築古マンション投資目的購入のメリット5つとデメリット5つを紹介

2020 06.4この記事はPRを含みます

築古物件とは

築古物件とは、建設されてから時間が経過している建物のことです。新築の時よりは、価値が下がっている場合が大半です。

ただ築古マンションには、新築マンションにはない魅力があります。投資先として築古マンションをあえて選ぶ人も少なくありません。

さらに築古物件の投資はうまくいけば、利回りも高くお得な買い物になるケースもあります。築古物件のメリットやデメリットを紹介していきます。

築年数何年から

築古マンションは、不動産会社では20年から25年を超える築古物件と呼ばれます。ただ何年から築古物件かどうかは、人によって感覚が違います。

ただ築古物件であっても部屋をリフォームして販売するなど、魅力をアップして販売している場合もあります。

そのため築年数にこだわり過ぎず、物件の内覧や外観の状態を確認して購入するとよいでしょう。同じ築年数でも、お買い得な物件と手を出してはいけない物件があります。

築古マンションは売れるのか

築古マンションだから売れないということはありません。新築のマンションに比べて価値は下がりますが、築古マンションの価値がまったくなくなるわけではありません。

さらに築古マンションが都内の一等地にあるような場合は、築年数が古くても高額で売買されるケースもあります。

そのため築古マンションの築年数だけで、投資先から外すことは止めておきましょう。しっかり物件の場所や状態の見極めをしたほうがよいでしょう。

マンションの耐久年数

中古マンションの平均築年数は、年々伸びています。特に築40年超の中古マンションの割合が増えており、耐久年数の長期化が予想されます。

しかし築古マンションによっては、水回りの不備などですぐに寿命が来てしまう場合もあります。そのため築古マンションの実際の状態を確認することが、何よりも大事になってきます。

さらにメンテナンス状態も耐久年数に大きく関わってきます。投資先の管理状態をチェックすることが、大切です。

築古マンション投資目的購入のメリット5つ

築古マンションが投資先に選ばれることが多いのは、メリットがあるからです。ここでは、築古マンションに投資する利点を紹介していきます。

投資先を築古マンションか新築物件か悩んでいる場合は、参考にしてみてください。築古マンションに投資をして成功している人も数多くいます。

代表的なメリットをチェックすることで、自分が投資先に求めていることが実現できるかどうか判断するとよいでしょう。

築古マンション投資目的購入のメリット1： 購入価格の安さ

購入価格が安い点は、築古マンションのメリットと言えるでしょう。投資金額が少ない場合でも、魅力的な築古マンションを探すことができれば高い利回りが期待できるでしょう。

同じエリアで投資先を探している場合は、新築物件の値段が高い場合が多くなります。リーズナブルな築古マンションを賢く投資先に選べば、期待している結果が得られる確率があがるでしょう。

投資先をうまく見極められれば、お得な買い物と言えます。

築古マンション投資目的購入のメリット2：立地条件が良い物件が多い

立地条件がよい築古マンションは、築年数が経過していても人気があります。主要な駅に近い場所はすでにマンションが建っていて、新しい物件を新たに建築することが難しいです。

駅に近いだけでなく、近くに大きな商業施設がある場合や有名な学校がある場合は、築古マンションでも価値が下がりにくい傾向にあります。

物件の状態だけでなく周辺の環境を見極めることが、投資目的で築古マンションを購入して成功するために大切と言えるでしょう。

築古マンション投資目的購入のメリット3：物件の管理状況が確認可能

物件の管理状況が確認できる点が、築古マンションのメリットです。管理の重要事項調査報告など資料を確認すれば、手軽に修繕の状態をチェックできます。

物件が近くにある場合は、実際に足を運んで外観がどの程度管理されているのかなどをチェックしてもよいでしょう。

管理状況に不明点があれば、仲介業者に質問することもできます。回答が不明瞭であった場合は、投資先には選ばないほうがよいでしょう。

築古マンション投資目的購入のメリット4：広い物件が多い

築古マンションは、広い物件が多いです。そのため広い部屋を探しているファミリー層などに人気があります。

新築マンションでは、思うような広さの物件が見つからない場合も少なくありません。また和室が広々としている場合もあるため、最新マンションのデザインよりも昔の和のデザインが好きな人にも魅力的に見えるでしょう。

さらに押入れなども充実している物件であれば、物が多くて困っている人にも人気があります。

築古マンション投資目的購入のメリット5：リフォームすれば売却できる

築古マンションは、リフォームすれば売却しやすくなります。投資目的で貸し出ししていたけれど、現金化が必要になった時にも役立てることができるでしょう。

築古マンションであっても立地条件や部屋がきれいであれば、買い手が見つかる可能性が高いです。最終的に売却を検討している場合は、新築物件ではなくあえて築古マンションを選ぶ人もいます。

