マンション投資において壁の厚さは重要？与える影響4つや確認ポイント6つ

2020 06.4この記事はPRを含みます

マンション投資において壁の厚さは重要？

マンション投資において壁の厚さは重要なのでしょうか。

壁の厚さは、建物の防音、防災効果にかかわってくるので「雑音が少なく静かに住みたい」「耐震設計になっているか」という部分で、入居者から人気を集めるポイントになり、マンション投資において重要な要素です。

マンションの外壁の適切な厚さ

壁のコンクリートは、150~180mmが一般的な壁の厚さですが、適切な厚さとして、180mm以上は遮音性が高く、耐震性のあるマンションでしょう。

マンションの外壁には、鉄筋を2列に入れるダブル配筋という形をとることが多いですが、中には鉄筋が1列のシングル配筋の場合もあります。

シングル配筋は、耐力が小さく亀裂が入りやすいというデメリットがあります。壁の厚さが180mm、200mmあればダブル配筋でしょう。

マンションの外壁が投資に与える影響4つ

マンションの立地、計算されている利回りの数値だけで購入を決めてしまうのは問題があるでしょう。マンション投資を考える上で外壁の厚さは重要になります。

ではマンションの外壁が投資にどのような影響を与えるのでしょうか。まずマンションの外壁が投資に与える影響について紹介していきます。

マンションの外壁が投資に与える影響には、入居率への影響、空室対策になる、防災効果、宣伝のアピール効果、などがあります。

投資に与える影響1：入居率への影響

マンションの外壁が投資に与える影響1つ目は入居率への影響です。入居者が部屋に入った時、遮音性が気になるという声は多いです。

実際にその部屋で生活することになるので、頻繁に外の音が聞こえやすい部屋となれば居心地は悪いと感じるでしょう。自分が音を立てる場合も隣の部屋の人に聞こえてしまうという不安もあります。

また、外壁の厚さが薄いことで耐震性への不安も出てくることから、入居率への影響は出てくるでしょう。

投資に与える影響2：空室対策になる

マンションの外壁が投資に与える影響2つ目は、空室対策になることです。実際に、大人の声のボリュームは約55dBの音量を防ぐためには、コンクリートの戸境壁で150～180mmの厚さが必要といわれています。

外壁の厚さがしっかりしているということで、「この壁の厚さなら防音効果もしっかりしているだろう」「大きな地震が来ても大丈夫だろう」と、入居希望者に安心感を与えることから、入居の決め手になるでしょう。

投資に与える影響3：防災効果

マンションの外壁が投資に与える影響3つ目は防災効果です。壁の厚さを大きくすることで壁の耐力があがり地震力に対する抵抗力も大きくなります。

必要な壁厚は建物によって構造計算が異なりますが、大体180mmの厚さがあれば耐震性があり、防災効果が高い建物ということになります。

防災効果が低い建物は地震でひび割れが起きたりメンテナンスに費用がかさんでしまう恐れがあるので、投資の面で壁の厚さは重要です。

投資に与える影響4：宣伝のアピール効果

マンションの外壁が投資に与える影響4つ目は宣伝のアピール効果です。

遮音性、耐震性につながる壁の厚さは、180mm以上の十分な厚みがあれば入居者を募集する際、集客の宣伝効果として高いアピールポイントになります。

RC造（鉄筋コンクリート）のマンションだからといって、必ずしも遮音性や耐震性が高いことにはつながりません。壁の厚さが150mmに達していないこともあります。

マンション外壁の厚さを確認する方法

では、マンション外壁の厚さを確認するにはどのような方法があるのでしょうか。

次は、マンションの外壁の厚さを確認する方法について紹介していきます。マンションの外壁の厚さを確認するには、図面を見せてもらう方法と、叩いた際の反響で確認するという方法があります。

どちらも難しいことではないので、投資するマンションを購入する前に必ず確認しましょう。

図面を見せてもらう

マンション外壁の厚さを確認する方法1つ目は、図面を見せてもらうことです。外壁や隣の部屋との区切りである界壁が180mmあるか図面で確認する必要があるでしょう。

マンションには竣工図（実際に竣工した建物を正確に表した図面）が保管されています。壁の厚みは竣工図で確かめることができるので、管理会社、もしくはその物件を販売している不動産会社に図面を見たいと問い合わせてみましょう。

