不動産投資の節税効果4つと失敗しないための心構え｜海外投資にも注目
2020 06.4この記事はPRを含みます
不動産投資のメリットは？
FXなどの金融的な投資運用がハイリターンでハイリスクであるのに比べて、不動産投資はミドルリターンでミドルリスクであるとされています。
不動産投資には多くのメリットがあります。不動産投資をすることで節税効果が得られることや将来の資金作りに役立てられる上、相続対策になることです。
そんな不動産投資のメリットを中心に調べましたので、ぜひチェックしてみてください。
節税効果
不動産投資のメリットのひとつである節税効果ですが、不動産投資で得られた収益は会社員として得られた給与所得と別に不動産所得として税務所へ申告することが可能です。
不動産所得としては、家賃収入や賃貸借収入などありますが、不動産投資での年間収支が計算上で赤字になった場合には、給与所得などの所得と損益を統合できます。
つまり、赤字分の不動産所得と黒字である他の所得を合わせて相殺し節税できるのです。
相続対策
不動産投資により土地を購入すると、相続税対策にもなる利点があります。資金を現金として持つよりも、相続の際の相続税を抑えられるでしょう。
たとえば、数千万円の現金を所有している方が亡くなると、相続税法ではそのままの額が評価され相続税の計算に組み込まれます。
同じ数千万円で購入した土地を相続する場合、土地の評価額ではなく、もっと安く設定されている路線価で評価されるため、ほとんどの場合相続税が安くなるでしょう。
将来の資金作り
不動産投資による家賃収入などは毎月入ってくるので、借主さえいれば常に収入が得られることになります。
そのため、同じ投資でも不動産投資は、株式投資やFX取引などの不安定な収益とは異なり、計画的に資産を作っていけるでしょう。
不動産投資なら毎月の収入金額が安定しているので、不動産投資にかかった資金を返済していく計画が立てやすく、資産形成による将来の資金作りを進めやすいです。
不動産投資で期待できる節税効果4つ
不動産投資で期待できる節税効果はいくつかあります。ひとつは減価償却費による節税効果で、減価償却費を不動産投資で得られる収入から減額計上出来ますので節税になるでしょう。
ほかにも、損益通算による節税効果もあり、所得税を還付されることがあります。また、相続時の節税効果もありますし、同じく贈与する場合にも節税効果があります。いずれも現金に比べ不動産は評価額が安価であるためです。
1：減価償却費による節税効果
不動産投資のメリットのひとつである節税効果ですが、不動産投資では不動産を取得するためにかかった資金をその年に経費として計上できません。
不動産投資では不動産を取得すると長く所有することになるので、経年によって低下する不動産の資産価値を、規定によった計算により減価償却費として経費に計上します。
減価償却費を経費として償却期間まで計上でき、毎年の所得から差し引くことで全体の収入額が減り、節税につながるでしょう。
費用として計上
減価償却費の計算は減価償却法といわれる方法で算出されますが、建物の場合は構造や材質等によって耐久年数と償却率、そして償却期間が定められています。
不動産を取得した場合、その減価償却費は、償却期限が来るまで毎年経費として税務署に申告できます。
結果として不動産投資による収入のみならず、その人の所得全体の金額から減価償却費を差し引くことで所得額が下がることで、税務署に納付する税額を抑えることが可能です。
2：損益通算による節税効果
不動産投資すると初期費用がかかるとともに、所有した不動産にかかる減価償却費も多額であり、不動産収入よりも経費の合計額が上回ることで赤字になる場合があります。
総合課税のときは、所得全体を合算してトータルで扱うため、不動産投資分が赤字であれば、ほかの所得からその赤字分を引くと所得全体が少なくなります。
これを損益通算といって、不動産投資の赤字部分があることで節税となります。
総合課税制度とは、各種の所得金額を合計して所得税額を計算するというものです。
所得税の還付
不動産投資から得られた収入には所得税がかかりますが、建物の減価償却費、さらに固定資産税、都市計画税などの必要経費を差し引いた申告が可能です。そのため、所得が減少するので、所得税等の節税効果があるでしょう。
また、不動産投資で経費を計上した後に赤字が出た場合は、他の所得から差し引けるため、さらに所得税の還付が受けられます。
3：相続時の節税効果
投資目的で購入された不動産は、相続税対策としても役立ち相続税の節税は期待できるでしょう。現金としての財産を相続するよりも、相続税の額を低く抑え、節税できることになります。
相続の際に数千万円の現金を相続するのではなく、同じ数千万円で購入した土地を相続すれば、評価額は取得した金額ではありません。
土地の相続評価額は、販売価格よりも安く設定されている路線価で評価されるため、ほとんどの場合相続税が安くなるでしょう。
相続税評価額の軽減
不動産投資は相続税の軽減になるのですが、その理由として相続税評価額を低く抑えられることが挙げられます。
相続が発生した際、亡くなった方が残した財産のうち預金や債券、株式等は時価で評価されるので、ほぼ金額通りの評価額になりますが、投資用不動産として取得された土地が相続財産であった場合は、路線価で評価されるからです。
