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譲渡所得は特別控除が受けられる|3つの控除と注意点5つを紹介

2020 10.21

譲渡所得とは

譲渡所得とは土地や建物などの資産を譲渡されることによって発生する所得を指す言葉です。

土地や建物、株式、ゴルフ会員権などを譲渡された場合は譲渡所得の対象となりますが、事業用の商品の棚卸資産、山林などは譲渡所得の対象になりません。

この記事では譲渡所得や特別控除について解説していきます。

特別控除が受けられる

譲渡所得には特別控除が適用できます。土地や建物を譲渡した場合、一定条件を満たせば課税上の特例として特別控除を受けることができます。

公共事業の用地買収などによる土地や建物の譲渡取得には5,000万円、マイホームを譲渡した場合には3,000万円、特定土地区画整理事業のために土地を譲渡した場合には2,000万円など、特別控除の金額はそれぞれ設定されています。

代表的な特別控除3選

代表的な特別控除3選をご紹介します。

譲渡所得の特別控除にはさまざまな種類がありますが、その中でも代表的なものが3つあります。ここでは代表的な特別控除3選をご紹介します。

特別控除1:買換え特例

マイホームを買い換えた際、譲渡損失が生じた場合に譲渡所得の特別控除が受けられます。

令和元年12月31日までに居住用のマイホームを売却した場合や、以前住んでいた建物を住まなくなってから3年後にあたる日の年の12月31日までに売却した場合、譲渡による損失が発生した場合に控除することができます。

譲渡損が生じた場合

マイホームを売却して譲渡損が生じた場合に特例を受けることができます。

マイホームを購入し、以前の住宅を売却した際に通算で損益が発生した場合、要件を満たす場合にその年の給与所得や事業所得などの所得から控除することが可能です。

譲渡損が生じていない場合の特例としては、「特定のマイホームを買い換えたときの特例」として譲渡益への課税を将来に繰り延べることも可能です。

特別控除2:3000万円特別控除

マイホームを売った場合、譲渡所得には3000万円の特別控除を受けられます。

マイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除を受けられます。3000万円の特別控除に関しては、居住していた物件であれば所有期間の長さは関係ありません。

また、以前住んでいた建物であれば、住まなくなった日から3年を経過する日の年の12月31日までに売却することが条件になります。

相続した家の売却も対象

被相続人のマイホームを売った場合にも譲渡所得から3000万円の特別控除を受けられます。

相続によって居住用財産や建物の建っている土地を平成28年4月1日から令和5年12月31日までに売却した場合、一定の条件を満たす場合、譲渡所得から3000万円まで控除することが可能です。

特別控除3:10年超所有軽減税率

マイホームを買い換えた場合、所有期間が10年を超える場合に長期譲渡所得の税額を低い税率で計算する軽減税率の特例が受けられます。

10年以上所有していたマイホームを売却した場合、一定条件を満たせば、長期譲渡所得の税額よりも低い税率で税額が計算できます。

適用条件は売却した年の1月1日時点で10年以上所有していること以外は、3000万円の特別控除の特例と同じです。

特別控除を受ける際の注意点5つ

譲渡所得の特別控除を受ける場合にはいくつかの注意点があります。

土地や建物などは高額な分、それらを売却した利益にたいして課せられる税金も非常に高いです。そのため、特別控除を受けようと考えている方も多いでしょう。

しかし特別控除を受けるためには5つのポイントを押さえておく必要があります。ここでは特別控除を受ける際の注意点5つをご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

注意点1:確定申告する

譲渡所得の特別控除を受けるには、確定申告する必要があります。

土地や建物などを売却して譲渡所得が発生した場合、確定申告が必要です。そのため、特別控除を受けるためにも確定申告をする必要があります。

サラリーマンなど普段は確定申告をしていない人でも譲渡所得が発生した翌年には確定申告の必要があるため、注意しましょう。

注意点2:併用できる場合がある

譲渡所得の特別控除は複数の特例を併用できます。

マイホームを売却した場合、金額や所有していた期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円まで控除を受けることができる特別控除があります。さらにマイホームを10年以上所有していた場合は、10年超所有軽減税率の特例も併用できます。