叩いた際の反響で確認する

マンション外壁の厚さを確認する方法2つ目は、叩いた際の反響で確認することです。竣工図で確認する前に、実際に壁を叩くことで壁の中に空洞ができているかどうか確認することも可能です。

中身に空洞があるときは、壁を叩いたときに裏側に響くような高めの音がするのでこの場合、防音性はあまり期待できません。空洞がない場合には、中身に何か詰まっているような反響せず重たい音がします。

マンションの外壁を確認する際のポイント6つ

マンションの外壁を確認する際のポイントについて紹介していきます。マンションの外壁を確認するポイントは以下の6つです。

・床や天井の厚さ
・壁の修繕について
・外壁中の鉄筋も重要
・断熱効果はあるか
・防音効果は施されているか
・耐震性は充分か

それでは、それぞれ詳しく見ていきましょう。

ポイント1：床や天井の厚さ

マンションの外壁を確認する際のポイント1つ目は、床や天井の厚さです。

壁だけではなく床や天井の厚さについても見るようにしましょう。例えば、天井が薄いと上の階で歩いたときの音が下に響き、床が薄いと自分の家の音が下の階に伝わりやすいということになります。

天井や床には、重量衝撃音と軽量衝撃音の基準があるので、基準の数値(重量衝撃音:55、軽量衝撃音:45)を満たしているか確認しましょう。

ポイント2：壁の修繕について

マンションの外壁を確認する際のポイント2つ目は、壁の修繕についてです。

コンクリートの壁は、ひび割れが起こることがあり、特に0.3mm以上のヒビが入っている場合は注意が必要です。

ヒビを放置すると悪化していくので、修繕は必ず必要になります。マンションの外壁塗装の塗り替え時期は10から15年程度です。中古マンションを購入する際は壁の修繕がきちんと行われてきていたか、ヒビ割れをみて確認しましょう。

ポイント3：外壁中の鉄筋も重要

マンションの外壁を確認する際のポイント3つ目は外壁中の鉄筋も重要です。

鉄筋コンクリート造は、鉄の棒で骨組みをつくりコンクリートを流し入れ固めた作りの建物です。コンクリートはアルカリ性であり中の鉄筋等を錆から守っています。

鉄筋コンクリートの劣化には、外壁塗装が深く関係していて、外壁がヒビ割れることで雨などが入り込み、コンクリートがアルカリ性から中性化していくと鉄筋がさびて危険性が上がることなります。

ポイント4：断熱効果はあるか

マンションの外壁を確認する際のポイント4つ目は、断熱効果があるかどうかです。新築物件では当たり前である断熱性ですが、古いマンションには断熱材が使われず断熱性の低い資材が使われていることが多いです。

木材の家に比べて、鉄筋コンクリートのマンションには断熱性がほとんどないため、断熱対策としてコンクリートの外側に断熱材を組み込む工事が必要になります。

断熱効果があるかは不動産会社に確認するようにしましょう。

ポイント5：防音効果は施されているか

マンションの外壁を確認する際のポイント5つ目は、防音効果は施されているかということです。

一般的には外壁が厚い鉄筋コンクリート造のマンションは防音性能が高いですが、構造によって防音効果が低い場合もあり、壁の厚さだけでは判断できないことがあります。

実際に投資を考えている物件を見に行き、部屋を締め切った状態で外音がどの程度遮断されるのか、乾式間仕切を叩いてみて響きにくいかなど確認してみましょう。

ポイント6：耐震性は充分か

マンションの外壁を確認する際のポイント6つ目は、耐震性は充分かということです。

マンションの壁の厚さは、120mm、150mm、180mm、…200mm、などありますが、耐震性を考慮するのであれば150mm以上は必要です。壁厚が大きいほど耐震性に優れています。

年数が経っているマンションの場合は、鉄筋コンクリート造でも壁の厚さが120mmであることが多いです。この場合は耐震診断する必要があるでしょう。

壁の厚さや素材にも着目してマンション投資を行おう

マンション投資において壁の厚さは重要なのか、与える影響や確認ポイントについて紹介しましたがいかがでしたでしょうか。

一般的には、マンションの外壁が厚いほうが遮音性、耐震性の効果が高くなることから、壁の厚さや素材にも着目してマンション投資を行いましょう。

マンション投資は立地や根回りだけ重視しても成功するとは限りません。物件を選ぶ際にはマンションを見に行き壁を叩いたり、図面を見せてもらうと良いでしょう。