アパート経営者で確定申告が必要な人とは｜必要経費のポイント4つ

2020 06.4この記事はPRを含みます

アパート経営者で確定申告が必要な人とは？

老後2000万円問題や長く続く不景気、政治への不信感などで、老後の生活に不安を感じる人は多いでしょう。また、年金の支給額が下がってきていることもあり、副業で老後の生活のために個人で蓄えをする人も増えています。

副業にはいろいろな種類があり、アパート経営などの不動産投資を選ぶ人もいるでしょう。しかし、副業によっては確定申告が必要となる場合があります。アパート経営を始めた際によく分からないと困ってしまう人もいるでしょう。

アパート経営の確定申告の基本4つ

不動産投資の中にもいくつか種類があり、アパート経営もその中の1つです。

アパート経営で収入を得れば、確定申告が必要となる場合があります。これまで確定申告をしたことがないという人は、まず確定申告の基本を把握しておきましょう。

アパート経営の確定申告の基本1：不動産所得が20万円以上ある人

アパート経営などの不動産で得た所得が20万円を超えた場合には確定申告をする必要があります。

普段会社務めをしている人は、その所得20万円の基準に会社の給与は含まれません。ただし、給与とアパート経営以外にも副業による所得がある場合にはその所得を合算する必要があります。つまり、給与以外の所得の合計が20万円を超える場合には確定申告が必要です。

アパート経営の確定申告の基本2：損益が20万円以上の黒字の人

上記で述べた通り、アパート経営などの副業で所得が20万円を超えた場合には確定申告が必要となります。ここでポイントとなるのは、基準となる20万円は収入ではなく、所得ということです。

所得は収入から必要経費を差し引いて算出します。つまり、アパート経営は1年を通して、20万円以上の黒字が出れば確定申告の必要があるということになります。

アパート経営の確定申告の基本3：収入や売上げは不動産所得ではない

所得は赤字や黒字を最終的に判断できる数字です。アパート経営における収入や売上げには家賃などがあります。会社務めをしていて、これまでに確定申告を行ったことがないという人には、それらの言葉がややこしく感じてしまうこともあるでしょう。

しかし、アパート経営で20万円以上の所得があれば、確定申告を行う必要があるため、これらの言葉を把握しておく必要があるでしょう。

アパート経営の確定申告の基本4：総収入額−必要経費が不動産所得

アパート経営で得た家賃などの収入から、必要経費を差し引いて手元に残る金額が所得となります。アパート経営をすれば、修繕費、仲介手数料、接待交際費、管理委託料などの必要経費がかかります。また控除なども多くあるため、一度確認してみると良いでしょう。

アパート経営の確定申告と必要経費のポイント4つ

上記で述べた通り、アパート経営における必要経費はいろいろな種類があり、経費として計上できるものもあれば、そうでないものもあり、非常にややこしいです。

税理士に依頼しても良いですが、大きな費用がかかってしまいます。そのため、確定申告は自分で行う人も多いでしょう。しっかりと経費のポイントを押さえておく必要があります。

アパート経営の確定申告と必要経費のポイント1：必要経費と認められるもの

アパート経営で必要経費として認められるものは、アパート経営を行う上で、「事業に使ったお金」です。

そのため上記で述べた、修繕費、仲介手数料、接待交際費、管理委託料だけではなく、固定資産税・都市計画税、減価償却費、火災や地震保険料なども必要経費となります。

アパート経営の確定申告と必要経費のポイント2：必要経費と認められないもの

アパート経営で必要経費と認められるのは、アパート経営を行う上で、「事業に使ったお金」です。逆に言うと、アパート経営を行う上で、「事業に使っていないお金」は必要経費として認められません。

アパート経営で必要経費と認められないものの中には、事業用以外で使用した通信費やガソリン代、所得税などがあります。

アパート経営の確定申告と必要経費のポイント3：全額一括計上できる経費

アパート経営では、物件や設備などに大きな支出が必要となる場合もあります。それらは長期に渡っての活用が可能なので、支出を一括計上ではなく、支出の内容を細分化して減価償却として扱います。

例えば、10万円以上するパソコンも資産となるため、減価償却で扱います。しかし、青色申告の場合は少額減価償却資産の特例があるので、30万円未満であれば購入した年度にパソコンの購入費用を一括計上することが可能です。

