マンション投資を行うメリット8つ｜考えておきたい出口戦略3つ

2020 06.4この記事はPRを含みます

マンション投資とは

資産運用商品の一つとして、いま注目されているのがマンション投資です。近年低金利のために、それ以外の方々にも有効で安定的な投資活動として人気を集めています。

マンション投資とは、マンションの利益を得る目的で買い、賃貸・売却することで収益を得ていく資産運用のことを指します。

本記事では、マンション投資を行うメリット8つ、考えておきたい出口戦略3つについて紹介していきます。

マンション投資の種類

マンション投資には、区分マンション投資・1棟マンション投資という2つの種類があります。

区分マンション投資とは、マンションの101号室や102号室など、どこか一部屋、もしくは数部屋を購入し、家賃収入を得ることを目的とする投資方法です。

1棟マンション投資というのは、マンション1棟をまるまる購入し、運営、投資する方法です。マンション1棟所有するので億単位の購入資金が必要になります。

マンション投資の仕組み

マンション投資の仕組みは、資金を作りマンションを購入、そこでマンションオーナーとして物件を貸し出し、毎月の収益を上げていくか、安くマンションを買い、値が上がったときに売却をして差益を得る方法があります。

マンション投資を行うには、マンションを購入する資金の調達が必要です。銀行など金融機関から融資を受けられれば、自己資金が足りなくても投資を始められます。

マンション投資を行うメリット8つ

マンション投資によって、どんなメリットがあるか気になっている方も多いでしょう。次はマンション投資を行うメリット8つについて紹介します。

マンション投資には、少額で始められる・私的年金になる・節税対策に繋がる・生命保険の代わりになる・管理の手間がかからない・資産圧縮効果・家賃収入以外の用途でも使える・分散投資でリスク軽減、というメリットがあります。

マンション投資に興味がある方は参考にしてみてください。

マンション投資を行うメリット1：少額で始められる

マンション投資を行うメリット1つ目は、少額で始められることでしょう。中古のワンルームマンションには1,000万円以下で購入できる物件もあり、少額から開始できるというメリットがあります。

1棟もののマンションであれば1億以上かかることがありますが、中古のワンルームマンションであれば、圧倒的に少ない資金で不動産投資を始められます。立地などがよい物件なら、大きく収益を得られることもあるでしょう。

マンション投資を行うメリット2：私的年金になる

マンション投資を行うメリット2つ目は、私的年金になることです。日本は少子高齢化によって、年金の受給年齢も引き上げられ、今後もらえる年金が減ってしまうのでは、と年金に対する不安はぬぐいきれない部分があります。

今のうちからマンション投資を開始することで、長期的・安定的に資産形成でき、老後に備えていくことができるでしょう。年金で補えない分をマンション投資によって補うことができます。

マンション投資を行うメリット3：節税対策に繋がる

マンション投資を行うメリット3つ目は、節税対策に繋がることです。消費税も10％と上がってしまったので、節税に対する思いは高くなってきているという方は多いのではないでしょうか。

マンション投資の場合、サラリーマンなどの給与所得があっても不動産所得と損益通算が可能なので、所得税と住民税において節税効果があります。

株式やFXなどの投資では節税効果は期待できないので、この点で大きなメリットを感じるでしょう。

マンション投資を行うメリット4：生命保険の代わりになる

マンション投資を行うメリット4つ目は、生命保険の代わりになることです。マンション投資の際、ローンを組んで購入した場合は、団体信用生命保険に自動的に加入することになります。

団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済中になくなったり、失明、言語機能を失うなど万が一のことがあったときに、 残っていたローン残債はすべて保険会社が支払ってくれる保障制度です。

残された遺族に無借金のマンションと家賃収入を引き継ぐことができます。

マンション投資を行うメリット5：管理の手間がかからない

マンション投資を行うメリット5つ目は、管理の手間がかからないことです。

区分マンション投資の場合に限りますが、建物の管理は、マンション全体の管理会社に毎月修繕積立金や管理費を払う形になるので、専門業者が管理・修繕を請け負います。

入居者が入らないといけないという問題はありますが、建物の管理は専門の業者におまかせで良いので、投資方法としてはとても楽だと感じる方も多いでしょう。

マンション投資を行うメリット6：資産圧縮効果

マンション投資を行うメリット6つ目は、資産圧縮効果です。現金で相続される場合は、相続税評価額は額面通りになります。

不動産は、固定資産評価額、貸家としての土地・建物の評価減額、路線価格方式などから相続税評価額を算出するため、資産圧縮効果があるといわれています。

現金からマンション投資など不動産に資産をうつすことで相続税で大きな圧縮効果を見込めるでしょう。

マンション投資を行うメリット7：家賃収入以外の用途でも使える

マンション投資を行うメリット7つ目は、家賃収入以外の用途でも使えることです。自分の家を投資用マンションの中に持っているという方や、子供の住まいとして活用しているという方もいるでしょう。

