投資用不動産とは？買ってはいけない収益物件や経営ポイント、メリット・デメリットを紹介！
2023 09.21この記事はPRを含みます
投資用不動産とは？
副業や節税を目的に不動産投資を行う人がいます。すでに空き家などを持っているという場合でなければ、不動産投資を行うためにまずは投資用の不動産を取得する必要があります。
投資用不動産は自分が利用する不動産ではありません。また、どのような種類の不動産を取り扱うかによって、投資の流れや収益などが変わることもあるので、不動産投資を行う前に必ず投資用不動産についての知識を持っておく必要があります。
投資用不動産の種類
上記で述べた通り、不動産投資には種類があり、マンション、アパートなどの一棟投資や、区分マンションや分譲マンションなどの区分投資、一軒家の戸建て投資などがあります。これらはそれぞれ持っている特徴が異なります。
また、家賃収入などを得ていく場合には経営の知識も必要となります。そのため、どのような種類で、どのような投資の流れができるか事前に把握しておくことが重要となります。
投資用不動産で買ってはいけない収益物件5つ
不動産投資で家賃収入を得る場合には、経営の知識が必要となります。また、投資用不動産を購入する場合は大きなお金を動かすこともあり、それだけ大きなリスクを抱えることにもなります。これら理解が不十分であると、赤字経営となってしまうこともあります。
そのため、投資用不動産を購入する際には、そのメリットだけでなく、デメリットもしっかり把握しておく必要があります。
買ってはいけない収益物件1：1棟アパート
マンション、アパートなどの投資用不動産は複数の入居ができるため、空室リスクが抑えられ、投資効率も良いです。しかし、一棟という大きな投資用不動産が必要となるため、億単位の費用も必要となります。そのため、失敗した際のリスクもそれだけ大きくなります。
また、一棟扱うことになり、複数の入居を管理する経営力も必要となるので、すでに不動産投資の経験がある人でなければ手を出すことが難しい投資用不動産となります。
買ってはいけない収益物件2：地価が安いアパート
不動産投資を始める際に、できるだけ費用を抑えようとして地価が安いアパートなどの投資用不動産の購入を検討する人もいます。
地価が安い地域の投資用不動産の購入をすることには、競合が少ない、減価償却を多くとれるなどのメリットがあります。
しかし、地価が安いということは空室や家賃下落のリスクが高くなるということでもあります。そのため、安いからと安易に地価が安い投資用不動産を購入することは避けましょう。
買ってはいけない収益物件3：築古系のアパート
不動産投資を始める際に、費用を抑えようとして、建てられてから十数年以上も経過している築古系のアパートなどを投資用不動産にしようとする人もいます。
築古系の投資用不動産も地価が安い投資用不動産と同様に初期費用が抑えられ、利回りも高くなりやすいというメリットがあります。
しかし、築年数が経っていることから売却の際に買手が見つからなかったり、修繕費用が高くなりすぎてしまうなどのリスクもあります。
買ってはいけない収益物件4：ワンルーム1万円台が多い地域
都心部でなければワンルームの家賃が1万円代になることもありますが、そこそこの人気のある地域でワンルームの家賃が1万円代になっていることがあります。
いくつか原因は考えられますが、人気エリアであればアパートやマンションが密集して、価格競争が起こっている可能性があります。
このような地域は空室リスクは少ないですが、経費を考えると利益があまり得られないので、初めて投資用不動産を購入する際には適しません。
買ってはいけない収益物件5：シェアハウス
人気の高まっているシェアハウスは投資側にもメリットがあり、家賃は安いものの、多くの入居者に入ってもらうことができ、人気があることから空室リスクも抑えることができます。
しかし、シェアハウスの人気が高いことで競合も増え、エリアによっては入居者の奪い合いが起こることもあります。また、シェアハウスは建築基準法上、既存の住宅をそのまま転用することができないことが多く、リフォーム代が必要になったりもします。
投資用不動産によるアパート経営のポイント5つ
不動産投資には投資用不動産を購入して、売却する際の差額で収益を出す方法もありますが、家賃収入で定期的な収入を得る方法を選択する人もいます。
