事業用物件投資のメリット3つデメリット5つ｜事業用不動産の選び方とは？

2020 06.4この記事はPRを含みます

事業用不動産とは？

最近では、住居用のアパートやマンションの利回りが低い傾向があることから事業用の不動産物件に興味を持つ人が増えてきているといわれています。

不動産投資の中で事業用物件投資というものがあります。事業用物件投資とは、収益を得ることを目的に所有・利用される不動産全般のことを指します。わかりやすくいうと、店舗、事務所、投資の対象用のマンションなどが該当します。

自己居住用不動産との違い

自己居住用不動産とは、自己居住用の場合に、収益を生み出すわけではなくある程度継続して生活するために利用している住宅家屋とその敷地を指します。

事業用不動産と自己居住用不動産の違いは、自己居住用不動産を持っている場合マイホームの所有者という立場のみですが、事業用不動産の場合は経営者という立場になります。

事業用不動産を所有していると借主からの家賃を得ることができますが、自己居住用では家賃を得ることはできません。

事業用物件投資のメリット3つ

近年、マンションやアパートの利回り低下から事務所や店舗物件など、事業用物件の投資に興味を持っている人が増えてきているといわれています。

では、実際に事業用物件投資のメリットにはどのようなことがあるのでしょうか。ここでは事業用物件投資のメリット3つについて紹介していきます。

事業用物件投資には、長期に渡って借りてくれる・収益性が高い・相続税対策になる、などのメリットがあります。

事業用物件投資のメリット1：長期に渡って借りてくれる

事業用物件投資のメリット1は、借主が多くの場合長期に渡って借りてくれることです。

アパートなど、一人暮らし用の物件であれば仕事の都合や結婚など入居者自身の変化があることで引っ越していくため長期に渡って借りてくれることは少ないでしょう。

賃貸用物件は契約上2年以上であることが一般的なため、安定した経営が期待できます。お店の場合、立地は大切なので一度良い立地を借りれば経営が傾かない限り移転しないでしょう。

事業用物件投資のメリット2：収益性が高い

事業用物件投資のメリット2は、収益性が高いことです。住居用物件は「住むだけ」の用途であり、そこで利益は生まれません。収益性を求めようとして家賃をあげると空室のリスクにつながります。

事業用物件は収益用物件です。賃料を上げやすい物件を見つける必要がありますが、事業を行ったとき利益が上がると判断できれば、家賃が多少高くても借主は現れます。

高めの家賃に設定することで収益性を伸ばすことが可能です。

事業用物件投資のメリット3：相続税対策になる

事業用物件投資のメリット3は相続税対策になることです。

個人事業主ではなく法人になるという前提がありますが法人になり事業用物件を持つと、相続の際にその所有権を自分の子供、または孫に与えることができます。

自分の子供、孫であれば法人給与として建物が生み出す利益を受け取れることが可能になり相続税がかかりません。

法人にならない場合は相続税評価額の算出方法を知り、どの程度相続税がかかるかは知っておきましょう。

相続税評価額の算出方法

相続税の評価額算出方法は、その物件を故人が利用していたか、第三者に貸していたか、賃貸アパートだったか、と用途により変わります。

故人が利用していた場合は、固定資産税評価額×1.0、第三者に貸していた場合は、固定資産税評価額×（1－借家権割合）、賃貸アパートの場合は固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）という計算式になります。

事業用物件投資の場合は、第三者に貸していた場合に当たります。

事業用不動産投資のデメリット5つ

事業用不動産投資のメリットを紹介しましたが、逆にデメリットになるところはあるのでしょうか。事業用不動産投資は賃貸経営にはない難しさやリスクもあります。

次は、事業用不動産投資のデメリット5つについて紹介していきます。

事業用不動産投資には、価格が高い・ローンが組みにくい・大幅な改装をされる・立地が集客に影響する・管理の手間や修繕が大変、というデメリットがあります。

事業用不動産投資のデメリット1：価格が高い

事業用不動産投資のデメリット1は価格が高いことです。事業用の建物は、テナントや中型のビルなど大規模な物であることが前提のため価格が高くなります。

お店の場合は集客率が大切になるので立地が良いことが必要になるでしょう。商業用地や駅の近い物件など人が集まる建物ということが前提となり購入価格も高いです。

小さな建物であれば駅前でも数千万円ということがありますが、3億以上の高額な物件が多いです。

事業用不動産投資のデメリット2：ローンが組みにくい

事業用不動産投資のデメリット2は、ローンが組みにくいということです。

前述しましたが事業用不動産は、立地面など好条件な建物であることから購入価格が高いことが多く、その建物に収益性や、購入者に大金の返済能力はあるかというところを金融機関側も厳密に査定するため、簡単にはローンが下りないというデメリットがあります。

1,000万円程度から始められるワンルームマンション投資などに比べて手を出しにくいでしょう。

事業用不動産投資のデメリット3：大幅な改装をされる

事業用不動産投資のデメリット3は、大幅な改装をされる場合があることです。事業用物件は、借りた側が飲食店や美容院などの時に、自分たちの店舗の個性や魅力を引き出すために大幅な改装をしてくることが考えられます。