どこかに家を借りている場合、自分の所有したマンションに入ってしまえば支出を減らすことにもなります。

住まいとして利用する以外にも副業のためのセカンドルームとして利用することもでき、マンション投資は多様性がある投資方法です。

マンション投資を行うメリット8：分散投資でリスク軽減

マンション投資を行うメリット8つ目は、分散投資でリスク軽減できることです。投資などお金を運用していく際、分散投資、つまり異なる資産に投資していくことが大切です。

分散投資は、いくつか違う方面で投資を行うことでリスクを軽減していくという考え方です。預貯金は元本が保証されますが、インフレには弱いため、マンション投資を組み込んでいくことで資産を守ることにもつながるでしょう。

マンション投資におけるリスク3つ

マンション投資はメリットばかりではなく、投資なのでデメリットになり得るリスクという部分も持ち合わせています。ここでは、マンション投資におけるリスク3つについて紹介していきます。

マンション投資におけるリスクには、空室や家賃滞納のリスク・老朽化や災害のリスク・金利変動のリスク、があります。

投資は、マンション投資だけではなくリスクがありますが、リスクの知識を持っておくことで対応できることがあるでしょう。

マンション投資におけるリスク1：空室や家賃滞納のリスク

マンション投資におけるリスク1つ目は、空室や家賃滞納のリスクです。マンション投資は入居者がいることが前提です。

立地が良いなど人気がある物件でない場合は、空室になってしまうことも多く、空室が発生してしまうと、その期間は収入を得ることができません。

空室が発生すると、ローンの支払いなどの支出主が計画していた収入より上回り赤字になります。また入居者がいても家賃を滞納する人であればマイナスになります。

マンション投資におけるリスク2：老朽化や災害のリスク

マンション投資におけるリスク2つ目は、老朽化や災害のリスクです。

マンションは建物ということもあり、時間が立てば老朽化していきます。老朽化すれば想定以上の修繕費が発生する可能性がありますし、地震や台風や大雨の被害など災害によって建物がダメージを追うリスクがあります。

少しでも強度が高い物件を選ぶには、築年数がたっていない物件、最低でも建築基準法改正後（1981年以降）に建てられた物件を選ぶようにしましょう。

マンション投資におけるリスク3：金利変動のリスク

マンション投資におけるリスク3つ目は、金利変動のリスクです。投資用マンションを購入するときに、ローンの融資を受けることが多いですが、その時に「金利変動」を選ぶと、金利が変動したときにリスクとなることがあります。

現在は、低金利時代といわれていますが、この先金利が上がってしまうと、返済額が上昇してしまい計画していた内容よりも金利として支払う金額が上がり、ローンの支払いが厳しくなる危険性があるでしょう。

マンション投資を行う際に考えたい出口戦略3つ

最後に、マンション投資を行う際に考えたい出口戦略3つについて紹介していきます。

マンション投資を行う際に考えたい出口戦略には、家賃収入での資産形成なら中長期、売却益での資産形成なら短期、相続対策目的なら中期、とケースによって主に三つの戦略があります。

マンション投資では、何を一番に目的とした投資なのか、ということで購入したマンションをどれくらい手元に置いて収益をあげていくかが変わります。

出口戦略1：家賃収入での資産形成なら中長期

マンション投資を行う際に考えたい出口戦略1つ目は、家賃収入での資産形成なら中長期がおすすめです。これから継続して資産を増やしていくという目的の場合は、中長期的な視点でマンション投資を見据えていきましょう。

10年、20年などの単位で収支計画を組み、中長期物件としての価値が落ちないマンションを選ぶことが重要です。

中長期の場合は、立地だけではなく利便性、今後の開発状況、自治体の施策など把握しましょう。

出口戦略2：売却益での資産形成なら短期

マンション投資を行う際に考えたい出口戦略2つ目は、売却益での資産形成なら短期がおすすめです。

不動産を所有して4年経つと償却費は0になり、所有していると必要経費が減り、所得税が一気に上がります。売却益で資産を作っていく場合は、税金面から考えても4年以内の短期で考えるのがもっとも効果的でしょう。

短期的な売却の場合は、その時の時代のニーズを重要視し、4年ごとに人気物件の傾向を把握していくことが大切です。

出口戦略3：相続対策目的なら中期

マンション投資を行う際に考えたい出口戦略3つ目は、相続対策目的なら中期ということです。

相続が発生した場合は、相続した人がどうするかという部分もあるので短期的な念頭に置くべきですが、本来の所有者が現状健康の心配がない場合、ある程度の期間持ち続けることもあるので、中期的な目線を持つことが大切でしょう。

中期的な目線では、その街の人口、賃貸ニーズ、将来的に盛り上がる経済・市況の状況など知る必要があります。

リスクも知って計画的にマンション投資を始めよう

マンション投資を行うメリット8つ、考えておきたい出口戦略3つについて紹介しましたがいかがでしたでしょうか。

マンション投資には、生命保険代わりになったり、節税対策があったりといろいろなメリットがありますが、投資ということで当然リスクが存在しています。

マンション投資をはじめる際は、収益が高い物件を見極める目や、リスクに対する知識を持ち、備えを固めるなどして計画的に行うようにしましょう。