中古住宅の戸建投資とは？戸建投資のメリット6つとデメリット6つ
2020 06.4この記事はPRを含みます
中古住宅の戸建投資とは？
中古住宅の戸建投資とは、過去に人が居住したことがある一戸建て住宅を購入、それを賃貸・売却することで収益を得る投資方法です。
中古住宅は築年数や物件状態などで差が出てきますが、300万円～500万円程度と比較的少額で始められるため、人気が高まっています。
本記事では、中古住宅の戸建投資とは？戸建投資のメリット・デメリットについて紹介していきます。中古住宅の戸建投資に興味がある方は参考にしてみてください。
中古住宅の戸建投資のメリット6つ
中古住宅の戸建投資のメリットにはどのような点があるのでしょうか。まず初めに、中古住宅の戸建投資のメリット6つについて紹介していきます。
中古住宅の戸建投資のメリットには、投資費用が少額・土地にも資産価値がある・リノベーションできる・管理コストが軽減できる・戸建ての需要がある・安定した収益が望める、などの点があります。
メリット1：投資費用が少額
中古住宅の戸建投資のメリット1つ目は、投資費用が少額なことです。中古住宅の戸建投資は300万～500万など、比較的少額で投資がスタートできる商品といわれています。
中古住宅の戸建投資は投資額を抑えられるため始めやすく、新築に比べて購入価格が安いため、利回りも高くなりやすいことが大きな利点です。
メリット2：土地にも資産価値がある
中古住宅の戸建投資のメリット2つ目は、土地にも資産価値があることです。借地の場合、土地は含まれませんが、中古住宅の戸建投資は建物だけではなく、土地にも資産価値が望めます。
数十年後、建物自体の価値がなくなったときも土地としては資産に残るので、その後活用の幅（利益を生む可能性）があります。
ただ、地価の暴落が起きれば土地の評価額が落ちるので、購入時に比べて土地の資産価値が低下する可能性もあります。
メリット3：リノベーションできる
中古住宅の戸建投資のメリット3つ目は、リノベーションできることです。 リノベーションとは、リフォームと比べて大規模な建物の改修のことを指す言葉です。
土地と建物、両方を所有していると、外壁の色を変えたり、ブロック塀を撤去したり自分の判断で作り変えることができます。
DIYが好きな方であれば、業者に頼まず自分で手がける楽しさを見出せるでしょう。改修コストを下げることにもつながり、高い利回りが期待できます。
メリット4：管理コストが軽減できる
中古住宅の戸建投資のメリット4つ目は、管理コストが軽減できることです。戸建ての場合、共有スペースやエレベーターがないため管理コストがかからない利点があります。
アパートやマンションのように階段やエントランスなど、共有施設があれば清掃やメンテナンスを行う必要が出てきますが、戸建ては一軒家なので、敷地内の掃除、庭の手入れは原則入居者に任されています。
メリット5：戸建ての需要がある
中古住宅の戸建投資のメリット5つ目は、戸建ての需要があることです。
戸建ての場合、子供を遊ばせる庭が欲しい人や、家庭菜園をしたい人、ペットを自由に買いたい、楽器の練習をしたい人、などアパートやマンションなどの集合住宅ではできないことが行いやすい環境を整えることができます。
そのため、需要が高く、多少強気の家賃設定をしても入居してもらえるケースが多いところもあります。
メリット6：安定した収益が望める
中古住宅の戸建投資のメリット6つ目は、安定した収益が望めることです。メリット5でも紹介したとおり、戸建ては「一戸建てに住みたい」という需要は高いものの、集合住宅に比べて、供給は少ないのが現状です。
一定の層から戸建ては人気があり、一度入ると長く住む人が大半なので安定した収益を望める傾向にあるでしょう。
中古住宅の戸建投資のデメリット6つ
中古住宅の戸建投資のメリットについて紹介しましたが、中古住宅の戸建は「投資」なのでリスクになってくる、デメリットも存在しています。
次は、中古住宅の戸建投資のデメリット6つについて紹介していきます。
中古住宅の戸建投資のデメリットには、大幅な収益アップは見込めない・修繕コストがかかる・物件数が少ない・万が一のリスクが大きい・ローンが組めない・近隣住人とのトラブルリスクがある、などがあります。
デメリット1：大幅な収益アップは見込めない
中古住宅の戸建投資のデメリット1つ目は、大幅な収益アップは見込めないことです。
入居者が複数いるマンションやアパートからであれば、まとまった家賃収入を期待することができますが、戸建投資の場合、その物件から得られる家賃収入のみになります。
複数世帯分ではないため現金を蓄積するスピードが遅く、大幅な収益アップは見込めないでしょう。
