オリックス不動産投資法人の3つの特徴｜REITの選び方のポイントも紹介

2020 06.4この記事はPRを含みます

オリックス不動産投資法人とは？

オリックス不動産投資法人とは、東京都港区に拠点をおく日本初の総合型REITとして誕生した会社（トラスト：企業合同）であり、資産運用はオリックス・アセットマネジメント（株）が行っています。

オリックス不動産投資法人の業務は、個人投資家などから調達した資金でビルなどの不動産を購入しテナントに貸し出し、テナントの賃貸料などの収益金より手数量などを差し引き投資家に対し利益分配金として支払います。

会社概要

オリックス不動産投資法人（英語表記：ORIX JREIT Inc.）は、2001年9月に証券投資信託法に基づいて設立し、同年12月から運用資産の取得を開始しています。

オリックス不動産投資法人は、2002年6月に東証不動産信託証券市場に上場（コード：8954）していますが、法人の運営体制は代表取締役社長の下、投資委・サステナビリティ・リスク・コンプライアンスの3つの委員会を設置し業務を運営しています。

REITとは？

「REIT（リート）」とは、ビルや商業施設などの不動産に対する小口投資が可能となる不動産投資信託のことをいい、J（日本版）-REITと呼ばれています。

マンションやオフィスビルなどの投資対象の不動産があっても、個人投資家が直接投資するには資金規模で限界があります。ところが、個人投資家でもJ-REITを通して投資することによって、都心にある超大型の高層マンションにも投資することが可能となります。

REITの特徴

オリックス不動産投資法人などのJ-RIET法人は一般的な株式と同様の投資証券を発行し、投資家は不動産投資証券市場で投資証券を購入することが可能です。

オリックス不動産投資法人などJ-REITの投資対象は、不動産の用途によって特定の不動産に特化する単一特化型REIT、2つの用途の不動産に投資するタイプの複数運用型REIT、3つ以上の不動産に投資するタイプの総合型REITの3つのタイプがあります。

オリックス不動産投資法人の3つの特徴

オリックス不動産投資法人は、全国にオフィスビル・集合住宅（マンションなど）・物流施設・商業施設などの不動産を保有し、国内最大の実績を誇る不動産投資法人です。

ちなみに、オリックス不動産投資法人は、リース・プロ野球（オリックスバファローズ）・不動産・銀行・ベンチャーキャピタル・クレジットなど幅広く事業を手掛けるオリックスグループの一員であり、不動産投資法人として以下のような3つの特徴を備えています。

オリックス不動産投資法人の特徴1：オリックスシナジー

オリックス不動産投資法人の特徴の1つ目は、不動産事業の展開においてグループ会社による「オリックスシナジー（相乗効果）」が大きなメリットとしてあげられます。

オリックス不動産投資法人は、オリックスグループの不動産投資事業の中核として、オリックスグループが所有している全国の主要都市に幅広い用途を持つ商業ビル・オフィスビル・マンションなど、多くの不動産物件を投資対象として活用できるところに強みがあります。

オリックス不動産投資法人の特徴2：総合型REIT

オリックス不動産投資法人の特徴の2つ目は、不動産投資の対象がさまざまな用途の物件が対象となる総合型REITを手掛けていることがあげられます。

オリックス不動産投資法人は、成長性と安定性の両面を兼ね備えた柔軟性に富んだ運用ポートフォリオを有しています。例えば、オフィスビルなどに対して約60％の投資を行い、残りを商業施設・マンション・物流施設に分散投資することで成長性・安定性・収益性のバランスをとっています。

オリックス不動産投資法人の特徴3：ダイレクトPM

オリックス不動産投資法人の特徴の3つ目は、不動産管理会社と共同でビル管理に当る「ダイレクトPM（プロパティマネジメント）」の運営力によって、総合型REITの成長戦略を果たしていることです。

通常、REITの資産運用会社の業務のやり方は、不動産管理会社に全面的に業務委託するのが一般的です。しかし、オリックス不動産投資法人は共同で物件管理をしたり、テナントとの直接的な賃料交渉なども行っています。

REITの選び方のポイント7つ

J-REITは、オリックス不動産投資法人を含め約50以上もの銘柄がありますが、預金や債権の金利と比べ相対的に利回りが高いことから、多くの投資家から注目を浴びるようになっています。

株式会社などに投資する場合は、PER（株式収益率）やPBR（株価純資産率）などの経営指標を参考にしますが、オリックス不動産投資法人などのJ-REITに投資する場合は、一体どのようなポイントを参考にするとよいのでしょうか。

ポイント1：不動産の種類

オリックス不動産投資法人などのJ-REITの投資対象には、単一用途特殊型と複数用途・総合型の2つの種類があり、それぞれリスクやリターンなどに違いがあります。

J-REITの単一型REITの投資対象には、賃貸住宅・物流倉庫・商業施設・オフィスビル・ホテルがあり、それぞれ景気動向や消費性向によって影響の受け方が異なります。また、危険分散の観点から単一型より複数型の方を選ぶのも選択肢の1つです。