現金vs不動産の相続税シミュレーション
たとえば、8000万円の現金を持っていた人が亡くなった場合、相続税法上、8000万円が現金として、つまりそのままの価値で評価され、それに対して相続税が発生します。
その人が亡くなる前に8000万円で不動産を購入していると、不動産の固定資産評価額をもとに相続税が計算されるため、現金よりも税額が低くなる可能性が高いでしょう。
購入時の金額に相続税が課せられず、路線価という公的な評価額で計算されますので、相続税は節税になります。
4：不動産贈与による節税効果
投資目的で購入された不動産は、子孫に贈与する対策としても役立ち、贈与にかかる税金の節税が期待できます。現金で贈与するよりも、贈与税を節税できることになるでしょう。
贈与の際に数千万円の現金を渡すのではなく、同じ額で購入した土地を贈与すれば、その土地を取得した現金額が評価額ではなくなります。
土地の贈与にかかる評価額は、販売価格よりも安く設定されている路線価になるため、ほとんどの場合贈与税が安くなります。
現金vs不動産の贈与税シミュレーション
贈与税も相続税での土地評価と同じく、その土地の公的な価格である路線価による贈与額評価額になります。
時価5000万円の土地を贈与されたとしても、その時価額で評価されずに路線価での評価になり、7から8割程度時価よりも安価な評価額になるでしょう。
そのため、贈与の際の基礎控除は現金でも土地でも110万円と変わらないため、現金を贈与される場合よりも、不動産に替えて贈与してもらった方が、贈与税は節税できます。
不動産投資で失敗しないための心構え
不動産投資はミドルリスク、ミドルリターンとされ、失敗しにくい投資なのですが、それでも注意すべき点はあります。
不動産投資を節税目的だけで始めないほうがよいでしょう。はじめは節税効果が大きくても、かえって増税になる場合もあります。
不動産投資の目的は長期安定収入が得られるということなのですが、それでも空き家が続き予定した賃料が入らないことや、天災により所有物件に被害が出ることがリスクになるからです。
1：節税目的だけで始めてはいけない
不動産投資をすると当初は節税効果があるのは事実ですが、その効果は長く続くわけではありませんので注意が必要でしょう。
不動産投資をする際に、家賃収入から経費を差し引いた額が赤字の場合、総所得額から差し引くことで、所得税の節税は可能になりますが、経費として多くを占めるのは、取得した不動産の減価償却費です。
減価償却費は一定の期間しか計上できませんので、いずれ黒字転換したら不動産収入からの節税は見込めなくなります。
2：不動産投資の目的は長期安定収入
不動産投資をして不動産を取得した際、一般的には家賃収入などの収益を取得にかかった費用のローン返済に充てることが多くあるので、場合によっては赤字になってしまいます。
しかし、ローンを返済し終われば、その後の家賃などの不動産収入は収益となり、毎月安定した収入が長期的に見込まれることになるでしょう。
このように長期に安定した収入を得られることが、不動産投資のメリットといえます。
3：不動産投資のリスクを理解する
不動産投資はメリットが多いのですが、リスクとなりうるデメリットも存在します。
不動産投資の代表的なリスクは、貸し出しの物件に入居者が入らずに収入が得られない空室リスク、そして入居者が賃貸料を払わない家賃滞納リスクでしょう。
他のリスクとしては、地震や台風などの天災で所有している不動産物件に被害が出てしまうこともあります。この対策には、火災保険や地震保険などに加入をしておくことになります。
他にもある節税策
不動産投資を上手に行うことで節税が可能になっていますが、他にも節税をする手法がありますので2つほど紹介していきます。
ひとつが不動産投資を国内の物件ではなく、海外の不動産物件に対して投資する手法です。もうひとつが、個人で不動産投資するのでなく、法人化で適用される税率を利用して節税をすすめる手法です。
海外の不動産投資に注目
日本と海外の住宅では資産価値の違いがあり、国内の不動産では取得にかかる費用のうち土地と建物の比率は土地のほうが高く、建物は年数が経過すると価格が下がっていき節税効果が低くなるでしょう。
一方、海外は中古物件でも建物の価値は落ないところもあり、建物分の比率が日本よりも高くなるので減価償却費が大きくなる場合があります。
つまり国内物件よりも海外物件のほうが経費計上できる減価償却費が大きくとれるため、節税効果が高くなる可能性があります。
法人化による節税効果
個人の所得には累進課税で所得税がかかりますので、所得が多くなると所得税は多く徴収されます。法人化により企業になった場合の税率は、定率になるため一定の収益を越えなければ変動しないでしょう。
所得の高い方が不動産投資をする場合、法人化した方が税率が低く節税できる可能性があります。
不動産投資で長期安定収入と節税効果を実現しよう
不動産投資は節税が見込まれたり、長期安定収入を得られたりするでしょう。給料を得ている人が不動産を貸し出して賃料を得れば、その収入は空き室にならなければ毎月安定して入ります。
つまり不動産投資による収入は、通常の収入に加えて使えることになりますので資産形成に有利です。人が生きていくために住居は必要なものですし、それにより収入を得られる投資ができることは大きな強みだといえるでしょう。
