不動産売却の注意点！損する前に知っておきたい不動産の知識15選

2020 06.4この記事はPRを含みます

不動産投資とは

不動産投資とは、不動産を購入して家賃収入や売却益を得る投資スタイルのことです。

不動産投資は物件を購入して家賃収入を得たり、購入した物件の価値が上がったタイミングで売却し、その差額で利益を得ることを言います。

不動産投資は初期費用がかかるため手が出しにくいと考えている方も多いかもしれませんが、物件購入の際に住宅ローンを利用すれば毎月決められた額を返済するだけで良いため、自己資金がなくても始めることができます。

不動産を売却する際の注意点3つ

不動産売却を行う場合には、いくつかの注意点があります。

さまざまな事情で所有している不動産を売却することになる場合もあるでしょう。しかし多くの場合、売主は不動産売却に関して初心者である場合がほとんどです。

知識がないまま不動産売却を行おうとしても、売却価格が高すぎて購入希望者が現れなかったり、逆に安く設定し過ぎて損をしたりする場合もあります。

ここでは不動産を売却する際の注意点3つを紹介します。

不動産を売却する際の注意点1：売却相場

不動産売却を行う場合の注意点は、売却相場を必ずチェックすることです。

不動産は定価がないものなので、売却価格は現在の相場やさまざまな要因によって決まります。そのため、売却時点での周辺物件の相場について知っておく必要があります。

ここでは売却相場についての注意点を紹介します。

売却相場は自分で調べる

不動産売却を行う場合の注意点は、売却相場は自分で調べることです。

不動産には定価がないため、どの程度の売却相場になるか知っておくことが重要です。単に希望価格で売却に出しても、高すぎて売れないといったことになりかねません。そのため、どの程度の価格で売却されているのかを把握し、適正価格を理解しておきましょう。

また、売却相場を知っておくことで、今後の売却活動や売却交渉も進めやすくなります。

複数社で相見積もりを取る

不動産売却を行う場合の注意点は、必ず相見積もりを取ることです。

不動産会社を選ぶ場合には、複数の不動産会社に見積もりを依頼しましょう。1社だけに査定依頼をして売却を決めてしまうと、悪い会社に当たっていてもその判断が付きません。

また、その不動産を購入した不動産会社に売却まで依頼する必要もありません。複数の不動産会社に見積もりの依頼をして、それぞれ比較をして良い不動産会社を選ぶようにしましょう。

見積もりは口頭ではなく査定書をもらう

不動産売却を行う場合の注意点は、口頭ではなく必ず査定書をもらうことです。

相見積もりを取る場合、口頭での説明だけでなく、書面として査定書を貰いましょう。不動産売却で口約束は信用してはいけません。口頭で査定額を伝えるだけで契約を促すような不動産会社は避けましょう。

また、査定金額を書面で出してもらうように依頼してみて、出せないという返事をするような不動産会社は依頼先から除外するようにしましょう。

査定額は時期によって違う

不動産売却を行う場合の注意点は、査定額は時期によって変動するということです。

不動産には定価がないため、時期によって変動します。そのため、何度か見積もりを取っておかなければ、価格が下がる時期になっていても気づかず損をしかねません。

高い金額で売却するためには、所有している不動産の見積り額を把握しておく必要があります。また、売却に悩んでいる場合も早めに見積もりだけ依頼して、価格を確認しておきましょう。

内覧時はキレイにしておく

不動産売却を行う場合の注意点は、内覧時には綺麗に清掃しておくことです。

不動産売却では、内覧時には室内の清掃具合が大きな影響を及ぼします。内覧に来る人は自分達が住む家を探しに内覧へ来ているため、内覧希望者の予約が入ったら自分が内覧者だった場合を想定して、玄関や水周り、室内の掃除をしっかりしておくことが大切です。

仮に内覧時の第一印象が良くないと、購入を見送る可能性が上がってしまうでしょう。

不動産を売却する際の注意点2：不動産会社の選び方

不動産売却を行う場合の注意点は、不動産会社の選び方に気をつけることです。

物件は宅地建物取引業法の国土交通大臣が指定しているレインズという流通機構があるため、基本的にはどのような不動産会社でも取り扱っています。

そのため、レインズに登録している不動産会社であればどこでも紹介してもらうことができるので、不動産はしっかり検討して選びましょう。ここでは不動産会社の選び方について紹介します。

