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不動産投資信託とは?J-REITの5つのメリットとリスクをご紹介

2020 06.4

不動産投資信託とは?

不動産投資信託とは、株式、社債などと同じ金融商品の一つで、マンションやテナントといった不動産を中心に運用するものを指します。

不動産投資信託は、Real Estate Investment Trustの頭文字をとってREIT(リート)とも呼ばれます。多くが証券取引所に上場されているため、他の金融商品と同じように取引することが可能です。

J-REITについて

J-REITとは、日本の不動産を運用するREIT(不動産投資信託)のことです。

REITはもともと1960年代にアメリカで誕生した金融商品です。日本では2001年にREITの市場が開かれ、日本(JAPAN)のJをつけてJ-REITと呼ばれるようになりました。

J-REITの仕組み

J-REIT(不動産投資信託)は、投資家家から集めた資金で不動産を購入し、賃貸や売買によって出た利益を分配する仕組みです。

購入される不動産は、マンションやオフィスビル、ショッピングモールのテナントなど多岐にわたります。

J-REIT(不動産投資信託)の5つのメリット

J-REIT(不動産投資信託)には、不動産投資信託ならでは多くのメリットがあります。

具体的には、少額で始められること、分散投資ができること、専門家に運用を任せられること、分配金が見込めること、換金性が高いことなどです。

メリット1:少額で始められる

J-REITのメリットの1つ目は、少額の投資から始められることです。

不動産投資は、運用するマンションやテナントをまず購入しなければいけないため、多額の資金が必要であるケースがほとんどです。しかし、J-REIT(不動産投資信託)の場合は数万円程度の少額からでも投資が可能です。なぜなら、多くの投資家から集めた資金で不動産を購入しているからです。

メリット2:複数の不動産への分散投資ができる

J-REITのメリットの2つ目は、複数の不動産への分散投資ができることです。

J-REIT(不動産投資信託)を運用するファンドは、多くの投資家から多額の資金を集め、いろいろな不動産を購入しています。これにより、投資家は少額の投資で多くの不動産に分散投資をしている状態となります。

分散投資の利点はリスクを減らせることです。たとえば、ある不動産の運用では損が出ても、他の不動産の運用で利益が出ていれば損をカバーすることができます。

メリット3:不動産投資の専門家が運用

J-REITのメリットの3つ目は、不動産投資の専門家に運用を任せられることです。

個人で不動産投資をする場合、購入する不動産の選定から、維持管理、売買などすべてを自分で行わなければいけません。J-REIT(不動産投資信託)の場合は、そういった知識と経験が必要なことは専門家が行います。そのため、投資家は資金を出すだけで不動産投資が可能になるのです。

メリット4:収益のほとんどが分配される

J-REITのメリットの4つ目は、不動産運用で出た収益のほとんどが投資家に分配されることです。

J-REIT(不動産投資信託)で出る収益とは、テナントやマンションの賃料と不動産の売買益から、不動産購入や維持管理にかかる費用、手数料などを除いた部分です。分配金の支払いはファンドごとに設定があり、年2回の決算ならば2回分配金を受け取れるチャンスがあります。

メリット5:換金性が高い

J-REITのメリットの5つ目は、換金性が高いことです。

個人で不動産を購入して運用する場合、賃料や売買益といった収入が得られるタイミングは限られています。一方、上場されているJ-REITは証券取引所で売買ができるため、自分の好きなタイミングで売却、増資が可能になります。

J-REIT(不動産投資信託)の価格に影響を及ぼすリスク5つ

J-REIT(不動産投資信託)はメリットが多いですが、不動産価格が下がれば収益が出ないというリスクもあります。

J-REIT(不動産投資信託)の価格に影響を及ぼすリスクとしては、不動産市場、地震や火災といった災害、金利の変動などがあります。また、J-REITが上場廃止になったり、倒産したりする可能性も考慮しなくてはいけません。

リスク1:不動産市場

J-REITのリスクの1つ目は、不動産市場の動向に影響を受ける点です。

J-REIT(不動産投資信託)は保有する不動産の運用によって収益をあげているため、不動産市場の状況が悪くなれば収益が出なくなり、価格は低下します。収益がなければ、分配金も出なくなります。不動産市場を常にチェックしておくことが重要です。

