中古マンションには選び方があった！中古マンションの資産価値の基準4つ
2020 06.4この記事はPRを含みます
中古マンションの選び方とは？
新築マンションではなく、中古マンションの選び方は地域や路線から選び、専有面積や物件価格、築年数やリフォームやリノベーションをしているかどうか、その他ペット可物件など細かい情報を調べて選びます。
マンション購入は中古マンションといえど高い買い物になります。中古マンション選びで失敗しないためには、まず物件を購入する目的や予算をあらかじめ出しておき、その予算内で目的に沿った物件を見つけることが重要です。
中古マンションのメリット4つ
マンションを購入するときに、新築マンションではなく中古マンションを選ぶメリットについて紹介いたします。
マンション購入を考えている方は、新築マンションか中古マンションかまず選ぶ必要があるでしょう。新築マンションではなく、中古マンションを選んだらどんなメリットがあるのか、見ていきましょう。
中古マンションのメリット1：新築に比べ価格が安い
新築マンションと比較した中古マンションのメリットは、なんといっても新築に比べて中古マンションの方が価格が安い傾向にある、ということでしょう。
当たり前の話ではありますが、新築マンションではないので中古マンションは新築に比較して価格の安い物件が多くなります。用意できる予算には限りがあるものなので、価格の高い新築マンションよりは中古マンションを購入する方が、幅広い物件から選べるようになるでしょう。
中古マンションのメリット2：軽減措置や控除の対象
中古マンションは不動産なので、物件を購入したときには「不動産取得税」がかかりますが、中古マンションの場合は軽減措置がありいくらか控除を受けることができます。
不動産取得税の軽減そちは、都道府県により違いがあります。例えば東京都では、新築された日がいつかにより、100万円～不動産取得税の軽減措置が受けられ、控除されます。ただし軽減措置を受けるには条件がありますので、該当都道府県の条件を確認しましょう。
中古マンションのメリット3：日当たりや眺望が確認できる
中古マンションのメリットとして、すでに一度新築マンションとして完成した物件であるため、実際にマンションを訪れて日当たりや部屋からの眺望を確認できるというメリットがあります。
たいていの場合ですが、新築マンションは購入時点でまだ未完成であることが多いです。そのため、実際のマンションを見て購入するということはできません。しかし中古マンションの購入ではすでに物件が完成しているため、実物を見て選べます。
中古マンションのメリット4：物件数が多い
新築マンションと比較した中古マンションのメリットとして、販売されている物件数が多くさまざまな物件から選ぶことができる、という選択の自由度の高さがあります。
この駅から徒歩10分以内など、限定的な条件でも探しやすいのは新築マンションよりも中古マンションでしょう。新築マンションの場合は販売されているエリアが限られているため、条件ピッタリの物件を見つけるのが難しい場合が多いので、この点中古の方が有利です。
中古マンションのデメリット4つ
ここからは、新築マンションではなく中古マンションを選ぶことのデメリットについて紹介いたします。ここまで中古マンションのメリットを紹介してきたのですが、中古マンションには新築マンションにはないデメリットがあったりします。
中古マンションのデメリットの内容によっては、新築マンションよりも費用がかかったり不利になるケースが多々あります。選ぶ前に、どんなデメリットがあるのかをあらかじめ知っておきましょう。
中古マンションのデメリット1：購入時の諸費用が高い
中古マンションの購入では仲介する不動産会社への「仲介手数料」を支払う必要があるなど、意外と購入時の諸費用が高くなるというデメリットがあります。これは、とくに不動産会社から中古物件を購入する場合にあるデメリットです。
中古マンションを不動産会社が取得して再販売する前に、リフォームやリノベーションしているとその費用が上乗せされてしまいます。結果的に、中古マンションなのに新築と変わらない場合もあるのです。
中古マンションのデメリット2：管理コストがかかる
続いて無視できない中古マンションのデメリットは、マンションにはつきものの「管理費・修繕積立金」などの管理コストが新築マンションよりもかかる傾向にある、ということです。
これはどういうことかというと、新築マンションの場合は最初は「管理費・修繕積立金」の額が安く抑えられますが、築年数がたつとどんどん必要になる「管理費・修繕積立金」が大きくなるということが理由です。新築時の方が管理コストは安めになります。
中古マンションのデメリット3：内外装の設備や機能が古い
中古マンションのデメリット3つ目は、マンションの内装や外装の設備や機能が古くて時代に合わなかったり、故障のリスクが増していることがあるでしょう。
新築時には新品だった各種設備や機能も、築年数が経つごとにどんどん劣化しています。それに伴い、新築時よりも故障するリスクは高まっています。さらに内装や外装も、新築時には新鮮だったものが今では古く感じるということもあります。最新設備がよいなら、中古は不利です。
中古マンションのデメリット4：資産価値が下がりやすい
中古マンションは購入する時点で築年数が数年経っていることが多いため安く購入できる一方で、たいていの中古マンションは資産価値が下がりやすく次に買い手がつくかどうかは難しい問題となってきます。
