アパート経営で成功する物件選びのポイント6つ｜長期安定収入のために

2020 06.4この記事はPRを含みます

アパート経営における収支の考え方

長期にわたるアパート経営では、経営開始前に収支計画書を作ることが大切です。

事前に収支計画書を作っておくことで、お金の動きや収入の予測、利益が生まれる時期や経費が必要となる時期などの見通しが立ちます。アパート収入には主に家賃、礼金、敷金などがあり、支出は主にローン返済額、修繕費、保険、諸経費などです。

長期事業になるアパート経営では、先に収支の見通しを立てておくことで、より安定した経営が行えます。

アパート経営で知っておきたい用語

「収益物件」と「利回り」という用語はアパート経営をする上で知っておきたい用語です。

アパート経営を行う物件には、物件から定期的な収益を得ることを目的とした「収益物件」と、アパートの価格が上昇した時に売却して売却益を得ることを目的とした物件があります。加えて「利回り」という用語もアパート経営を行うにあたって大切な用語です。

収益物件と利回りという用語はどんな意味なのか、具体的に見ていきましょう。

収益物件

収益物件とは、主に家賃収入を定期的に得ることを目的とした物件です。

収益物件とは、所有しているアパートから継続的に収益を得ることを目的とした物件の事で、主な収益は家賃収入が該当します。売却益を目的とした物件と区別するために、収益物件と呼ばれています。

収益物件を安定して経営するには、入居者のニーズにあった物件であることや、定期的な修繕も重要です。修繕費は、収益物件を維持するために大切な費用です。

利回り

利回りとは、アパート経営を始めるための投資額に対してどのくらいの収益が見込めるのかを示す指標のことです。

アパート経営をするための物件購入費用や建築費用などの投資額に対して、どのくらい家賃収入が得られるのかを表している、アパート経営の採算性を示す指標です。利回りは、アパート経営の収支計画を立てるうえでの目安となります。

利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。

表面利回り

表面利回りは、諸経費などは含まず物件の購入費用に対してどのくらい利益がでるのかを示した指標です。

一般的に言われる利回りは表面利回りのことをいいます。一棟売りのアパートを購入する際や物件の資料などに示されているのも、表面利回りです。表面利回りには物件購入価格と想定家賃収入しか考慮されていないので、実際の利回りとは大きく異なります。

表面利回りの計算式は、「年間想定家賃収入÷物件購入価格×100」です。

実質利回り

実質利回りは、物件購入価格だけでなく諸費用も含めて計算された利益の指標です。

実質利回りは、管理費や各種税金、光熱費などの諸経費を加味して計算します。そのため、表面利回りよりも実際の収益に近い利回りを計算できます。アパート経営では利回りの高さではなく、実際に毎月どのくらいの利益が手元に残るかが重要となります。

実質利回りは、「（年間想定賃料－年間の諸経費）÷物件購入価格×100」で計算できます。

アパート経営で成功する物件選びのポイント6つ

アパート経営をする物件は、立地や周辺環境が充実している利便性の高い物件を最優先しましょう。

アパート経営では、空室のリスクを減らすために入居者のニーズを満たすことが大前提です。立地などの利便性を求める入居者が多いため、物件選びにおいて利便性の高さは重要です。加えて、入居者からみて魅力的な付加価値があるかどうかも大切なポイントです。

また、ローン返済額や修繕費などの経費も考慮して物件を選びましょう。

アパート経営で成功する物件選びのポイント1：立地

交通面と周辺環境の両方が充実している好立地の物件を選びましょう。

立地のよさは、交通面や周辺環境のどちらかが充実していればいいわけではなく、両方が充実していることが重要です。最寄り駅までの距離が近かったり、徒歩圏内に生活に必要な施設が揃っていたりする立地は、より高いニーズを得られます。

このような好立地にある物件は入居者が生活しやすいため、賃貸ニーズが高く退去者がでても次の入居者がすぐに決まりやすいでしょう。

公共交通機関の利便性

アパートの入居者にとって公共交通機関の利便性は非常に重要なポイントです。

最寄り駅が複数路線使える駅であることや、ターミナル駅にアクセスしやすい駅であるなど、通勤や通学で毎日駅を利用する入居者にとって公共交通機関の利便性は重要になります。急行電車や快速電車が止まる駅が最寄り駅となれば、入居者のニーズもより高まります。

駅から近い物件は初期投資額が大きくなりますが、入居者のニーズが高いため空室のリスクを減らせます。

最寄り駅からの距離

最寄り駅から近い物件は、入居者のニーズが高くアパート経営に向いた物件です。

最寄り駅から近いと、物件のまわりに競合となるライバル物件が少ないため、築年数が経っても入居者が入りやすいというメリットがあります。

主な移動手段が電車となる場合や通勤で帰りが遅くなる入居者には、最寄り駅からの距離が近いと生活しやすいためニーズは高くなります。最寄り駅から遠い場合は、バス路線が通っているかを確認しましょう。

周辺環境の良さ

物件から徒歩圏内に日常生活に必要な施設が揃っているかどうかを確認しましょう。

スーパーやコンビニエンスストア、ドラッグストア、コインランドリーは入居者のニーズが高い施設となるため、徒歩圏内にあると入居者にとって魅力的な物件となります。気になる物件のまわりに徒歩圏内で行ける施設があるか確認しましょう。