不動産会社の種類

不動産売却を行う場合の注意点は、不動産会社の種類について把握することです。

不動産会社は大きく分けて、数多くの支店を抱えている大手不動産会社、他社の物件を取り扱うフランチャイズ加盟店、地元で開業している小さな不動産会社の3つに分けることができます。

不動産売却を行う場合は、名前の知られている大手の不動産会社か地元密着型の小さな不動産会社のどちらにしようか迷うこともあるでしょう。

地域密着型

地域密着型の不動産会社は、地域の特性を大手よりも詳しく把握しているというメリットがあります。

2、3人の小規模で営業している地域密着型の不動産会社は地元に詳しく、広く物件の購入希望者を探すのには向いていませんが、逆にその地域で物件を探している人を見つけやすいでしょう。

そのため、相続によって取得した不動産や、築年数の古い物件、さらに少し狭い土地の売却などが比較的スムーズに進む可能性があります。

大手不動産会社

大手不動産会社はネットワークが広いため、より多くの人に物件の売却情報を公開できるというメリットがあります。

大手不動産会社は全国にチェーン展開しており、会社同士のネットワークを持っているため、幅広く売却情報を公開することができます。

しかし限定された地域で物件を探している人を対象とした販売では、地域密着型の不動産会社に劣ります。そのため、立地がよく人気エリアにある物件なら大手を選ぶのがおすすめです。

ネット一括見積

最適な不動産会社を見つけるためには、ネット一括見積などを利用して比較しましょう。

適した不動産会社を選ぶためには、複数の不動産会社に査定を依頼して比較することが重要です。最近ではインターネットを利用した一括見積ができるため、その際には大手不動産会社と地域密着型の不動産会社を含めて査定を依頼してみましょう。

ただし地域密着型の不動産会社は一括査定対象にない場合もあるため、その場合は直接依頼しましょう。

不動産会社の得意・不得意

不動産会社にはそれぞれ売買仲介、賃貸仲介、不動産管理の3業務があり、得意不得意が異なります。

一言で不動産会社と言っても業務は上記の3つがあるため、不動産会社によって力を入れている業務が異なります。そのため、不動産売却の場合には不動産の売買仲介に特化している不動産会社を選ぶ方が良いでしょう。

選ぶ場合には実績などを確認して、売却を予定している物件に近いエリアでの売買実績が多い不動産会社を選びましょう。

不動産を売却する際の注意点3：不動産売却に関する知識

不動産売却を行う場合の注意点は、不動産売却に関する知識を持っておくことです。

不動産売却を行う人は多くの場合はじめて不動産の売却を行うため、専門的な知識がないというケースがほとんどでしょう。しかし不動産売却に関する知識があるのとないのとでは、売却活動の進み方も大きく変わってきます。

ここでは不動産売却に関する知識を紹介します。

仲介契約の種類

不動産売却を行う場合の注意点は、仲介契約を「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類から選択することです。

基本的な契約内容は同じですが、専属専任媒介は仲介を1社にのみ依頼、専任媒介は自分で見つけてきた相手なら不動産会社を通さず契約可能、一般媒介は複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができます。

どの種類の媒介契約を選択するかは、どのように売却活動を進めていくかなどを考慮して決めましょう。

仲介手数料以外にかかる費用

不動産売却を行う場合の注意点は、仲介手数料以外にかかる費用をしっかりと見積もり依頼しておくことです。

仲介手数料には買主を探すための人件費や広告費も含まれているため、特別な依頼をしない限り他には請求されることはありません。ただし、売却に必要な登記手続きがある場合は司法書士に費用を支払います。

