新築プレミアムが付いたマンションの魅力を6つ紹介！プレミアムが付く理由

2020 06.29この記事はPRを含みます

マンション投資における新築プレミアムとは？

新築プレミアムとは新築のマンションや一戸建て物件に入居した瞬間、市場価値が大きく下がることを指します。

新築物件には新築ならではの価値があるため、短期間でも誰かが入居してしまえば、途端に中古物件として価値を落としてしまいます。

新築の価値とは、たとえば設備をある程度入居者の自由にできる点や、豊富なアフターサービスなどが挙げられます。こういった新築だけの価値を新築プレミアムと呼びます。

新築プレミアムが付く仕組み2つ

新築物件に新築プレミアムが付く2つの仕組みがあります。

新築プレミアムは具体的には物件購入時に上乗せされる金額になるため、物件の価格に大きな影響を与えます。そのため、新築プレミアムがついている物件を購入することは、その金額だけ余分なお金がかかっていると言えます。

ここでは新築プレミアムが付く仕組み2つをご紹介しますので、新築プレミアムについて理解を深めましょう。

仕組み1：販売代理の存在が影響

新築物件が付く仕組みには販売代理の存在が影響しています。

不動産関係の企業の中には「販売代理」を行っている企業もあります。販売代理とは自社で管理している物件ではなく、物件を所有している売主の代わりに販売を請け負い、物件が売れた際の上乗せした金額で利益を得ています。

そのため、新築プレミアムとは新築物件を販売する際に販売代理が上乗せしている価格であると言えます。

仕組み2：利回りを4％以上に設定する

新築プレミアムが付く仕組みには家賃を高く設定して利回りを4％以上に設定するという仕組みがあります。

4％という数字は一般的に金融機関でフルローンを利用する際の利回りの条件と言われています。新築プレミアムの物件は家賃自体を高くすることにより、高い利回りを設定することが可能となっています。

新築プレミアムが付いたマンションに投資する魅力6つ

新築プレミアムが付いたマンション投資にはさまざまな魅力があります。

新築プレミアムがついている物件は市場価値が高く設定されているため、中古物件よりも費用が必要になります。しかしそういった物件への投資には、多くの魅力があります。

ここでは新築プレミアムが付いたマンションに投資する魅力6つをご紹介しますので、投資物件を選ぶ際の参考にしてみてはいかがでしょうか。

投資する魅力1：高い集客力がある

新築プレミアムが付いたマンションは中古マンションよりも高い集客力を持ちます。

新築物件は資産価値が高いため、中古物件よりも集客力が高いです。また、日本人は中古に対して「他人の手垢がついた」と表現するように、新品に魅力を感じる傾向があります。

そのため、中古マンションよりも家賃が高くても新築マンションのほうが好まれます。

投資する魅力2：満足度の高い造り

新築プレミアムが付いたマンションは中古マンションよりも満足度の高い造りになっています。

中古マンションの場合、何年も前に作られたということもあり、間取りなどが今風ではなかったり、設備がいまいちなこともあります。

一方、新築マンションの場合は建てたばかりなので、中古よりも部屋の設備や共有スペースなどが満足度の高い造りになっていることが多いです。

投資する魅力3：資産価値が長く持続する

新築プレミアムが付いたマンションは物件の資産価値が長く続きます。

中古物件の場合、購入時にすでに築年数がカウントされているため、購入したタイミングで資産価値はある程度減っています。一方、新築物件であれば築1年で手に入れられるため、資産価値が長く持続します。

また、新築で購入すれば、管理次第でより資産価値を長く持続させることも可能でしょう。

投資する魅力4：空室リスクが少ない

新築プレミアムが付いたマンションは空室リスクが少ないです。

前述のとおり、日本人は新品に対して魅力を感じる傾向があるため、新築マンションは集客力があります。そのため、自然と空室リスクも低くなります。家賃設定さえ適切であれば、入居者が見つからずに困るケースは少ないでしょう。

投資する魅力5：融資がつきやすい

新築プレミアムが付いたマンションは融資がつきやすいです。

一般に、新築マンションは融資が付きやすく、年間の返済額を低く抑えることができると言われています。理由としてはこの記事でもすでにご紹介したとおり、新築マンションは空室リスクが低く、さらに売却時にも築浅であれば売りやすいと判断されるためです。

投資する魅力6：耐震性能が高い

新築プレミアムが付いたマンションは耐震性に優れています。

中古マンションの場合、建築された年によっては現在の耐震基準をクリアしていないケースがあります。一方、新築マンションであれば現在の耐震基準をクリアしているため、耐震性能を気にする必要はありません。

新築プレミアムが付いたマンションに投資するリスク2つ

新築プレミアムが付いたマンションに投資する場合は、リスクも考慮しましょう。

新築プレミアムの付いた物件への投資にはさまざまな魅力がありますが、投資である以上リスクを伴います。

ここでは新築プレミアムが付いたマンションに投資する場合のリスクについて解説しますので、投資を検討する際の参考にしてみてください。

投資するリスク1：安定性が失われる

新築プレミアムが付いたマンションへの投資は、安定性が失われるというリスクがあります。

新築プレミアムは誰も入居していない状態での一時的な付加価値であるため、最初の入居者へは新築プレミアムによる賃料で貸し出すことができますが、次の入居者へは同じ賃料で貸し出すことができないケースが多いです。

そのため、マンション経営という意味では新築プレミアムに投資をすると安定性が失われると言えるでしょう。

投資するリスク2：利回りが低くなる

新築プレミアムが付いたマンションへの投資は、だんだん利回りが低くなるというリスクがあります。

新築プレミアムが付いているマンションは最初の入居者へは高い賃料で貸し出せますが、次の入居者を探す際には賃料を下げざるを得なくなります。そのため、利回りもだんだんと低くなっていくというリスクがあります。

新築プレミアムの価格差の目安

新築プレミアムは一般的に価格の1割から2割が目安になります。

新築プレミアムはエリアによっても差があります。たとえば地価が上昇しているようなエリアであれば、中古物件でも需要が高いため、新築プレミアムによる物件価格の上昇は少なくなります。

新築プレミアム付きの物件に投資するときは慎重に！

新築プレミアム付きのマンションへの投資は魅力もリスクも存在します。

新築プレミアムの付いたマンションは空室リスクが少なく利回りも高いですが、一時的な付加価値であるため、最初の入居者が退去した後は新築プレミアムが付いていたときのメリットが無くなります。

そのため、この記事でご紹介したリスクもよく考慮したうえで、物件への投資を検討するようにしましょう。