アパート経営は儲からないって本当？経営の3つの現状とリスクの回避

2020 06.4この記事はPRを含みます

アパート経営は儲からないのか？

皆さんは、「アパート経営」についてどのようなイメージをお持ちでしょうか。

「あくせく働かずにアパート経営などの不動産投資を行って不労所得で暮らしたい」と夢見ている方も多いことでしょう。

近年では、アパート経営で成功して一財を築いた人のブログやインタビュー記事を目にすることも多くなりましたが、現実はそう甘くありません。

ここからは、「アパート経営が儲からない」と言われる理由について詳しく見て行きましょう。

アパート経営の現状とは

「アパート経営」と言うと、以前は「土地を持っている地主や貯蓄のある中高年が行うもの」というイメージがありました。

しかし、最近では会社員をしながら「副業」としてアパート経営を行い、20代で一財を築いたという人も増えてきています。

ですが、アパート経営をはじめた人すべてが儲かるわけではありません。

ここからは、儲からないと言われているアパート経営の現状について、3つの項目に分けてチェックしていきましょう。

アパート経営の現状：新設住宅の増加

まず、アパート経営の現状のひとつとして、新設住宅が毎年のように増加しているということが挙げられます。

入居者という需要があるからこそ新設住宅が増加しているとも言えますが、中には、その入居者が確保できないまま年数が経ってしまうケースも少なくありません。

また、新設住宅が増えているということはそれだけ競合物件があるということですので、上手くアパート経営を行わなければ、なかなか儲からないと言えるでしょう。

アパート経営の現状：安価な家賃での経営

安価な家賃を設定せざるを得ないというのも、アパート経営の現状のひとつに含まれます。

日本全体の人口が少子化の影響によって減少している現在、入居者を確保して常にフル稼働なアパートは多くはなく、少しでも入居者を得ようとして家賃を安く設定しているアパートも少なくありません。

安価な家賃に設定すると確かに入居者は確保しやすくなりますが、収益よりも損失のほうが高くなってしまうなど、儲からないリスクが高まります。

アパート経営の現状：収入の安定

アパート経営は、必ずしも儲からないという厳しい現実ばかりではありません。経営に成功さえすれば、安定した収入を得ることができます。

実際に、アパート経営を通じて年間に数百万円から数千万円もの安定した不労所得を得て、安泰な暮らしをしている人もいるほどです。

こうした成功例を耳に挟むと「アパート経営は儲からないのは嘘だ」と思ってしまいがちですが、一方で失敗者がいることは、知っておく必要があります。

アパート経営の5つのリスク

アパート経営に成功して一財を築いた成功者も存在しますが、アパート経営に安易に手を出してしまったがために、損失のほうが利益よりも大きくなってしまって、首が回らなくなったという人も少なくありません。

アパート経営を始める前に、アパート経営のリスクや「儲からない」と言われる理由を知っておく必要があるでしょう。

ここからは、アパート経営のリスクについてご紹介していきます。

アパート経営のリスク1：空室

アパート経営のリスクとしてまず挙げられるのが、空室です。

大金をはたいて物件を購入したのはいいものの、入居者がなかなか見つからず、空室の状態が続いて利益よりも損失のほうが大きくなったというケースはよくあります。

なんとか入居者を確保できたとしても、退去して次の入居者が見つからなければ、また振り出しに戻ってしまうでしょう。

空室対策が上手にできないアパート経営者は、儲からないと言えます。

アパート経営のリスク2：金利の上昇

金利が上昇するというのも、アパート経営のリスクのひとつであり、儲からないと言われている原因です。

アパートの購入費を全て自己費用で賄える人はごく少数でしょう。ほとんどの人は、物件投資のためにローンを利用します。

金利が固定されていない場合、金利が上昇して返済額が想像以上に多くなってしまうこともあり得るでしょう。

その結果、当初想定していたほどは儲からないというケースが発生してしまいます。

アパート経営のリスク3：老朽化

アパート経営のリスクのひとつとして知っておきたいのが、老朽化です。

アパートが老朽化すれば入居者を確保しにくくなりますし、安全性に問題が出るため、お金をかけて修繕しなければなりません。

アパートを購入する前に老朽化に対する修繕費を見積もっていたならまだしも、何も考えずにアパートを購入してしまうのは危険です。

「こんなに修繕費がかかるとは思わなかった」と、意外と儲からない現実が迫って来るでしょう。

アパート経営のリスク4：価値の暴落

物件の価値が暴落してしまうというのも、アパート経営が儲からないと言われる理由のひとつとして挙げられます。

年数が経てば購入時よりもアパートの価値が落ちてしまうのは当然ですが、入居者によるトラブル・事故など、想定していなかったことが原因でアパートの価値が急に下がってしまうこともあるでしょう。

とりわけ、事故物件になってしまうと入居者が見つかりにくくなるため、儲からない原因になります。

アパート経営のリスク5：災害

アパート経営のリスクのひとつとして忘れてはならないのが、災害です。

地震や台風のような、自然災害によって建物が破損することもあれば、火事などによってアパートが損傷してしまうことがあるかもしれません。

万が一の時のために、保険に入るなどして災害に備えておくことが必要です。また、災害が起こった時のことを想定して、修繕費などをやや多めに見積もっておくと、いざという時に安心できるでしょう。

