マンションの建て替えが難しい理由｜建て替えの流れや購入前に把握するポイントを紹介！

2023 12.14この記事はPRを含みます

今後マンションの建て替えの可能性がある？

マンションはリフォーム＆リノベーションや共用部分の維持管理で居住が可能な環境に保つことができますが、築年数を重ねた場合には建て替えが検討されます。築年数による建て替えの理由は劣化で、住居としての機能を整える目的があります。

 

しかし、建て替えの検討の目的は、新しいマンションにすることで利益が見込めるというケースが多くあります。そのため、住居として問題ないマンションを建て替えることもあります。

マンションの寿命

マンションの寿命に関しては、約68～120年が一般的です。メンテナンスを定期的に行うことで、150年まで延命できる可能性があります。

 

しかし、令和5年3月までの建て替え実施件数は282件となっており、2022年末で、築40年以上のマンションは約125.7万戸存在します。

マンション建て替え時の費用負担

マンションの建て替えに際して発生する費用は、住居者が負担します。マンションは購入時点でその一部（専用面積＝自身の居住範囲）が購入者の資産になるため、建て替え時には専用面積分の費用負担が必要です。

 

負担する費用の金額は資産価値で決まりますが、基本相場は1戸1,000～1,800万円程です。この金額には、仮住まい中の賃料や、退去と再入居でかかる2回の引っ越し費用なども含まれています。

マンションの建て替えの流れ8つ

マンションの建て替えは、簡単な手順で行えるものではありません。

 

検討から実施に至るまでにはプロセスがあり、どれも欠かすことができない大事な手順です。それぞれの段階について確認しておきましょう。

マンションの建て替えの流れ1：建て替えの検討をする

マンションの建て替えを実施する前に、まず建て替えについての検討を行います。検討にあたっては、住居者の有志主導のもとで勉強会などを設け、マンションの問題点など、建て替えの理由になる情報を収集することが必要になります。

 

まだ建て替えが確定の段階ではないため、どのようなポイントが建て替えに値するのかを話し合っていきます。

マンションの建て替えの流れ2：専門家に相談する

建て替えにあたっては、建築の専門家に相談が必要です。コンサルタントなど専門家をまじえて、建て替えの必要性や改修で足りるかどうかなどを考えていきます。専門家は耐震診断やアンケート調査に携わり、建て替えに関する調査を担います。

 

専門家の知識がないと、誤った方法での建て替えになる可能性があるため、きちんと専門家に依頼をしましょう。信頼できる専門家を選ぶことで、より良い提案をしてもらえるでしょう。

マンションの建て替えの流れ3：大規模修繕か小規模修繕か決定する

建て替えが検討されるマンションによっては、一部分の修繕で足りる場合もあります。小規模修繕の場合は、建て替えることなく部分的に必要な修復を行っていきます。

 

大規模修繕を行った方が建物が快適になり、寿命も延びます。しかし、かかる費用は資産価値だけでなく施工を行う規模によっても変動しますので、規模の範囲はしっかりと検討すべきでしょう。

マンションの建て替えの流れ4：実現可能な計画を練る

建て替えに必要な情報がまとまったら、実現可能な計画を練ります。専門家や事業協力者の声も取り入れながら、規模や費用など具体的で現実的な方法を決めるために話し合っていきます。

 

これまでの検討をまとめ上げる段階なので、改修すべき点と費用との兼ね合いなどを冷静に考えましょう。

マンションの建て替えの流れ5：建て替え決議を実施する

計画が明確に決まったら、区分所有法に基づく建て替え決議を行います。建て替え決議は、住民から建て替えに対する賛成・反対の気持ちを問うものです。

 

この決議により、マンションの区分所有者である5分の4以上の住居者からの賛成を得ることができれば、建て替えを実施することができます。

マンションの建て替えの流れ6：所有権の持ち分決定と抵当権の引継ぎ

建て替えを実施する前に、権利調整を行う必要があります。権利調整ではローン返済の引継ぎ（抵当権）や、建て替えしたマンションの所有権の持分決定などを行います。

 