リスク2:地震や火災

J-REITのリスクの2つ目は、地震や火災といった災害により保有する不動産が被害をうけ、価格が低下する恐れがあることです。

地震や火災で保有する不動産がダメージを受ければ、当然収益は減ります。特に自然災害はどこにどのような被害が及ぶか予測できないという難しさがあります。災害により価格の変動が生じる可能性は理解しておかなければいけません。

リスク3:金利の変動

J-REITのリスクの3つ目は、金利の変動で価格が低下する恐れがあることです。

J-REIT(不動産投資信託)は金融機関からも資金を調達しており、その資金には金利がかかります。そのため、金利が低ければ経費が安く抑えられるため収益をあげやすくなりますし、金利が高ければ経費がかさんで収益があげにくくなります。

J-REIT(不動産投資信託)へ投資をするときは、金利の状況についてもチェックしておくことが重要です。

リスク4:上場廃止になる可能性

J-REITのリスクの4つ目は、どのような金融商品にも言えることですが、自分が投資したJ-REITが上場廃止になる可能性があることです。

J-REIT(不動産投資信託)が上場廃止になれば、投資家はその時点で保有しているJ-REITを売らなければいけません。購入したときより基準価格が上がっていれば利益が出ますが、下がっていた場合は損害をこうむってしまいます。

上場廃止になる基準には、資産総額や売買高などいくつかの項目があります。証券取引所に記載があるので、購入予定のJ-REITの状況と照らし合わせて確認してみましょう。

リスク5:倒産

J-REITのリスクの5つ目は、倒産する、あるいは倒産の危険性が出ることで価格が下がる恐れがあることです。

J-REITは法人なので、収益があがらなければ倒産する可能性があります。実際に2008年にはニューシティ・レジデンス投資法人が破産手続きを行い、その結果上場廃止になりました。

いろいろな情報をしっかりチェックして不動産投資信託を始めよう

J-REIT(不動産投資信託)を始めるには、購入するJ-REITの内容だけでなく、不動産市場の動向や金利といったいろいろな情報を正確に得ることが必要です。

J-REIT(不動産投資信託)の内容は、運用方針や法人の仕組み、決算時期などが詳しく記載されている目論見書を読めば分かります。また、J-REITを保有している投資家向けに資産運用報告も作成されています。上場されているJ-REITであれば保有していなくても閲覧が可能です。

その他、不動産価格に影響を与えそうなイベント、金利の状況、政策など最新の知識を常にチェックしながら、J-REIT(不動産投資信託)を始めましょう。

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本記事の監修

松澤 健一郎

松澤 健一郎
代表ファイナンシャルプランナー

全国に店舗を持つ大手金融機関で年金、投資信託の営業として15年間勤務。 国際基準のFP資格であるCFP®や証券外務一種など多数の資格を持ち、将来設計の相談実績は15,000件以上。 的確なアドバイスや対応の迅速さが評価され、社長表彰や全国表彰の受賞歴多数。 その他、セミナー講師の甲子園と呼ばれる“セミコングランプリ2017”では全国2位入賞。 会員数40万人オンラインスクールサービス「Schoo」にて金融リテラシー入門講座の講師を担当。

▼経歴 2004年 某大手金融機関入社 2019年 株式会社ノークリー入社
▼資格 CFP/証券外務員一種/内部管理責任者/ライフコンサルタント

本記事の監修

松澤 健一郎

松澤 健一郎
代表ファイナンシャルプランナー

全国に店舗を持つ大手金融機関で年金、投資信託の営業として15年間勤務。 国際基準のFP資格であるCFP®や証券外務一種など多数の資格を持ち、将来設計の相談実績は15,000件以上。 的確なアドバイスや対応の迅速さが評価され、社長表彰や全国表彰の受賞歴多数。 その他、セミナー講師の甲子園と呼ばれる“セミコングランプリ2017”では全国2位入賞。 会員数40万人オンラインスクールサービス「Schoo」にて金融リテラシー入門講座の講師を担当。

▼経歴 2004年 某大手金融機関入社 2019年 株式会社ノークリー入社
▼資格 CFP/証券外務員一種/内部管理責任者/ライフコンサルタント

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