併用することによって大幅に減額することも可能なので、忘れずにチェックするようにしましょう。

注意点3:限度額がある

譲渡所得の特別控除にはそれぞれ限度額が定められています。

マイホームを譲渡した場合の特別控除額は最大3,000万円ですが、対象とする土地や建物によって限度額は異なります。

例えば収用などによって土地建物を譲渡した場合は最大5,000万円、特定土地区画整理事業などのために土地を譲渡した場合は2,000万円、特定住宅地造成事業などのために土地を譲渡した場合は1,500万が限度額となります。

注意点4:所有期間を把握する

譲渡所得の特別控除を受ける場合は所有期間を把握しましょう。

この記事でもご紹介したとおり、居住用物件などの所有期間が10年を超えるか超えないかによって適用できる特例が変わります。10年以上であれば3,000万円の特別控除と10年超所有軽減税率の特例が併用できるため、まずは物件の所有期間を把握するようにしましょう。

注意点5:事前に計算しておく

譲渡所得の特別控除を受ける場合は事前に計算しておきましょう。

特別控除は提供する特例によって控除される金額は異なります。譲渡所得は「不動産の売却価格-取得費-譲渡費用-特別控除納税額=課税譲渡所得×税率」で計算できます。

事前に適用条件を確認し、特別控除納税額によってどの程度控除されるのか計算してみるようにしましょう。

譲渡所得の計算方法

不動産の譲渡所得は「課税譲渡所得=不動産の売却価格-取得費-譲渡費用-特別控除納税額=課税譲渡所得×税率」となります。

取得費は不動産を取得したときにかかった費用で、物件の代金以外にも仲介手数料などの費用を合算し、建物の減価償却分を差し引きます。

また、譲渡費用は売却にかかった仲介手数料や登記費用などの経費を指します。

譲渡所得の特別控除を理解しよう

不動産を売却する際には譲渡所得の特別控除を適用するようにしましょう。

不動産の譲渡所得は課税対象となるため、税金を支払う必要があります。しかし特別控除を適用すれば、いくらか減額することも可能です。

ぜひ売却時には適用できる特別控除を確認し、適用するようにしましょう。

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本記事の監修

松澤 健一郎

松澤 健一郎
代表ファイナンシャルプランナー

全国に店舗を持つ大手金融機関で年金、投資信託の営業として15年間勤務。 国際基準のFP資格であるCFP®や証券外務一種など多数の資格を持ち、将来設計の相談実績は15,000件以上。 的確なアドバイスや対応の迅速さが評価され、社長表彰や全国表彰の受賞歴多数。 その他、セミナー講師の甲子園と呼ばれる“セミコングランプリ2017”では全国2位入賞。 会員数40万人オンラインスクールサービス「Schoo」にて金融リテラシー入門講座の講師を担当。

▼経歴 2004年 某大手金融機関入社 2019年 株式会社ノークリー入社
▼資格 CFP/証券外務員一種/内部管理責任者/ライフコンサルタント

本記事の監修

松澤 健一郎

松澤 健一郎
代表ファイナンシャルプランナー

全国に店舗を持つ大手金融機関で年金、投資信託の営業として15年間勤務。 国際基準のFP資格であるCFP®や証券外務一種など多数の資格を持ち、将来設計の相談実績は15,000件以上。 的確なアドバイスや対応の迅速さが評価され、社長表彰や全国表彰の受賞歴多数。 その他、セミナー講師の甲子園と呼ばれる“セミコングランプリ2017”では全国2位入賞。 会員数40万人オンラインスクールサービス「Schoo」にて金融リテラシー入門講座の講師を担当。

▼経歴 2004年 某大手金融機関入社 2019年 株式会社ノークリー入社
▼資格 CFP/証券外務員一種/内部管理責任者/ライフコンサルタント

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