ただリフォームしても必ずしも売却できるわけではない点は、注意が必要です。

築古マンション購入のデメリット5つ

築古マンション購入には、デメリットもあります。メリットとデメリットの両方を天秤にかけて考えて、投資先に相応しいかどうかを検討しましょう。

築古マンションには、新築マンションを投資先に選ぶ際には気にしなくてもよい点にも気配りが必要です。新築では必要ない経費なども発生します。

築古マンション購入を検討している場合は、悪い点もしっかり吟味したうえで選ぶことがおすすめです。

築古マンション投資目的購入のデメリット1：耐震について

耐震対策が万全にされていない物件が、築古マンションにはあります。いつ建築されたマンションなのかを調べる必要があります。

日本は、いつどこで地震が発生しても不思議ではありません。せっかく購入した築古マンションが地震で損傷してしまうリスクも想定する必要があります。

建物の耐震強度は、かんたんに調べることができます。不安を感じる築古マンションには手を出さないことが大切でしょう。

新耐震基準の適用は1981年から

新耐震基準の適用は、1981年からです。しかしマンションの建築には時間が掛かるため、1981年前後の建物の中には旧耐震基準で建てられている場合もあります。

マンションの建築物の建築確認申請が受理された日を確認すれば、新耐震基準の適用が受けられているかどうかをチェックできます。

旧耐震基準で建てられている場合は、震度5強程度の揺れに対しての基準となり、それ以上の揺れに対して、倒壊などのリスクが無いとは言い切れません。しっかり調べておくとよいでしょう。

耐震診断のない旧耐震

耐震診断のない旧耐震の築古物件は、投資先としてはおすすめできません。耐震診断がないことで住むことに不安を感じる人がいることも知っておきましょう。

また、耐震診断に費用がかかるため、そもそも実施していないというケースも少なくありません。

加えて、旧耐震の築古物件を投資先に選びたい場合は、地盤が盤石かどうかなども確認するとよいです。

築古マンション投資目的購入のデメリット2：配管の劣化

配管の劣化は、築古マンションの悪い点です。配管が劣化することによって、漏水が発生するリスクがあります。

配管の劣化は、外観からは分かりにくいです。管理状況が不十分な場合は、築年数があまり経過していないのにもかかわらず劣化している可能性もあります。

管理会社の体制や過去の実績などを確認することが、とても重要になります。さらに保険に加入して、配管劣化のトラブルに備える必要があるため、経費がかさみます。

築古マンション投資目的購入のデメリット3：管理費のアップ

築古マンションは、新築マンションよりも管理費が必要となることがあります。管理組合の決定などで突然管理費がアップするケースなど、予想できないこともあります。

管理費がアップすれば、当初予定していた利回りが変わる可能性もあります。投資目的で購入したのに、しばらくして管理費が上がって赤字になってしまうというケースも少なくありません。

さらに長期で保有すれば、管理費アップのリスクが高まります。

築古マンション投資目的購入のデメリット4：建替のリスク

建替のリスクは、築古マンションの大きなリスクです。建替になった場合、物件の購入者はその費用を負担することがあります。

ただ実際に建替が成功したマンションは、数が少ないです。全区分所有者の4/5以上の賛成が必要なため、現実的には少ないと考えておいてもよいでしょう。

ただ可能性が０ではないため、築古マンションを購入する際は念頭に置いておくといいかもしれません。住民の考え方などを事前に確認しておくことも重要です。

築古マンション投資目的購入のデメリット5：転売時に瑕疵担保責任が発生する

転売時に瑕疵担保責任が発生する点は、築古マンションを購入する際に知っておきたいデメリットです。瑕疵担保責任が発生すれば、修理代を払う必要が出てきます。

さらに最悪の場合は、契約を解除されてしまうこともありえます。そのため購入する築古マンションの状態をよく確認しないままで購入することは、おすすめしません。

ただ築古物件の場合は、特約などを付けて瑕疵担保責任を負わないなどという契約をする場合もあります。

築古マンションが増加している理由2つ

日本では、築古マンションは増えつつあります。新築マンションよりも、築古マンションの取引が盛んにおこなわれています。

築古マンションは今後も増えることが見込まれ、築古マンションが増えている理由を知れば、投資先を広げようという考えになるはずです。

築古マンションが増加している理由を2点紹介していきます。

築古マンションが増加している理由1：マンションは簡単に取り壊せない

すでに住んでいる人が多い築古マンションは、かんたんに取り壊すことができません。取り壊す際には、多くの関係者の同意が必要で現実的には困難です。

マンションの管理組合がしっかりしている場合は、取り壊しではなく修繕をしてマンション機能の維持に努めることが多いです。

今後も大災害などがない限りは、既存の築古マンションが継続して残ることが予想されます。

築古マンションが増加している理由2：どんな築古マンションでも購入者がいる

古い築古マンションでも購入者がいるということが、築古マンションが増加している原因です。なるべく安い場所に住みたいという人も一定数いるため、需要がなくなる心配はありません。

投資先としてはいまいちだと感じる築古マンションでも、購入したい人が一定数います。転売目的で築古マンションを購入する際には、覚えておくとよいでしょう。

築古マンション購入のメリットとデメリットを理解して不動産投資に活用しよう！

築古マンション購入にはメリットとデメリットがあります。不動産投資をはじめる際には、両天秤にかけて考えるとよいでしょう。

築古マンション投資は、上手におこなえばリターンが期待できます。物件を見極めて、自分の理想に合った投資先を見つけ出しましょう。