マンションを自宅投資するメリット5つとデメリット4つ｜注意点は？

2020 06.4この記事はPRを含みます

自宅投資とは

「自宅投資」は自分の家を住むための住居としてだけでなく、投資の対象として利用する考え方です。

自宅投資は、自宅として利用している物件が、値上がりするチャンスを見計らって物件売却を繰り返すことで、手元の資金が増えて行く仕組みです。

マイホームには税制優遇措置などもあるため、自宅投資という投資の方法を選択する人も多いようです。

自宅投資に向いているマンション

自宅投資をする対象のマンションを売却した場合に、得られた売却益には税金がかかりますが、1人3,000万円までは特別控除になるという優遇措置があります。

しかし、住宅ローンの返済途中で住宅を売却した場合、ローン残高よりも売却額の方が少なく、借金が残ってしまうと投資は失敗したことになります。長期的にみても売却益を大きくできるような、資産価値の高い不動産を選ぶ必要があります。

自宅投資を成功させるためには、資産価値が下がりにくいマンションを売買する必要があります。

マンションを自宅投資するメリット5つ

自宅投資は、自宅とは別に投資用不動産を持つ場合とは違う点がいくつかあります。引っ越しや手続きなど面倒なことが多そうな自宅投資ですが、自宅投資ならではのメリットもあります。

ここからは、マンションを自宅投資するメリットを5つ紹介します。

メリット1：引っ越ししても貸し出しできる

マンションを自宅投資するメリットとしては、引っ越しをして空いた自宅を貸し出しできるということです。

自宅投資では自宅を売却することで利益を出すこともできますし、自宅を貸し出すことで家賃収入の利益を出すこともできます。どちらの方法をとるかは自分で決めることができます。

家族形態に合わせて住み替え、自宅を貸し出して、家族形態が変化した数年後に再びその家に戻るということも選択できます。

メリット2：住宅ローンを使用できる

住宅ローンを組む場合は、ローン契約者が自宅として居住する「自己居住用」物件であることが融資の必須条件です。

不動産投資をするためのマンションを購入するには、住宅ローンを使うことができません。投資のための物件を買うのであれば、「不動産投資用ローン」での融資となります。

ですが自宅投資は、自分で実際に住んでから、売却などをするので、住宅ローンを利用することができるというメリットがあります。

メリット3：借入利率が低い

不動産投資のために物件を買う場合には、不動産投資用のローンを使用することになりますが、一般的に不動産投資用のローンは住宅ローンよりも利息が高く設定されています。

自宅投資では住宅ローンを利用することができますので、借入利率が低くなるというメリットがあります。

メリット4：大幅に値崩れしない

最終的な目標は投資で、10年以内を目処に売却する物件を購入するので、自宅投資には大幅に値崩れしにくいというメリットがあります。

立地のいいマンションを購入して、今後その周辺ではマンションを建てることができないとします。その周辺で立地のいいマンションを購入できるチャンスはほぼないというころに、中古マンションが売り出されたら希少性が高く、中古でも高く売れるのです。

メリット5：減税措置を使うことができる

マンションを自宅投資する大きなメリットのひとつは、減税措置を使えることでしょう。住宅ローンを利用していることが、減税措置を受ける条件となっている特例もあるので、不動産投資用のローンではこのような優遇を受けることができません。

減税措置にはいくつかあり、知らないと損をするものばかりです。自分で手続きをしないと減税にならないものもあります。

• 住宅ローン控除
• すまい給付金
• 登録免許税

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは住宅借入金等特別控除のことです。最大10年間、毎年住宅ローンの年末残高の1％が控除されます。

入居の翌年は確定申告時に税務署に書類を提出し、それ以降は年末調整で控除を受けることができます。

すまい給付金

すまいの給付金は、消費増税による住宅購入者の負担を軽減する目的として給付金が支給される制度です。このすまい給付金を受けるには一定の条件があります。

すまい給付金の申請は、住宅の引き渡し後1年以内に行う必要があります。自分で申請することもできますし、不動産会社が代行してくれる場合もあります。

登録免許税

所有権移転登記にかかる登録免許税の軽減措置を受けることもできます。

床面積が50㎡以上など要件を満たすことで、住宅用家屋所有権保存登記（新築建物）は評価額の0.4%が0.15%に、住宅用家屋所有権移転登記（中古建物）は2%が0.3%に、抵当権設定登記（住宅ローン借り入れ）は借入額の0.4%が0.1%に引き下げられます。

