合でも、インフラ環境が不十分であれば生活することが難しくなりますので、物件購入時には注意が必要です。

3：建物建築時は開発許可が必要

市街化調整区域の土地を購入して建物を建築するためには所定の手続きが必要になり、行政から開発許可をもらわなければなりません。

「届出」すれば可能というわけではなく、開発許可になります。開発する許可が行政から認められないと建築ができません。インフラ設備の確認と開発許可が必要な点は特に注意して確認しておくことをおすすめします。

非線引き区域

非線引き区域とも呼ばれる無指定地域では、市街化区域、市街化調整区域に比べて建築物について規則や守るべき事項が少ないという利点があります。

一方で、制限の緩さゆえに購入する際に注意すべき点もあるため、売買をする際はそのメリットとデメリットの両方をしっかり把握しておく必要があります。

1：建築が容易

非線引き区域（無指定地域）では、建物の建築が容易という特徴があります。非線引き区域は実のところ、用途が定まっていないため市街化区域に比べて規制が緩い場所です。

無指定の為、線引きする必要がないと国から判断されているエリアなので建築は容易ですが、インフラの整備が不十分などの可能性を考慮しなければなりません。

2：工場・倉庫も立ちやすい

非線引き区域は、都市計画区域内にありながら区域区分の外にあるため、土地利用に関する規制が緩やかなのが特徴で、用途地域について定められている場合もあれば、定められていない場合もあります。

上記の理由から、建築が容易なので、工場や倉庫などの大きな物件も建てやすいことが特徴として挙げられます。

用途地域の指定状況の確認方法

用途指定及び無指定を把握することは重要なので、確認する手段もいくつかあります。

都市計画に基づいて用途地域が指定されると、目的に応じて建物の種類・建ぺい率・容積率・高さ制限など建物の設計構造を決められます。

この他、北側斜線制限が住居系の用途地域に採用されます。用途地域は、各地方自治体が販売する都市計画図で確認できます。

1：用途地域マップにアクセス

用途地域は、用途の混雑を防ぐことを目的としており、住居・商業・工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、指定や無指定だけではなく種類も多く存在します。

用途地域は、都市計画図で確認する他にも用途地域マップにアクセスすることで確認できます。

2：住所検索

用途地域の指定状況を確認する手段として住所を検索するというやり方もあります。

各都道府県自治体の都市計画図のマップにアクセスし、住所を検索することで目的地を簡単に探し出し、用途地域の指定状況を把握できます。

3：地域指定

用途地域が指定されている地域においては、用途に合わせて建物の建て方などが指定されています。そのため、地域を指定して用途地域の指定状況を確認するという手段もあります。

用途地域での物件購入の注意点4つ

用途地域は、用途や使用目的が異なる建物などが同一の地域に混在しないことを目的として定められています。

用途地域での物件を購入する際には、事前に用途地域についての知識を学んでおいたり、用途地域で物件を購入した場合の様々な可能性を把握したりしておくことが重要です。

住居地域

用途地域は大きく分けると、「住居系」「商業系」「工業系」の３つに分けられます。なぜこのように分けるかというと、各都市が計画も無しに施設を建てると住みにくい街になってしまうからです。

そのため、エリアによっては人が住むのに適していない地域もあるので注意しましょう。用途地域で家などの物件を購入する場合は、住居地域から購入することをおすすめします。

1：建築制限

用途地域には建築制限が存在します。

住居系の用途地域では、小規模な商店や事務所をかねた住宅、小中学校などが建てられる低層住居専用地域や、150㎡までの一定の店舗などが建てられる第二種低層住居専用地域、大学など500㎡までの一定の施設が建てられる中高層住居専地域など、その高さや用途により建築制限があります。

住宅以外の建物が立つ地域もある

住居系の用途地域であっても自由に住宅が建てられるというわけではありません。

建築制限があるので、建築物の高さや用途はある程度決められており、コンビニやスーパーマーケットなど生活する環境が成立するのに必要と思われる施設が建設されます。

商業・工業地域

用途地域には商業地域・工業地域と呼ばれる地域が存在します。工業地域とは、主に工場などの工業系業務の利便を図る用途地域で、商業地域とは主にスーパーやコンビニエンスストアなどの商業系の業務の利便を図る用途地域のことです。

住居系・商業系・工業系という大きく分けられた用途地域区分のなかで、住居系の規制が厳しく商業系、工業系と進むにつれて建築の規制やそこで生活する上での制限も緩くなります。

1：建築制限

商業地域及び工業地域でも住居地域と同様に建築制限は存在します。

例えば、商業地域は都市企画で「主として商業、その他業務の利便性を増進するため」と定められている地域です。住環境の規制が比較的緩いのでマンションなどを購入するにはおすすめです。

それに対して工業地域は、「主として工業の利便性を増進するため」と定められている地域です。工業関係が主ですが、建築制限は緩いのでマンションなどの物件購入は可能です。しかし、様々な弊害があると言えるでしょう。

2：工業エリアは危険な建築物も建築可能

工業エリアで物件を購入するには様々な弊害が伴います。例えば、家の近くに有害物質を排出する工場がある場合や大型車両が多く、事故の危険性や騒音問題などが考えられます。

工業地域では、環境を悪化させる工場や危険性の高い工業施設を建築することも可能です。工業地域でマンションなどの物件購入を考えているのであれば、危険性を考慮しておくことが必要でしょう。

用途地域・無指定地域の意味を理解して物件購入を検討しよう

都市開発計画で生活環境や街づくりの保護のため、予め定められている地域の概要や物件購入する場合の注意点を中心に紹介してきました。

建築制限などが定められている用途地域や指定がされていない無指定地域など、それぞれにおいてマンションや住宅を購入する場合には下調べや、土地の特性を知っておくことが重要です。

物件購入や不動産投資は決して安い買い物ではないので、用途地域・無指定地域の意味を理解して物件購入を検討して下さい。

また、用途地域の必要性と調べ方に関連する記事を以下のリンク先にまとめていますので、興味がある方はご参照ください。

用途地域の必要性3つと調べ方2つ｜用途制限を調べるメリットを紹介

 

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