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売却損を出さないためのポイント3つ|確定申告をする際の注意点3つ

2020 10.21

不動産の売却損とは?

不動産取引を行う場合、不動産を購入した価格よりも高く売れれば利益となりますが、反対に購入価格よりも低い価格で売れた場合には損失となり、これを売却損といいます。

不動産売買は、そのときの世情や買い手の多さ、少なさによって価格が大幅に変動していきます。また不動産売買では取り扱う金額が数千万単位と大きい金額であることから、売却損をいかに少なくするかが不動産取引における課題だといっていいでしょう。

売却損がある人が確定申告をする理由

不動産取引によって売却損が出た場合は、確定申告をすることによって税金の軽減措置を受けることができます。

軽減される税は、所得税や住民税で、不動産取引の売却で損失を被った金額を、その年の所得税や住民税から相殺することによって総税額を減額するという仕組みです。

ただし、減税対象となるものには一定の条件があるため、この条件を満たすかどうかを事前にチェックしておく必要があります。

売却損を出さないためのポイント3つ

不動産の取引において売却損となった場合には、条件に合致すれば減税措置が可能であることがわかりましたが、不動産取引で売却損を出さないようにしていくことが重要です。

不動産取引では信頼できる業者を選んだり、いくつかのポイントを押さえて取引すれば、売却損を出さずにすむことが多いです。ここでは売却損を出さないためのポイント3つをご紹介します。

ポイント1:不動産の査定依頼は複数業者に依頼する

不動産取引において売却損を出さないためのポイントに、不動産の査定依頼は複数業者に依頼するということがあります。

不動産を売却するという場合は、期限が決まっていたり、出来るだけ早く売りたいことが多いので、1つの不動産会社に絞って査定依頼することが多いです。しかし、不動産価格は査定者によってまちまちですので、インターネットなどで複数社に一括見積をするようにしましょう。

ポイント2:物件の取引に精通している業者を探す

不動産取引において売却損を出さないためのポイントに、物件の取引に精通している業者を探すということがあります。不動産会社はマンション売買に強かったり、土地売買に強かったりと得意分野が異なります。

そのため、自分が売りたい物件を得意とする不動産業者を探して仲介を依頼するようにしましょう。物件をどの業者に出すかによって売買価格は大きく異なるため、取引に精通する業者を選ぶことはとても重要になります。

ポイント3:スタッフの対応もポイント

不動産取引において売却損を出さないためには、スタッフの対応もポイントになります。担当する不動産会社のスタッフの対応が良くないと、相談して実際に売却するまでの長い期間安心できないことになります。

不動産取引は担当スタッフとは長期間の付き合いになるため、顧客に寄り添ってくれる信頼できる人がいる不動産会社を選ぶこともとても重要になってきます。

不動産の売却損に利用する特例制度2つ

不動産を売却し購入金額よりも低い金額で売却して売却損を出してしまったという場合、利用できる特例制度があるのをご存知でしょうか。

この特例制度は確定申告することにより受けられるため、売却によって利益を出していないので確定申告しないというのはもったいないです。ここでは、不動産売却損に利用できる特例制度を2つご紹介します。

また、損益通算及び繰越控除の特例は、2021年12月31日までの譲渡に適用されます。

売却損の特例制度1:売却損が出た時に他の所得と相殺する制度

不動産の売却損に利用できる制度に、売却損と他の所得を相殺することができるという特例があります。これを損益通算といいますが、損益通算とは、売却によって生じた損失とその他で得た所得を相殺して税務申告できるということです。

たとえば、不動産売却による損失が300万あったという場合で、他の利益が500万円あったという場合には相殺されて200万円のみに税金がかかるということになります。

売却損の特例制度2:買い替え時に売却損が出た譲渡損失の繰越控除の制度

不動産の売却損に利用できる制度に、買い替え時に売却損が出た譲渡損失の繰越控除の制度があります。これは、損益通算によって相殺することができなかった損失分を、翌年以降の所得で相殺するという制度です。

しかし、この制度はすべての売却損に適用されるのではなく、要件があります。以下に特例適用の要件をご紹介します。

所有期間が5年を超える自宅を売る

買い換え時の売却損を翌年に繰り越せる特例を受けるには、5年を超えて所有している自宅を売ることが必要です。

また、そのほかにも償還期間が10年以上残る住宅ローンがあること、建物の床面積が50㎡以上あること、売却した年の前年から3年間で買い換えることなどの要件があります。また、居住していた建物を壊して売却する場合には、期限の要件もあります。

