投資用新築マンション購入前に知っておこう!7つのメリットとデメリット

不動産投資

本記事の監修

代表ファイナンシャルプランナー
松澤 健一郎
▼経歴
2004年 某大手金融機関入社
2019年 株式会社ノークリー入社

▼資格 CFP/証券外務員一種/内部管理責任者/ライフコンサルタント
全国に店舗を持つ大手金融機関で年金、投資信託の営業として15年間勤務。 国際基準のFP資格であるCFP®や証券外務一種など多数の資格を持ち、将来設計の相談実績は15,000件以上。 的確なアドバイスや対応の迅速さが評価され、社長表彰や全国表彰の受賞歴多数。 その他、セミナー講師の甲子園と呼ばれる“セミコングランプリ2017”では全国2位入賞。 会員数40万人オンラインスクールサービス「Schoo」にて金融リテラシー入門講座の講師を担当。

不動産投資の主な種類

不動産投資にはワンルーム投資、一棟買い投資、戸建て投資などのさまざまな種類があります。

投資活動の1つとして不動産投資を検討している方もいるのではないでしょうか。ここでは不動産投資に関するそれぞれの種類や違いなどを紹介していきます。

ワンルーム投資

ワンルーム投資はマンションの1室を購入する投資方法です。

ワンルーム投資は一棟マンションと比べて所有する部屋数が少ない分、入居者管理に手間がかからないため、副業で不動産投資をしたい人に適しています。

また、少額で投資ができ、流通量が多いので売却がスムーズといったメリットもあります。入居者募集やクレーム対応などの業務を管理会社に委託すれば労力は最小限に抑えることができます。

一棟買い投資

一棟買い投資は一棟マンションやアパートを購入する投資方法です。

一棟買いの場合、必然的に所有する部屋数が多くなります。そのため、まとまった賃料収入を得やすく、郊外などの立地の物件を選ぶと高利回りになりやすいため、経営規模を拡大させたいプロ大家に適した投資方法です。

ただし、建物を一棟丸ごと購入するため投資金額が高くなり、さらに入居者管理にも手間がかかりやすいというデメリットがあります。

戸建て投資

戸建て投資はペット可など、収益物件の個性を出しやすい投資方法です。

ワンルーム投資で個性を出そうとするとほかの所有者の同意が必要になりますが、戸建てであれば一人で方針を決められます。

また、ファミリー向けが多いため長期入居になりやすいメリットがありますが、戸建ては木造が大半なので耐用年数が短くメンテナンスに費用が掛かりやすいというデメリットもあります。

投資で新築マンションを購入するメリット7つ

投資で新築マンションを購入することにはさまざまなメリットがあります。

不動産投資を考えたときに、物件選びでのポイントの1つが新築にするか中古にするかということです。

どちらにもリスクがあり、メリットもデメリットも存在しますが、今回は新築マンションを購入する場合のメリットとデメリットを紹介します。

メリット1:入居率が高い

新築マンションを購入すると、入居率が高く安定した収入に繋がりやすいというメリットがあります。

新築の場合、エントランスの防犯カメラやカメラ付きインターホン、オートロックなど、入居者のニーズに合った設備を備え付けている場合が多いです。

また、新築物件は建物が綺麗で設備も新しいですが、中古よりも家賃が大幅に高いというわけではないため、入居者が決まりやすいです。空室リスクを減らせることは大きなメリットです。

メリット2:初期の自己資金が少なくて済む

新築マンションの購入には、ローンを組むことで初期の自己資金を少なくすることができるというメリットがあります。

投資用マンションを購入する場合は不動産投資ローンなどを利用しますが、ローンに関する審査は顧客の年収だけでなく、購入する物件の価値なども含めます。

その点、新築マンションは耐震基準なども法令に準拠しており、修繕費用などの持ち出しが少なく収益性が高いと判断され、ローンの審査に通りやすくなります。

メリット3:節税効果がある

新築マンションを購入する場合、節税効果があるというメリットがあります。

収入から差し引くことができる「経費」が大きくなると課税所得を下げることが可能となり、所得税と住民税を軽減することができます。マンションの建物は経費にできるため、節税効果が生まれます。