内装づくりや設備投資に力を入れるお店が借主の場合は、退去する際に原状回復などで問題が発生しやすいでしょう。

事業用不動産投資のデメリット4：立地が集客に影響する

事業用不動産投資のデメリット4は、立地が集客に影響することです。駅の近くや会社、お店など人が集まる場所でないと借主が現れず苦戦することになるでしょう。

とはいえ、人が集まりやすい建物は早々売りにでないため、新規に良い物件を買う機会に恵まれないこともあります。

妥協して、駅から離れた人の流れのない場所に事業用物件を購入してしまうと、大きな赤字を生むことになりやすいです。

事業用不動産投資のデメリット5：管理の手間や修繕

事業用不動産投資のデメリット5は、管理の手間や修繕が大変ということです。時間が経過すれば設備は劣化するのでメンテナンスが必要になり、特に水回りやエレベーターなどは管理の手間やお金がかかります。

事業用不動産は、不特定多数の人が出入りすることもありトラブルが起きることもあるでしょう。

客同士の喧嘩が発生し壁など破壊されれば修繕しなければなりません。飲食店などでは客同士のいざこざ、もめ事はよく起こります。

事業用不動産を選ぶ際のポイント2つ

では、どのような事業用不動産を選ぶと投資を成功させやすいのでしょうか。ここでは、事業用不動産を選ぶ際のポイント2つについて紹介していきます。

事業用不動産を選ぶ際のポイントは、高利回りが期待できることと利便性が高いことを考えることが必要になります。

選ぶ際のポイント1：高利回りが期待できる

選ぶ際のポイント1は、高利回りが期待できるかどうかということです。利回りは物件の購入価格が安いことが大切な要因になります。

そして、高利回りとは10%以上かどうかが基準です。販売図面に記載されている利回りは表面利回りが多く、実質利回りではないことがあります。

実質利回りは、管理費、税金などの費用を抜いたものなので、記載されている利回りについてはどちらか確認するようにしましょう。

選ぶ際のポイント2：利便性

選ぶ際のポイント2は、利便性です。何か目的があれば別ですが「駅から遠いところ、人の流れの少ないところでお店を開こう」と考える店主は少ないでしょう。

住居としても利便性は不動産において高い人気を誇りますが事務所であっても利便性は重要です。

周辺の環境として、コンビニや飲食店があるか、交通の面でも最寄り駅から徒歩10分、ターミナル駅にでやすい、利用できる路線が豊富などの情報をチェックするようにしましょう。

事業用不動産の探し方

では、事業用不動産はどのように探せばよいのでしょうか。最後に事業用不動産の探し方について紹介していきます。

事業用不動産を探す方法は、インターネットのキーワードで「事業用不動産」と入力すると数多くのサイトがでてきます。

事業用不動産では、区分マンション投資物件と一棟投資物件があります。それぞれ物件の掲載件数が多い不動産サイトをピックアップしたので参考にしてみてください。

事業用不動産の探し方：区分マンション投資物件

事業用不動産の探し方として、はじめに区分マンション投資物件を紹介します。

区分マンション投資物件とは、1棟ではなく部屋を個別に購入し、それを賃貸して投資資金を回収する投資方法です。

近年、住居用として貸し出す形でワンルームマンション1室を投資する方が増えていますが、これを事業用として貸し出す形になります。

新築・中古

事業用不動産として区分投資物件を探すには、国内最大の不動産情報サイト「楽待」がおすすめです。

「楽待」では、不動産への知識を十分にしてから投資をスタートさせることを推奨しているため不動産投資のメリットとデメリット、不動産投資の最新情報など学習するセミナーなどが用意されています。

「1棟商業ビル」など1棟投資物件の販売もありますが、区分事務所や区分店舗など区分投資物件も豊富です。

事業用不動産の探し方：一棟投資物件

事業用不動産の探し方として、次は一棟投資物件について紹介していきます。一棟投資物件とは、部屋単位で投資を行う区分所有ではなく、一棟単位でビルを購入し、賃貸して投資資金を回収するという投資方法です。

一棟単位なので購入価格が非常に高額になりますが、その分大きな収益を期待できるというメリットがあります。

新築・中古

事業用不動産として一棟投資物件を探すには「東急リバブル」がおすすめです。首都圏を中心に全国の事業用不動産の情報が掲載されています。

事務所・ビル一棟・店舗・工場・倉庫・ホテル、など事業用不動産物件を項目ごとに選択できるようになり非常に見やすいサイトです。中古物件を希望の場合は、築年数を入力するところがあるので、中古物件を探す場合は年数を入力すれば表示されます。

事業用不動産に投資しよう

事業用物件投資のメリット3つデメリット5つ、事業用不動産の選び方について紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。

事業用不動産投資は、住むだけの利用になる賃貸アパート・賃貸マンションなどに比べて大きな収益性を持つメリットがあります。

ローンが組みにくいことや立地が集客に影響するため優良物件を手に入れる難しさがありますが、大きな利益を得る事業用物件投資について一度検討してみても良いでしょう。