仲介手数料以外にかかる費用があるかどうかについては、事前に不動産会社の担当者に確認しておきましょう。

売り出し価格と成約価格

不動産売却を行う場合の注意点は、売り出し価格と成約価格の違いを理解しておくことです。

物件を売り出す際、売主が「この価格で売りたい」と最初に希望して出すのが「売り出し価格」、買主との間で実際に成約した価格が「成約価格」となります。

売主にとっては売り出し価格と成約価格が等しくなるのが理想ですが、実際は成約価格が売り出し価格よりも下がることもあるため、注意が必要です。

手付金のルール

不動産売却を行う場合の注意点は、売買契約を結ぶ際に買主から売主へ支払われる手付金のルールを理解しておくことです。

手付金は不動産売買契約が成立したことの証拠として授受されるものですが、違約手付としての性質も持っています。

たとえば、売主の債務不履行によって契約解除になる場合、売主は買主に手付金を返却し、さらに手付金と同額の違約金を支払う必要があります。

重要事項説明書の中身

不動産売却を行う場合の注意点は、重要事項説明書の中身をしっかり把握しておくことです。

契約前には重要事項説明が必ず行われます。重要事項説明では売却する物件や取引条件に関する重要事項が記載されているため、売主も内容について把握するようにしましょう。

不動産売却をスムーズに行うための注意点5つ

不動産売却をスムーズに行うためにはいくつかの注意点があります。

不動産売却にはさまざまなケースがありますが、家のローンを返済するため新居を購入するために売りたい、相続した不動産を売りたいといったケースもあるでしょう。また、それらのケースごとにさまざまな注意点があります。

ここではケース別の不動産売却をスムーズに行うための注意点5つを紹介します。

注意点1：家に住みながら売却する場合

家に住みながら売却する場合の注意点としては、入念な掃除をしておくことです。

先ほども紹介しましたが、内覧時にはできるだけ綺麗な状態にしておく必要があります。いつ内覧の予約が入っても良いように、日頃から丁寧に掃除をしておきましょう。また、家にはにおいも染みついているため、内覧前には部屋の換気をしておきましょう。

掃除をしてもなかなか汚れが落ちない場合は、クリーニング業者へ依頼するのも良いでしょう。

注意点2：売却物件の住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っている場合の注意点としては、残っているローンを一括精算する必要があることです。

不動産物件の購入の際には、金融機関から住宅ローンを借りて購入するケースがほとんどでしょう。そのため、現在住んでいる自宅を売却して新しい物件を購入する場合は、ローン残額を返済しなければいけません。

また、住宅ローンを組んだ時点で抵当権が設定されるため、不動産の売却とローンの一括返済は同時に行う必要があります。

注意点3：売却後に新築・中古住宅を購入する場合

売却後に新築・中古住宅を購入する場合の注意点としては、決済前に新しい家を見つける、もしくは仮住まいを探す必要があることです。

物件を売却する前に住宅を買う場合、住居費が二重でかかる場合があります。一方、売り先行で先に今の自宅を売却し、新築や中古住宅を購入する場合、住居費は二重にはなりませんが、新しい住居の用意ができるまでは賃貸などの仮住まいを探すことになります。

注意点4：相続した家を売る場合

相続した家を売る場合の注意点としては、まずは相続登記を行う必要があることです。

相続登記とは、不動産の名義を相続人へ変更する手続きのことを指します。家や土地などの不動産は、所在地・面積・所有者などの情報が法務局に登記されています。

そのため、まずは相続登記を行わなければ家を売る手続きが始められません。相続登記に期限はありませんが、不動産売却を進めるためにも早めに済ませることが必要です。

注意点5：相続した不動産が共有名義の場合

相続した不動産が共有名義の場合の注意点としては、売却の際に共有者全員の許可が必要であることです。

共有名義の不動産は単独での売却や改良、担保提供など行うことが出来ません。一方、自身が保有している共有持分を売却することは可能です。

しかし共有持分は複数人で所有している不動産の権利となるため、個人への売却は難しいです。そのため、買取を専門としている業者へ売却するケースがほとんどになるでしょう。

不動産売却における注意点をよく理解しておこう

不動産売却を行う場合には、事前に注意点について把握しておきましょう。

不動産売却は多くの場合、ほとんど知識がない状態で手続きをはじめることになります。しかし何も知らないままではよくない不動産会社を選んでしまったり、なかなか購入希望者が見つからなかったりと、売却活動が上手く進まない可能性もあります。

そのため、不動産売却における注意点をよく理解し、売却活動がスムーズに行えるように気を付けましょう。