新築より修繕やメンテナンスに費用がかかること、入居者の使用状況により中古マンションの資産価値は下がりやすいです。おおよそ築10年が目安と言われており、この築年数を超えた中古マンションは資産価値が下がりやすいです。
中古マンションの資産価値の評価
資産価値が下がりやすい中古マンションですが、中には築年数が経ってもあまり資産価値が下がらないマンションもあります。数は多くはありませんが、新築時の資産価値からそう変わらないという中古マンションもあるでしょう。
同じ中古マンションでどうしてそんなに資産価値に違いがでてきてしまうのでしょうか。中古マンションを選ぶときに気をつけておきたい、中古マンションの資産価値の評価方法について知っておきましょう。
中古マンションの資産価値の評価1：建物の構造の質
中古マンションで資産価値がなかなか下がりにくいマンションを選ぶためには、建物の構造の質まで気にすることが必要です。建物の構造の質とは、どんな構造で建てられているのかということや、使われている建材についてなどです。
耐震性がしっかりある建物の構造であることはもちろん、使われている建材コンクリートの質が高いもの、劣化しやすい給排水管が「塩化ビニール管」や「架橋ポリエチレン管」であると長持ちしやすいです。
中古マンションの資産価値の評価2：建物のメンテナンス
マンションのような建物は管理の仕方によっても寿命が変わってくると言われているので、しっかり建物のメンテナンスがされているかも資産価値の評価では大事なポイントになります。
とくに汚れたり壊れやすい外壁の補修サイクルなどを、確認してみるとよいでしょう。建物の第一印象は外壁なので、こちらのメンテナンスが適切に行われているかどうかは大事です。「修繕積立金」がきちんと貯まっているかどうかも、確認しましょう。
中古マンションの資産価値の評価3：建物の管理状態
中古マンションがどのような管理状況にあるかどうかを確認することで、そのマンションの管理会社が良い会社かどうか分かることがありますし、管理状態は資産価値にも影響を与えます。
建物の管理状態でまず目につきやすいのは、共用部分の管理状態です。エントランスやエレベーター内が汚れていないか、ゴミ置き場のルールがきちんと守られているかどうか、植え込みの手入れなども実際に目で見て、確認するとよいでしょう。
中古マンションの資産価値の評価4：建物の立地や周辺環境
新築に限らず中古マンションの資産価値にも大きな影響を与えてくるのが、建物の立地や周辺環境の変化です。駅から近いと利便性が高く立地としてよいように見えますが、他に災害に強い立地かどうかなども確認しておいた方がよい項目です。
周辺環境については、新築時と現在の比較や将来の都市計画などを調べるとよいでしょう。すぐ近くにもっと大きなマンションができるような計画があると、資産価値が下がる可能性がでてきます。
中古マンションに向いてる人
中古マンションのメリットやデメリットについて紹介してきましたが、中古マンションには新築マンションよりメリットがある部分もあればデメリットもあります。デメリットの内容を考えると、中古マンションの購入に二の足を踏む方もいらっしゃるでしょう。
ここでは、新築マンションよりも中古マンションを購入するのが向いている人はどんな人なのか、について解説していきます。
中古マンションが向いてる人1：場所に譲れないこだわりがある
中古マンションが向いている人は、どうしても住みたい場所や地域が限定されていて、住む地域に譲ることのできないこだわりがある人です。何よりも思い入れのある街や好きな街に住むこと、が重要な人になります。
中古マンションのメリットのところでも解説しましたが、新築マンションは販売されるエリアが限定されており、あまり好きな場所を選ぶことができなかったりします。その点は中古の方が販売物件も多く選びやすくなります。
中古マンションが向いてる人2：ヴィンテージマンションが好き
新築よりも中古マンションが向いている人の2つ目は、新築より「ヴィンテージマンション」に住みたい人、購入したい人となります。ヴィンテージマンションとは、築年数が経っていても資産価値が減るどころか増えることすらあるマンションのことです。
ただ注意点として、ヴィンテージマンションは資産価値が上がっていることすらあるので、普通の中古マンションのように新築より安くなりやすいといったメリットはほとんどないです。
中古マンションが向いてる人3：近隣再開発を見込んだ投資
中古マンションが向いている人、最後は近隣の再開発を見込んだ投資として購入を検討している人になります。近隣に再開発計画があるなら、その地域の中古マンションの資産価値がこれから上向いていく可能性が高くなってきます。
この場合は、自分で済む中古マンションというよりも、投資目的での購入となります。近くに大型店舗の出店が予想されているとか、新たな駅ができる予定があるなどの地域が対象となるでしょう。
中古マンションは物件の選び方が重要
今回の記事では中古マンションの選び方についてや中古マンションのメリットやデメリット、中古マンションの資産価値の評価方法について紹介してきましたがいかがでしたでしょうか。
中古マンションはデメリットも少なくはないのですが、それでも現在、新築マンションよりも人気がでてきています。デメリットの少ない中古マンションを入手するには、物件をどう選ぶかが重要なのでポイントを押さえておきましょう。
