投資用の不動産を購入するコツ4つ｜不動産投資の考えられるリスク3選

2020 06.4この記事はPRを含みます

不動産投資の購入方法

不動産投資とは、利益を得る目的で不動産事業に資金を投下することをいいます。

本記事では、投資用の不動産を購入するコツ4つ、不動産投資の考えられるリスク3選について紹介していきます。これから不動産投資を始めようと思っている方はぜひ参考にしてみてください。

不動産投資の方法には、現金購入と融資購入という2つの購入方法があります。

投資用の不動産を購入するとどのような利益がある？

投資用の不動産を購入することによって主な利益、収入源となってくるのはその不動産に入ってくれた人の家賃です。その不動産に入ってくれる人がいれば、その家賃がそのまま利益になります。

また、不動産投資は、不動産所得を給与所得などと合算できるため節税効果もあります。不動産所得を得るためにさまざまな経費を計上できるため、実際には赤字経営として申告することができます。

投資用の不動産を購入するメリット

投資用の不動産を購入するメリットは、入居者が確保できることが前提となりますが、入居者が退去するまで毎月安定的に収入が得られるということにあります。平均的に2～3年ほどは安定した収入が得られるといわれています。

地価が上昇することになったときは、売却した利益を得る可能性があります。不動産を持っているとメンテナンスなどもかかるため、場合によっては売却したほうが利益を得られることもあるでしょう。

投資用の不動産を購入するデメリット

投資用の不動産を購入するデメリットは、空室のリスクが大きいことでしょう。予定していた入居者数に満たない、空室機関が長引くという倍、融資購入していると赤字になります。

そのほか、地価が下落した時は、資産としての価値が低くなってしまう可能性があったり、地震や水害、火災など建物が倒壊したりしてしまうリスクがあります。保険の加入は前提としても、災害リスクが少ない不動産を選ぶことが必要になるでしょう。

投資用の不動産を購入するコツ4つ

ここでは、投資用の不動産を購入するコツ4つ、立地や利便性をみる・設備や仕様も重要・管理・メンテナンスがされているか・ランニングコストを除いた利回りを計算しているか、ということについて紹介していきます。

これから投資用不動産を購入する方はこれから紹介していくポイントを重視しておきましょう。

1：立地や利便性をみる

投資用の不動産を購入するコツ1つ目は、立地や利便性をみることです。交通網との兼ね合いなど活動を行いやすい環境か、便利であるか、ということは住居・事務所のいずれにしても不動産の価値に関わる重要なポイントです。

例えば、駅まで歩いて10分以内で到着すること、利用する路線がターミナル駅と繋がっている、コンビニ、ドラッグストア、病院が近いと、入居者がその場で活動（生活・事業）を行いやすい環境になります。

2：設備や仕様も重要

投資用の不動産を購入するコツ2つ目は、設備や仕様も重要視することです。その不動産の設備や仕様が、時代の流れに合ったものなのか、住居の場合は部屋の間取りや押し入れの数など、住み心地を重視できているか、などです。

近年人気が高いものは、セキュリティに対するニーズの高まりから、防犯カメラが設置されているか、オートロック機能がついているかなど重要視されています。

3：管理・メンテナンスがされているか

投資用の不動産を購入するコツ3つ目は、管理・メンテナンスがされているか、ということです。

不動産の資産価値を保つには物件の管理体制が非常に大切です。管理会社の雇った管理人が常駐してくれるか、共有部分などはクリーンな状態になっているか、クレームに対しても丁寧に対応してくれるような管理状態を求める必要があります。

4：ランニングコストを除いた利回りを計算

投資用の不動産を購入するコツ4つ目は、ランニングコストを除いた利回りを計算しているか、ということです。ランニングコストとは、管理費、税金など建物を維持するために必要となるコストをいいます。

投資を行う以上、物件の利益性を重視する必要があり、ランニングコストを除いたあとの実質利回りで見極める必要があります。

購入を決める前に、その不動産が1年でどのくらいの利益が得られるかしっかり計算しましょう。

不動産を購入する際の考えられるリスク3選

不動産を購入する場合、どのようなリスクがあるのでしょうか。投資なので、それなりにリスクを伴うことはあるでしょう。

最後に、不動産を購入する際の考えられるリスク3選、費用リスク・事故物件リスク・家賃下落リスク、について紹介していきます。

費用リスク

不動産を購入する際の考えられるリスク1つ目は、費用リスクがあります。不動産投資で費用が必要になるのは購入するときだけではなく、その後の税金やメンテナンスにもお金がかかります。融資購入の場合は返済費用もかかってきます。

不動産を所有した場合の税金は、所有する規模によって費用の大きさは変わりますが、固定資産税・都市計画税・所得税・不動産取得税などがあります。

事故物件リスク

不動産を購入する際の考えられるリスク2つ目は、事故物件のリスクがあります。事故物件とは、その不動産の本体もしくは共用する部分で、前居住者が自殺、他殺などがあった経歴のある物件のことをいいます。

不動産投資をする以上、入居者が自殺や事件が起これば事故物件になってしまうリスクがあるでしょう。事故物件が出ると入居者が来ないので空室になってしまったり、大幅に家賃を下げる必要が出てきます。

家賃下落リスク

不動産を購入する際の考えられるリスク3つ目は、家賃下落リスクです。不動産投資の魅力には、毎月安定的な家賃収入がありますが、絶対ではありません。

建物の建築年数が立ち、経年劣化が見られた場合や需要の低下など、状況に応じて家賃が下がる可能性が出てきます。

だいたい１年で家賃の1％ずつ値下がりしていくといわれています。

投資用の不動産を上手く購入しよう

投資用の不動産を購入するコツ4つ、不動産投資の考えられるリスク3選について紹介しましたがいかがでしたでしょうか。

投資用の不動産を購入する場合、現金購入か融資購入か、それぞれの違いを把握し、現状をよく理解してから決めるべきです。

現金購入と融資購入メリットとデメリット、不動産を購入する際の考えられるリスクについても知った上で投資用の不動産を上手く購入しましょう。