ポイント2：分配金利回り

オリックス不動産投資法人などのJ-REITは、分配金利回りが運用状況の善し悪しを示す重要指標の1つですが、同じ用途の不動産でも相対的に分配金利回りが高いことは、優れた運用成績を上げていることの証左といえます。

J-REITの分配金利回りは、株式でいうと配当利回りに相当するものなので高い方が良いといえます。しかし、不動産投資口価格の下落によって、見かけ上利回りが上昇する場合があるので注意が必要です。

ポイント3：投資法人の格付

オリックス不動産投資法人などのJ-REITにとって、投資家が銘柄選びのチェックポイントとして投資法人の格付けが重要な要素の1つといえます。

不動産物件の調達を行う場合は、銀行などの借入金や投資法人債で資金を調達しますが、その際には第三者の格付けによって投資法人債の利率が影響を受けます。第三者による格付けは、デフォルトのリスクの低い方から高い方に掛け、「AAA」～「D」の9段階によって分類されます。

ポイント4：有利子負債比率（LTV）

オリックス不動産投資法人などのJ-REITを選ぶ際は、財務体質の健全性の指標である有利子負債比率（LTV）を確認することも選択肢の1つになります。

有利子負債比率とは、有利子負債を総資産で除して算出するレートであり、株式でいえば自己資本比率（ROE）や負債比率（DER）に相当する指標です。仮に有利子負債が50％以上であれば自己資本を上回るため、50％以下であることが健全的な運用の目安になります。

ポイント5：公募増資（PO）

オリックス不動産投資法人などのJ-REITを選択する場合は、運営途中で追加投資を募る公募増資（PO）の影響を考慮しておくことが重要です。

一般的に投資法人の公募増資には、1口あたりの純資産より高価格のプレミアム増資と１口あたり純資産よりも高い価格で増資があります。

仮に投資法人から公募増資に関するリリースがあった場合は、発行価格が上昇する増資なのか下落する増資なのか見極める必要があります。

ポイント6：純資産価値（NAV倍率）

オリックス不動産投資法人などのJ-REITの選び際のポイントは、株式において株式純資産価値（PBR）に相当する純資産価値（NAV）を参考にするのも1つの選択肢です。

J-REITの投資口価格にも、株式と同様に理論株価といわれる「本来、落ち着くべき妥当な価格」と見なせる水準があります。J-REITの市場評価の妥当性を見極める際は、NAV倍率が1倍以下であれば割安との判断が成り立ちます。

ポイント7：利益

オリックス不動産投資法人などのJ-REITの選び方のポイントは、投資に対目的の目論見を明確にすることがあげられます。

J-REITへの投資は分配金による利益の獲得を目的とするものですが、利益獲得の考え方には2通りの狙い方があります。

キャピタル利益は、利益が大きい反面損失が大きくなリスクを負う特徴があります。一方のインカム利益は、全性が高い反面利益が大きくない特徴があります。

REITの始め方

J-REITを始めるためには、あらかじめJ-REITに関する予備知識やメリットやデメリットなどの理解を深め、投資に必要な手順を進めてください。

J-REITは、投資対象として自分でマンションなどを購入する場合と違います。つまり、J-REITを始めるためには証券取引所で株式を売買するのと同じように、手始めとして「証券口座」を開設する必要があります。

証券口座を開設

J-REITを始めるにあたっては、証券口座を開設する必要がありますが、既に株式の売買を行っていれば新たな口座開設は不要です。

証券口座を開設する場合、どの証券会社を選べば良いのか悩ましいところです。敢えて言えば「正しい選び方」などありませんが、1つは総合証券かネット証券のどちらが便利か、2つは売買手数料が安いところ、3つは開設キャンペーンが手厚いところ、を比較検討してみるとよいでしょう。

購入する商品を選ぶ

証券口座の開設手続きが完了し口座への入金を済ませたら、次に購入する商品の選択へと進んでいきます。

ネット証券に口座を開設した場合は、リアルタイムで入金した金額と口座残高の確認がとれるため、購入商品が決まっていれば直ぐにでもJ-REITの購入が可能となります。

なお、現在使用中の銀行口座をネットバンキングサービスの登録をしておくと、証券口座への振替手数料が無料となるので知っておくと良いでしょう。

買い注文を出す

証券口座への入金が完了すれば実際にJ-REITの商品を購入する運びになりますが、初めて購入銘柄を発注するときには色々と迷いが生じて決められないものです。

J-REITの商品発注においても「ビギナーズラック」がない訳ではありません。これから長く続けようと思っているのなら特化型・複合型・総合型のうちどれを選ぶかなどについて、ある程度の基礎知識を持っていることが重要です。

オリックスグループ全体のスケール感を活かした運用が強み

オリックス不動産投資法人の最大の強みは、オリックスグループ会社全体のスケール感を活かした「オリックスシナジー」の恩恵を被ることができることです。

オリックス不動産投資法人は、投資家の価値向上のために商品の入れ替え戦力などを駆使したポートフォリオの質的向上、ダイレクトプロパティマネジメント（ダイレクトPM）によるリーシング推進に継続的に注力しているところがおすすめです。