軽減措置の対象には一定の条件がありますので登記申請の時に軽減税率の確認を一緒に行う必要があります。

マンションを自宅投資するデメリット4つ

自宅用物件を自宅投資することにはメリットだけでなく、デメリットもあります。デメリットも理解しておかなければ、損失が出る場合もあり、生活に悪影響を及ぼす可能性があります。

ここからは、マンションを自宅投資することで起きるデメリットを紹介していきます。

デメリット1：転居先を見つけなければならない

マンションを自宅投資するデメリットとしては、転居先を見つけなければならないということがあります。当然ですが、新しい転居先を見つけることができなければ、自宅を売却することも、貸し出すこともできません。

しかも、転居先も投資の対象として考えているのであれば、条件がいい物件を探さなくてはならないので、物件探しのハードルも上がり、転居先が見つけにくい可能性もあります。

デメリット2：家族の理解が必要

物件を自宅投資している人は、多くの場合、物件を所有してから10年以内に住み替えを行っています。

次から次へと住み替えていかなければ、投資としての利回りがよくなりませんが、同居する家族がいる場合は、住み替えることに家族の理解を得る必要があります。

住み慣れた土地や家を離れたくないという、家族の意思を無視して自宅投資をすることは難しい点がデメリットになります。

デメリット3：不動産購入スピードが遅くなる

マンションを自宅投資するデメリットには、不動産購入スピードが遅くなるということがあります。

現在住んでいるマンションをタイミングよく売ることができ、転居先も同じタイミングで見つけることができればいいですが、なかなかそういうわけにはいきません。

タイミングが悪くなり、下手をすれば不動産の資産価値も下がってしまう可能性がある点は、デメリットと言えるでしょう。

デメリット4：ファミリータイプは修繕費が高い

マンションの購入後はマンションの共用部分を日常的に管理していく管理費がかかりますが、必要な費用はそれだけではありません。将来、建物が経年劣化し、修繕の必要が出てきた時にかかる修繕費を積み立てておく、修繕積立金があります。

ワンルームに比べるとファミリータイプの修繕積立金は高くなります。自宅投資するマンションがファミリータイプの場合には、修繕費が高くなる傾向にあるという点もデメリットです。

マンションを自宅投資する際の注意点2つ

メリットとデメリットを理解したうえでマンションの自宅投資をしたいですが、それ以外に注意すべきことは、どのようなことがあるのでしょうか。

ここからは、マンションを自宅投資する際に気をつけるべき注意点を2つ紹介していきます。

1：住宅ローンは事業用目的では貸し出されない

基本的に住宅ローンの融資を受けた物件は、金融機関の許可を受けない限り、事業用目的では貸し出しできないという点に注意しましょう。

自己居住用の物件ではなく、投資用の物件だと判断されてしまうと、住宅ローンを借りることができていたとしても、投資用ローンに借り換えするように金融機関から指示されてしまうことがあります。

最悪の場合、契約違反として住宅ローンを一括で返済することを求められることもあるので、注意が必要です。

2：住宅ローンが残っていると住み替え先の住宅ローンが難しい

住宅ローンが残っている状態では、新しく住み替える物件の住宅ローンを組むことが難しい場合があります。

1世帯で1件の住宅ローンを原則としている金融機関が多く、条件を満たせば住宅ローンを2件借りることもできますが、2件目は1件目よりも厳しく審査されます。

また、売却まで一時的にダブルローン状態になりますので、返済額が多くなってしまうことにも注意しましょう。

住んでいるマンションに自宅投資してみよう

自宅とは別に不動産を購入しておこなう不動産投資はハードルが高く感じますが、自宅を投資対象にする自宅投資はマイホームを持っている人ならだれでもチャレンジすることができます。

投資に興味がある方は、住んでいるマンションで自宅投資することも考えてみるといいでしょう。