これからのアパート経営を考える

ここまで、「アパート経営が儲からない」と言われる原因になり得る、さまざまなリスクについて解説してきました。

これらのリスクを知り、それに備えておくことで、儲からないと言われるアパート経営の成功率を高めることができるでしょう。同時に、今後のアパート経営の方向性について考えることも必要です。

ここからは、アパート経営の将来性や今後の流れについて詳しくチェックしていきましょう。

アパート経営1：単身者向け・新築・築浅の需要は高い

アパート経営の今後の流れとしてまず挙げられるのは、依然として単身者向けや新築・築浅の需要は高いということです。

人口が減少して、以前と比べると儲からないと言われるアパート経営ですが、学生や独身の会社員向けの新しいアパートは入居者を確保しやすく、利回りも高い傾向にあります。

逆に言えば、ファミリー層向けの築年数の古いアパートは儲からない傾向にあるため、避けたほうが無難だと言えるでしょう。

アパート経営2：アパートの耐用年数と建て替え

一般的に、アパートの耐用年数は30年前後が目安であると言われています。30年を過ぎたアパートは建物の老朽化が進み、不具合や問題が生じやすくなるでしょう。

そのため、新築アパートを購入した場合は30年を目安に建て替えを行う必要性があることを想定した上で、アパート経営に着手する必要があるでしょう。

なお、中古アパートだと建て替え時期が早まることになります。

アパート経営3：入居条件の見直しが大切

アパート経営の今後を考える上で知っておきたいポイントのひとつが、入居条件の見直しを定期的に行うことが大切であるという点です。

良質な入居者を確保したいからと言って、入居条件を厳しく設定してしまうと、思うように入居者を確保できなくなるでしょう。

築浅の時にはそれでも入居者がゲットできていたとしても、年数が経つにつれて潜在的な入居希望者が減ってしまいます。

定期的に条件を見直すことも必要でしょう。

アパート経営4：設備の見直し

設備を見直すことも、今後アパート経営を適切な形で行っていくために必要不可欠なポイントです。

ライバルとなる物件に入居者を奪われてしまい、空室の状態が続くという事態を避けるためには、「この物件に住んでみたい」と思ってもらえるような設備をプラスしていくことが必要でしょう。

アパートがどの層をターゲットにしているかによって、魅力的と思ってもらえる設備も異なるため、リサーチを行うことが大切です。

アパート経営が儲からない人の特徴

アパート経営で着実に利益を手にする人もいれば、思うように利益を得られず、むしろお金を失ってしまう人もいます。

では、具体的にどのような特徴を持った人が失敗しやすいのでしょうか。アパート経営で儲からない人の特徴を知り、反面教師とすることが大切です。

ここからは、アパート経営で失敗しやすい人の特徴を3つピックアップしてご紹介していきます。アパート経営を考えている人は、自分と照らし合わせてみましょう。

儲からない人の特徴1：不動産投資を勉強不足の人

アパート経営で儲からない人の特徴としてまず知っておきたいのが、そもそも不動産投資に関する知識が足りていないということです。

アパート経営にどのようなリスクがあり、どのような対策をすればよいのか理解できていない状態で安易にアパートを購入しても、賢い経営ができず儲からないでしょう。

経営を考えると同時に、しっかりとした知識を身に付けておきましょう。

儲からない人の特徴2：利回りを実際の儲けと捉えた人

「利回り」を実際の儲けであると誤解してしまっているというのも、アパート経営で儲からない人の特徴として挙げられるでしょう。

「利回り」とは、実際の儲けではありません。利回りから管理費や修繕費などさまざまな諸経費が引かれたものが、実際に手にできる金額になります。

不動産業者の営業マンのトークを鵜呑みにして、「利回りが高いから確実に儲かる」と勘違いして、アパート経営を始めてしまう人も少なくありません。

儲からない人の特徴3：儲けが期待できない物件を購入した人

儲けが期待できない物件を購入してしまったというのも、アパート経営で儲からない人の特徴のひとつです。

入居者にとって魅力的な物件でなければ、今のご時世では空室を減らすことはできません。

駅から遠いだけでなく、築年数が古く最新設備が一切ないアパートを購入すれば、確かに初期費用は抑えられますが、入居者を確保できないので投資した金額は回収できないという結果に陥るでしょう。

そもそも儲かる不動産投資とは？

では、そもそも儲かる不動産投資とはどのようなものなのでしょうか。

安易にアパート経営に手を出してしまう前に、不動産投資のノウハウを学び、儲かる方法についてきちんと理解しておくことが大切です。

キャッシュフローを指標にした投資

キャッシュフローを指標にして不動産投資を行えば、リスクが低く、儲かりやすいと言えるでしょう。

表面的な利回りを鵜呑みにするのではなく、諸経費などを引いて実際に手にすることのできる純利益を重視した上で、きちんとお金の流れのシミュレーションを行うことが大切です。

アパート経営は入居者のニーズを知ることが成功のカギ

今回アパート経営は儲からないと言われる理由や、アパート経営の現状などについてご紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。

アパート経営で確実に利益を得るためには、何よりもまず入居者の視線に立ち、「ここに住んでみたい」と思えるような物件を購入することが必要です。

入居者のニーズをきちんとリサーチして、空室のリスクを減らしましょう。