新しいマンションへ再入居するために必要なことですので、適正に手続きを行いましょう。また、建て替えに反対するなどの理由で再入居しない場合は、再入居する予定のある住民とは別の手順が必要になります。

マンションの建て替えの流れ7：マンションの建て替え工事開始

抵当権の引継ぎなどが完了したら、まずはマンションの解体から始まります。

 

解体が完了したら、新しいマンションを建てるために着工を開始します。完成までにかかる期間の目処は工事の規模などで異なりますが、事前に見通しは決まっています。きちんと確認をしておきましょう。

マンションの建て替えの流れ8：住居者の再入居

マンションの建て替えが完了して人が入居できる状態になったら、住居者は再入居を行います。

 

新しいマンションの専用面積は自分の資産となるため、建て替えに賛成して費用を支払った住居者には再入居する権利があります。無事に建て替えが終わったら、仮住まいから新しいマンションに居住地を移しましょう。また、この時にかかる引っ越し代は仮住まいに移った時と同様に自己負担となるので注意が必要です。

マンションの建て替えが難しい

マンションの中でも、築年数が古いところは特に建て替えが難しい傾向にあります。

 

建て替えが難しいとされる理由は、法改正前に建築されたという事情など、いくつかの理由が存在し、マンションによってその理由は異なります。

 

対応・対処を考えるにあたっては自分が関係しているマンションの特徴を踏まえて、建て替えが難しい理由とどうすれば良いのかを考える必要があります。

マンションの建て替えが難しい理由4つ

マンションの建て替えが難しい理由は、プロセスの複雑さ・住民の費用負担・利益が見込みにくい・マンション自体が建て替え不可という、4つが主な理由です。

 

建て替えが必要なマンションが多いにも関わらず、実際に建て替えが行われた件数が少ない理由は、これから紹介する4つの理由が関係しています。築年数が古く改修点が多いなど、理由があるのに建て替えを実施しない理由を知り、理解を深めましょう。

マンションの建て替えが難しい理由1：建て替えまでのプロセスが複雑

マンションの建て替えが難しい理由1つ目は、建て替えまでのプロセスが複雑なことです。建て替えまでのプロセスは大まかに準備・検討・計画・実施の4段階ですが、それぞれに行うべきことが複数あります。

 

工事計画の組み立て等、住民など多くの意見が必要となる点も難しくする理由の一つです。

 

意見を取りまとめるには細かなプロセスが必要となり、時間と労力を要します。その点から、建て替えが遠のいているマンションもあります。

マンションの建て替えが難しい理由2：住民の費用負担が重い

マンションの建て替えが難しい理由2つ目は、住民の費用負担が重いことです。建て替えの費用相場は1戸あたり約1,000～1,800万円で、その分は住居者が支払う必要があります。

 

費用は住居部の面積やグレードで異なりますが基本的に1,000万円以上かかるため、まとまったお金が必要になります。特に築年数の古いマンションは価格が高く、大きなお金の用意が難しい住民も多いため、費用を集めることができないのです。

マンションの建て替えが難しい理由3：建て替えによる利益が見込みにくい

マンションの建て替えが難しい理由3つ目は、建て替えによる利益が見込みにくいことです。立地条件などの影響で建て替えによる利益が見込みにくい時は、マンションの建て替えを行わない判断をすることもあります。

 

逆に新しいマンションにすることで利益が見込めるようであれば、築年数や修繕が必要な状態の有無を問わず建て替えられることもあります。

マンションの建て替えが難しい理由4：建て替え不可なマンションが多い

マンションの建て替えが難しい理由4つ目は、建て替え不可なマンションが多いことです。既存不適格（旧法律基準の時に建設されて法改正や都市計画変更によって今の法律に不適格な点が生じた建造物）は扱いが難しく、建て替え不可になる場合が多くあります。

 

法改正前の基準で建てられているマンションは、建て替え不可と判断されることが多い傾向にあります。

マンションの建て替えが実施されない場合

マンションの建て替えが実施されない場合の対応は、定期的な大規模修繕で延命するか、区分所有権の解消で敷地売却を行うかのどちらかです。大規模修繕は計画的に約12年単位で行うのが一般的で、建物の延命に繋がります。