加えて、住宅が多くて静かな環境や、公園や学校が近く子供が多いエリアも入居者のニーズが高いでしょう。

地域人口の推移を意識

立地のいい場所かどうかを判断するためには、今後の人口の動向や推移を把握することが大切です。

人口減少傾向にある現代に、人口流出数よりも流入数が上回っている地域がアパート経営に向いている地域といえます。人口が減っていく地域では賃貸の需要も少なくなりますが、人口が増えている地域なら、今後賃貸の需要も高くなることが見込めます。

アパート経営で成功する物件選びのポイント2：築年数

築年数は、収支、利回り、融資条件などの物件購入後の経営に影響を与えます。

建物は経年劣化するので、どの物件でも定期的な修繕が必要となります。築年数が10～15年を超えると、屋根や外装などの大規模な修繕が必要となるので、購入したい物件の築年数は重要となります。築年数は将来的な経費に影響を与えるため、物件選びの段階で確認しましょう。

加えて、築年数はアパートローンを受けるときの融資条件にも影響を与えます。

新築物件がおススメなわけ

新築物件は融資期間が長く、将来的なコストや維持費を安く抑えられます。

新築アパートは法定耐用年数が長く残っているため、長期間融資を受けられます。アパート経営は、融資期間の長さによって毎月の収益が変わるため、融資期間は重要なポイントとなります。

加えて新築物件は入居者が集まりやすく空室率が低くなります。さまざまなリスクを予想して対処することに慣れていない方には新築物件がおすすめです。

中古物件購入時の注意点

中古物件を購入するときは、将来的に発生する修繕費やリフォーム費用を考慮する必要があります。

中古物件は新築物件と比べて価格が低いため、表面利回りが高くなる傾向にあります。しかし、入居者のニーズを満たすためにリフォームしたり、設備を一新したりすることもあります。

築年数が経っているほど支出が多くなるため、注意が必要です。中古物件購入前に、将来的な経費も含めて修繕計画をしっかり確認しましょう。

アパート経営で成功する物件選びのポイント3：建物自体の魅力・付加価値

備え付けの家具家電が設置されているなど、建物自体に付加価値のある物件は入居者のニーズが高く、空室を防ぎやすいです。

家具家電備え付けや、無料のWi‐fiを提供するなど、入居者がすぐに生活が始められるような付加価値は入居者にとって魅力的な物件となります。加えて空室を防げるメリットもあります。

最近では、ペットと一緒に住める物件や、壁紙などを入居者が選べる「カスタマイズ賃貸」も人気が高まっています。

アパート経営で成功する物件選びのポイント4：近隣物件の調査

購入したいアパートの周辺にあるアパートやその他の物件の状況は、入念にリサーチしましょう。

ライバル物件の状況はアパート経営において重要な情報となります。ライバル物件のタイプや築年数、設備や間取りなどの居住空間の情報、駐車場の有無や最寄り駅からの距離も確認しておきたい項目です。

加えて、ライバル物件が多すぎる場合は入居者よりも物件のほうが上回り、少なすぎる場合は入居者からのニーズが低い可能性があります。

アパート経営で成功する物件選びのポイント5：メンテナンス

メンテナンスがしっかり行われている物件は、数十年経っても空室を出さない競争力のある物件となります。

数十年経っても安定した収益を出すために、短期、中期、長期にわたる修繕計画をしっかり立てましょう。メンテナンスの行き届いた物件は、入居者のニーズを維持できます。

特に屋根や外壁といった大規模修繕を行う長期メンテナンスは費用も高くなるため、メンテナンス費用をあらかじめ資金計画に組み込んでおきましょう。

アパート経営で成功する物件選びのポイント6：適切な物件購入費用・ローン返済額・経費

アパートローンを組むときは、「無理なく返済していける範囲内」でローンを組むことが大切です。

アパートローン返済額の割合が大きくなってしまうと、アパート経営が苦しくなる可能性があります。アパート経営で収益を出すためにも、無理なく返済できる範囲内で物件購入費用を検討しましょう。

加えて、アパート経営をはじめた後の収支の計算をするためにも、今後必要となる経費がどのくらいなのかを把握しておきましょう。

アパート経営を始めるなら一棟？一室？

アパート経営初心者には、対象が個人のお客様向けの一棟アパート経営がおすすめです。

個人のお客様が相手の住居系物件は市場も大きいため入居者がみつかりやすく、空室リスクも低くなります。収益性は低いですが、安定した収益が見込めます。

投資は収益性とリスクが比例するため、一室からの収益性が高くなるオフィス系やテナント系はリスクが高くなります。アパート経営初心者には、リスクが低い一棟アパート経営がおすすめです。

アパート経営の成功は、入居者のニーズに合った物件を選ぶことが大事

アパート経営では、立地などの利便性が高くて建物自体に付加価値のある物件を選びましょう。

入居者にとって、立地などの利便性の高さは最優先されます。さらに、家具家電を備え付けることや、無料のWi‐fiを完備するなど、時代や入居者のニーズに合った付加価値のある物件は空室リスクを低くすることができます。

数十年先も収益物件としての収益性や競争力を維持するためにも収支計画書を作成し、修繕計画を立てることが大切です。