デメリット2：修繕コストがかかる
中古住宅の戸建投資のデメリット2つ目は、住人との修繕コストがかかることです。中古住宅は床面積の広いため、修繕コストがマンションの一室単位の比ではありません。
中古住宅の戸建投資の場合、入居者が長く借りることが多いので、退去後の汚れや建物の老朽化や設備の不具合も覚悟しておく必要があります。
入居期間が長くなるほど、入居者負担の割合は低くなるので、修繕のほとんどを貸主の負担で行うことになるでしょう。
デメリット3：物件数が少ない
中古住宅の戸建投資のデメリット3つ目は、物件数が少ないことです。中古住宅の戸建投資を狙おうと考えても、実際に対象として出回る物件は少ない現実があります。
実際に中古住宅で良い物件は、入居中の物件が多く、一度入居者が現れるとかなり長期の間住むケースが大半のため、貸主が「売却しよう」という切り替えを起こしにくいこともあるでしょう。
デメリット4：万が一のリスクが大きい
中古住宅の戸建投資のデメリット4つ目は、万が一のリスクが大きいことです。
中古に限らず、戸建投資の場合は1つの物件に一世帯のみ入居します。複数世帯が入居するアパートやマンションと違い、入居者が現れない期間は利益となる家賃収入が0です。
入居してくれる世帯が現れても、その世帯が退去してしまったら、そこから得られる家賃収入は0になります。余裕がある場合は1戸ではなく複数戸の運用をおすすめします。
デメリット5：ローンが組めない
中古住宅の戸建投資のデメリット5つ目は、ローンが組めないことです。
新築不動産であれば人気も見込めることから不動産投資ローンの融資審査に比較的通りやすい傾向ですが、中古戸建投資の場合は融資審査に通りにくい可能性が高いです。
仮に融資が通っても、木造で耐用年数が22年しかない戸建住宅は返済期間が短く、例えば、築19年の戸建住宅を取得しようとすると、返済期間の目安は3年です。厳しい返済計画になるでしょう。
デメリット6：近隣住人とのトラブルリスクがある
中古住宅の戸建投資のデメリット6つ目は、近隣住人とのトラブルリスクがあることです。戸建の場合、木の枝が越境している、庭の手入れについて意見される、私道の持ち分、ペットの泣き声がうるさいなど、近隣住人とのもめ事は発生しやすいでしょう。
不動産業者から流通してきた物件であれば、あらかじめ過去にどのようなトラブルがあったかを聞き、リスクに対応できる体制を取って備えるようにしましょう。
中古住宅の戸建投資を成功させるコツ
最後に、中古住宅の戸建投資を成功させるコツについて紹介していきます。
中古住宅の戸建投資を成功させるコツには、周辺の施設や地域の情報収集をする・地域の不動産相場を調べる・地域で人気の物件の特徴を調べる、という行動があります。
コツ1：周辺の施設や地域の情報収集をする
中古住宅の戸建投資を成功させるコツ1は、周辺の施設や地域の情報収集をすることです。実際に住んだときに過ごしやすいかというのは周辺の状況に左右されます。
多くの戸建て住宅は、駅から徒歩10分以上離れたところにあることが多く、周りに商業施設など何もないと、入居者が現れにくいリスクがあるでしょう。
しかし、戸建て住宅はファミリー層向けでもあるため小中学校が通いやすいエリアには、強い賃貸需要があります。
コツ2：地域の不動産相場を調べる
中古住宅の戸建投資を成功させるコツ2は、地域の不動産相場を調べることです。不動産仲介会社提示の査定価格は、価格の相場を正しく反映しているとは限りません。
地域の不動産相場を知らずに価格設定をしてしまうと、高すぎる場合はなかなか入居者が現れず、安すぎる場合はすぐに入居者が埋まったものの利益が少なくなってしまうことがあるでしょう。
査定価格が適正か判断するには、投資側でも相場を調べておく必要があります。
コツ3：地域で人気の物件の特徴を調べる
中古住宅の戸建投資を成功させるコツ3は、地域で人気の物件の特徴を調べることです。地域ごとに人気の物件は異なる場合があります。
子供がいる世帯が多い地域では、近くに大きな公園や図書館、病院などが近いと人気の物件になるでしょう。
人気がある物件については、家賃を下げなくても決まることがあります。その地域によってどのような物件が人気なのかは、必ず把握しておきましょう。
中古住宅の戸建投資は中長期的な収益の見込みを考慮する必要がある
中古住宅の戸建投資とは、戸建投資のメリット6つとデメリット6つについて紹介しましたがいかがでしたでしょうか。
少額で始められて魅力的な中古住宅の戸建て投資ですが、ほかの不動産投資と同様メリットばかりではありません。
投資拡大のスピードが遅いことや、修繕費用がかさむ点もあり、中古住宅の戸建投資は中長期的な収益の見込みを考慮する必要があるでしょう。