 

区分所有権の解消で敷地売却を行う方法は、耐震性不足のマンションを売却する時に選択されます。耐震診断で不足が認定された場合、売却決議で住民から5分の4以上の賛成を得ることができれば売却可能です。

マンションの建て替えが実施された場合

マンションの建て替えが実施された時に住民がするべきことは、再入居または立ち退きです。建て替えに賛成した住民は、完成までの仮住まいで過ごし、完成後に再入居します。

 

反対した住民は立ち退きが必要となり、売渡請求書の実行で時価（新しいマンションの想定から遡って算出）で建て替え組合に売り渡すよう請求されます。建て替えに際して大きな費用がかかるため、場合によっては立ち退く選択肢を選ぶのも賢明な判断になります。

マンションの購入前に把握するポイント5つ

マンションを購入する時には、修繕や建て替えのことも考慮しておく必要があります。なぜなら、それなりの費用がかかることだからです。

 

把握しておきたいポイントは主に5つ、建て替え工事に費用負担があること・建て替えの際に引っ越し代もかかること・修繕積立金の存在・建て替え時は仮住まいでの費用もかかること・建て替えは住民の多数決で決まることがあります。それぞれの詳細を確認しておきましょう。

マンションの購入前に把握するポイント1：建て替え工事に費用負担がある

マンションの購入前に把握するポイント1つ目は、建て替え工事に費用負担があることです。

 

マンションの専用面積（住居空間）は資産になるため、マンションの建て替えを行う時は自身の専用面積分の費用を払う必要があります。

 

マンションには、マンションの寿命で自分の意思と関係なく建て替えになる可能性があることは、購入前に理解しておきましょう。

マンションの購入前に把握するポイント2：建て替えする場合に引っ越し代がかかる

マンションの購入前に把握するポイント2つ目は、建て替えに際して引っ越し代もかかることです。建て替え中は住むことができないため、仮住まいに住むことになります。荷物も全て仮住まい先に移す必要があり、引っ越し業者を利用する方は多いです。

 

そして、建て替え完了後に再入居する時にはその時の引っ越し代もかかります。引っ越し業者の利用が必要な場合は、最低でも2回分かかると考えましょう。

マンションの購入前に把握するポイント3：修繕積立金が毎月かかる

マンションの購入前に把握するポイント3つ目は、修繕積立金です。修繕積立金は長期に渡るメンテナンスのために区分所有者や管理組合が積み立てるもので、マンションを長期的に維持するために欠かせない大事な費用になります。

 

修繕積立金は毎月支払うので管理費と混同されることもありますが、管理費は日々の維持を行うための費用です。先のことも含めて、長期的なメンテナンスのための費用である修繕積立金とは異なります。

マンションの購入前に把握するポイント4：建て替えする場合は仮住居費用がかかる

マンションの購入前に把握するポイント4つ目は、建て替えする場合は仮住居費用がかかることです。一時的に身を置かせてくれる親戚などがいればかかりませんが、多くの方は自分で仮住居を探して、建て替えが完成するまでそこに住みます。

 

仮住居は一時的な住まいとして賃貸を借りる人が多いため、そうなると賃料が発生します。マンションにおける建て替えの可能性を踏まえる上では、仮住居についても忘れないようにしましょう。

マンションの購入前に把握するポイント5：建て替えは住民の多数決で決まる

マンションの購入前に把握するポイント5つ目は、建て替えは住民の多数決で決まることです。マンションの一部を資産として保有しているのは住民なので、大方の同意なく建て替えが行われることはありません。

 

建て替え決議において、マンションの区分所有者の住民のうち5分の4が賛成すると建て替えが実施されます。そのため、自分自身が反対していても、住民全体で反対者の数が少なければ反対意見は通りません。

マンションの建て替え前に対策方法を考えておこう

マンションの建て替えに際しては時間や費用など様々なコストがかかり、実施に至るまでのプロセスや住民負担も易しいものではありません。

 

しかし、住居用の建物として必要に応じた修繕・改修・建て替えが必要になることもあるため、その時のために対策方法を考えておきましょう。

 

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