買い替え先の新居にも条件がある

買い替え時に売却損が出た譲渡損失の繰越控除制度の要件には、買い換え先の新居にも条件があります。

買い替え先の新居の条件としては、床面積が50㎡以上であること、また買い換え資産の住宅借入金が返済期間10年以上のローンであることなどです。また、所得要件についても合計所得金額が3000万円以下であることなどがあります。

No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

住宅ローン控除との併用ができる

買い換え時の譲渡損失の繰り越し控除と住宅ローン控除と併用が可能です。

たとえば、住宅を買い替えして譲渡損失があった場合で、他の所得と損益通算しても相殺できなくて翌年繰り越ししているという場合でも、新たなマイホームの住宅ローン控除は合わせて受けることができるということです。

しかし、もし買い替えをして利益となった場合には、住宅ローン控除との併用はできません。

確定申告をする際の注意点3つ

不動産を売却した際に利益が出た場合は確定申告をするのは必須ですが、損失が出た場合でも前述のような特例の制度を受けることができるので確定申告をした方いいです。

確定申告というと手続きが面倒、どうすればいいかわからないと感じる方が多いでしょうが、手順を踏んで行えば特段面倒ということはありません。ここでは、確定申告をする際の注意点を3つご紹介します。

注意点1:税務署の窓口

確定申告を行う場合、税務署の窓口に行くという方法があります。しかし、確定申告の期間中は税務署は相談に行く人が多く、混み合っていることが多いです。

もし、確定申告で税務署に行くという場合には、税務署のスタッフにあらかじめ相談できるかを相談してから出向くと、スムーズに進めることができるでしょう。また、相談したい内容がある場合は、何を相談したいのかをまとめておくようにしましょう。

注意点2:税務署へ郵送

確定申告は申告書類を記入して税務署に郵送することで行うこともできます。郵送で申告する場合は譲渡所得内訳書や譲渡時の書類、取得時の資料、売却した土地や建物の全部事項証明書、戸籍の附票などの資料の添付が必要な場合があります。

何を申告するかにより必要書類が違いますので、わからない場合は税務署に問い合わせしてみましょう。また、第一郵便物・信書便物で取り扱う郵送期間が異なるため、よく考慮して送付しましょう。

注意点3:国税庁が運営するe-TAX

確定申告を行う場合、電子申告・納税システム(e-TAX)による申告も可能です。インターネットを利用して申告するため、24時間対応できることや、スマホなどからも申告できるのでとても便利です。

しかし、電子申告・納税システム(e-TAX)はスマホやPCなどの端末環境が整っていないと使用できないため、利用したい場合には環境整備が必要です。

売却損が生じた場合は確定申告をしよう

ここまで不動産の売却損についてみてきましたが、不動産の売却損が生じた場合は、利用できる特例制度が2つあることがわかりました。しかし、この特例制度は何もしなくても受けられるのではなく、必ず確定申告する必要があります。

不動産売却によって利益が出た場合以外に売却損が出たという場合も確定申告は行うようにしましょう。また、特例制度は要件があるので、自分が要件に該当するかもよく確認しておきましょう。

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本記事の監修

松澤 健一郎

松澤 健一郎
代表ファイナンシャルプランナー

全国に店舗を持つ大手金融機関で年金、投資信託の営業として15年間勤務。 国際基準のFP資格であるCFP®や証券外務一種など多数の資格を持ち、将来設計の相談実績は15,000件以上。 的確なアドバイスや対応の迅速さが評価され、社長表彰や全国表彰の受賞歴多数。 その他、セミナー講師の甲子園と呼ばれる“セミコングランプリ2017”では全国2位入賞。 会員数40万人オンラインスクールサービス「Schoo」にて金融リテラシー入門講座の講師を担当。

▼経歴 2004年 某大手金融機関入社 2019年 株式会社ノークリー入社
▼資格 CFP/証券外務員一種/内部管理責任者/ライフコンサルタント

本記事の監修

松澤 健一郎

松澤 健一郎
代表ファイナンシャルプランナー

全国に店舗を持つ大手金融機関で年金、投資信託の営業として15年間勤務。 国際基準のFP資格であるCFP®や証券外務一種など多数の資格を持ち、将来設計の相談実績は15,000件以上。 的確なアドバイスや対応の迅速さが評価され、社長表彰や全国表彰の受賞歴多数。 その他、セミナー講師の甲子園と呼ばれる“セミコングランプリ2017”では全国2位入賞。 会員数40万人オンラインスクールサービス「Schoo」にて金融リテラシー入門講座の講師を担当。

▼経歴 2004年 某大手金融機関入社 2019年 株式会社ノークリー入社
▼資格 CFP/証券外務員一種/内部管理責任者/ライフコンサルタント

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