アパート経営の確定申告と必要経費のポイント4：初年度のみ計上できる経費

先に述べた通り、アパート経営では火災や地震などの損害保険料も必要経費とすることができます。これらの損害保険料は、物件の購入時などにある程度まとめて支払ってしまうということもあります。

しかし、物件購入時に損害保険料をまとめて支払っていたとしても、その支払った金額の全てが支払った年の経費として計上できるわけではなく、申告する初年度にかかる分だけを経費として計上することになります。

減価償却の対象となるものと注意点3つ

アパート経営などの不動産投資では大規模修繕や設備投資、物件購入など、大きな支出をすることになります。上記で述べた通り、これらの大きな支出は減価償却で扱います。

しかし、減価償却は対象となるものや条件が限られ、計上の方法などがややこしいです。しかし、アパート経営において減価償却は重要なので、しっかりと知識を持っておきましょう。

減価償却の対象となるものと注意点1：経過等に伴い価値が減少するもの

減価償却は大きな支出であれば、何でも対象となるわけではありません。減価償却の対象となるものは経過に伴って価値が減少する物です。

建物や設備などは年数が経つと劣化し、故障や破損しやすくなります。徐々にその価値は減少するため減価償却の対象になります。

しかし土地は、価値が変わることがあっても経年劣化しないため、土地購入費は減価償却できないでしょう。

減価償却の対象となるものと注意点2：法律で定められた耐用年数を用いて算出

減価償却では大きな支出を細分化して、何度かに分けて経費計上をすることになりますが、減価償却の経費計上には明確なルールがあります。

減価償却の計上では、対象となる物の耐用年数から法律で償却率が定められていて、その償却率を用いて算出をすることになります。

減価償却の対象となるものと注意点3：毎年計算する必要があるため誤算は危険

減価償却は毎年計算する必要があります。減価償却の算出では大きな金額を計算するため、小さな誤算であってもその誤差は大きくなってしまう危険性があります。

また、中古物件を購入した際には、減価償却の計上がさらにややこしくなることもあり、誤算の可能性を高めることもあります。

誤算をすることで誤った数字を計上したり、支出のバランスや事業計画を崩してしまう危険性もあるので注意が必要です。

アパート経営の確定申告と節税方法3つ

所得を増やすため、副業としてアパート経営などの不動産投資を選ぶ人は増えているでしょう。確定申告の際に不動産所得によって控除を受けられる場合もあります。

アパート経営の確定申告と節税方法1：青色申告による特別控除

確定申告を青色申告にすると、青色申告特別控除によって、65万円の控除を受けることができます。そのため、大きな節税効果があります。

ただし、アパート経営で65万円の控除を受ける場合には、おおむね5棟もしくは10室以上という事業規模でアパート経営をする必要があります。

しかし、この規模でなくても10万円の控除は受けることができます。ただし、税制改正で令和2年からは、この控除額は少し変わることになっています。

アパート経営の確定申告と節税方法2：電子申告e-Taxで青色申告10万アップ

上記で述べた通り、令和2年分の確定申告からは控除額が少し変わります。しかし、確定申告をe-Taxから行うか、電子帳簿保存を行うことで、控除額が10万円増えて、これまで通り65万円の青色申告特別控除が受けることができます。

これは確定申告の電子化を促進する目的のための制度ではありますが、全ての人がインターネットを使えるわけではないため、一部からは批判が上がることもあるでしょう。

アパート経営の確定申告と節税方法3：ふるさと納税を活用する

自治体へ寄付を行い、その自治体から返礼品がもらえるふるさと納税は、何かと話題になっているので知っている人や、利用している人は多いでしょう。

ふるさと納税では寄付した金額の一部が、確定申告の際に所得税や住民税から控除されます。ただし、家族構成や収入などの条件で、ふるさと納税できる金額には上限が設定されているため、確認してみるといいでしょう。

アパート経営で不動産所得があれば確定申告が必要

国に不信感を持ったり、老後の生活に不安を感じたりすることで、アパート経営などの副業を始めて所得を増やそうという人は増えているでしょう。しかし、所得があれば確定申告をしなければいけません。

会社勤めなどで、これまでに確定申告をしたことがないという人にとっては、わからないことも多いでしょう。副業を成功させるために、しっかりと確定申告の知識を身につけましょう。