投資用不動産で家賃収入を得るということは、不動産投資だけの知識だけでなく、アパートやマンションなどを経営していくための知識も必要になるということです。
ポイント1：長期戦略が必要
アパート経営では、家賃収入を得ながら節税し、短期間で減価償却を行い、できるだけ高く売却するといことが運営モデルの1つとなっています。
しかし、個人で金融機関から20年や30年の長期で融資を受けてアパート経営している場合には、家賃収入が安定してれば、急いで返済を済ませる必要がありません。長期経営を前提とすることで、細く長く安定した収益を得ることができます。
ポイント2：家賃相場の適正を知る
アパートを探すときに家賃を重要視する人は多いです。そのため、アパートを経営する際に家賃相場よりも高く家賃を設定してしまうと、アパートを探している人の選択肢から外されてしまいます。
だからと言って、あまり家賃相場よりも家賃を低くしてしまうと、管理費や修繕費などの経費もあるので利益が得られなくなってしまいます。
家賃の適正とその家賃で経営していけるか、事前にしっかりと計画を立てる必要があります。
ポイント3：狭いは致命傷になる
アパートを探している人からは間取りも重要視されることがあります。安ければ狭い部屋でも良いという人もいますが、その需要はあまり多くはありません。そのため、あまりに部屋が狭いことは空室リスクを上げてしまうことになります。
ポイント4：間取りが以外と重要
上記で述べた通り、アパートを探している人の中には間取りを重視して部屋探しをしている人もいます。そのため、狭い部屋では空室リスクを上げてしまうこともあります。
また、部屋数が多く、全体としては広くても、1部屋ごとの広さが狭いと使いにくいと感じられてしまうこともあります。他にも、部屋の形がいびつなことも空室リスクを上げることがあります。
ポイント5：物件に付加価値をつける
アパートも飲食店などと同様に、競合がいます。そのため、準備した投資用不動産に魅力を感じてもらえなければ競合に入居者を取られてしまい、空室リスクが高くなってしまうこともあります。
競合に負けないためにも、アパートの外観をリノベーションしたり、防犯優良賃貸集合住宅認定事業に認定を受けたり、家電を備え付けにするなど、物件に魅力を感じてもらうための付加価値をつける必要があります。
【種類別】投資用不動産のメリットデメリット
先に述べた通り、不動産投資をする場合にはメリットとデメリットの両方を把握してく必要があります。また、投資用不動産の種類によって特徴が異なるため、そのメリットとデメリットも異なってきます。
メリットデメリット1：マンション
投資用不動産にマンションを選ぶ場合、一棟投資と区分投資があります。一棟投資の場合には、投資効率が良いというメリットがありますが、初期投資に大きな費用が必要でリスクも大きいというデメリットがあります。
区分投資の場合には一棟投資よりも少ない投資額から始めることができますが、空室リスクが高まってしまうというデメリットがあります。
メリットデメリット2：一戸建て
一戸建てを貸家として賃貸に出す場合には、わざわざ新築にするのではなく、中古物件を購入することが一般的です。中古物件は投資目的の価格設定となっていないため、高利回りになりやすいです。
ただし、購入した中古物件をそのまま賃貸に出しても、借り手は魅力を感じないため、基本的にリフォームが必要となります。
メリットデメリット3：ビル
商業ビル、雑居ビルなどを投資用不動産に選ぶ場合、その初期費用は非常に大きくなります。そのため、失敗してしまったときのリスクも非常に大きくなります。ただし、多くの入居者やテナントなどを入れられるため、投資効率は非常に良いです。
投資用不動産には経営戦略のほか正しい知識や情報が必要
副業や節税などを目的に不動産投資を始めようという人もいます。しかし、不動産投資は大きなお金を動かすので、それだけ大きなリスクもあるということを把握しておかなければなりません。
また、家賃収入が目的であれば、投資だけでなく経営戦略なども必要となります。そのため、不動産投資を始めるのであれば、しっかりと事前知識を身につけておきましょう。
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