メリット4:修繕費が抑えられる

新築マンションの場合は物件が新しいため、設備の修理が発生する可能性が低く、当分の期間は修繕のための経費を抑えられるメリットがあります。

一方、中古マンションでは設備が古いだけでなく、修繕積立金や管理費も新築に比べて高額であるというデメリットがあります。

メリット5:売却しやすい

新築マンションを購入した場合、売却するときに有利だというメリットがあります。

不動産の価値は築年数とともに下落していきますが、新築マンションの場合、所有期間が同じでも中古マンションと比較して良い状態を保つことができます。また、新築の場合は建築基準を心配する必要はありません。

中古マンションの場合は現行の建築基準を満たしていない可能性があるため、売却したいと思っても売るにない状況になる可能性があります。

メリット6:仲介手数料不要

不動産会社は売り主に成り代わって買い主を探し、取引成立となったら仲介手数料を貰うというビジネスモデルになっています。中古不動産には売主がいるため、不動産会社が販売しているものはほぼ仲介物件です。

新築マンションはディベロッパーが販売しており、中間に不動産会社が介在しているわけではないため、仲介手数料は不要です。

メリット7:10年間の瑕疵担保責任保証が受けられる

瑕疵担保責任とは、買い主が購入した後で不具合が発覚した場合、売り主がその責任を負うことを言います。中古マンションは瑕疵担保責任が数ヶ月程度なので、期間後に不具合が発覚しても保証は受けられません。

新築マンションは瑕疵担保責任の保証期間が10年と長期なため、後から不具合が見つかっても対応を求めることができるため安心です。

投資で新築マンションを購入するデメリット7つ

投資で新築マンションを購入することにはデメリットもあります。

投資で新築マンションを購入するといくつのもメリットがあることを紹介しましたが、同じようにデメリットも存在します。ここでは投資で新築マンションを購入するデメリット7つを紹介します。

デメリット1:購入価格が高い

新築マンションを購入する場合、販売価格が高いというデメリットがあります。

新築マンションなので、中古よりも購入価格は高いです。不動産投資用のローンを組んで初期の自己負担金を減らすことは可能ですが、マンション購入のような多額のローンを組む場合は、返済のためのきちんとした事業計画を立てていないと失敗するリスクもあります。

デメリット2:金利上昇リスク

新築マンションを購入した場合、ローンの金利が上昇する可能性があるというデメリットがあります。

ローンを組んで自己負担金を減らして新築マンションを購入した場合、仮に変動金利のローンを利用した場合には、定期的に金利が見直されます。そのため、将来金利が高くなることも十分考えられます。

万が一失業してしまった場合でも支払うことができるように、余裕のある資金計画を立てるようにしましょう。

デメリット3:管理体制が不透明

新築マンションを購入する場合、管理体制が不透明というデメリットがあります。

新築マンションは中古のように実際のメンテナンス状況や清掃状態などを見て確認することができないため、管理体制がどうなっているか確認することが大切です。

仮に設備の不具合に気づかず長期間放置してしまうと、修繕に多額の費用が必要になる可能性もあります。また、エントランスなど共有部分にゴミが落ちていたりすると空室リスクにも繋がります。

デメリット4:売却損が出やすい

新築マンションを購入する場合、売却損が出やすいというデメリットがあります。

一般的に、新築マンションは買った瞬間に値段が1~2割下がると言われています。なぜなら、新築マンションの価格には広告などの営業活動費が含まれているからです。

そのため、投資用に購入して実際に売りに出すときには本体価格での取引になるため、よほど不動産価格が上昇している場合でもない限り、売却損が発生する可能性は高くなってしまいます。

デメリット5:家賃の下げ幅が大きい

新築マンションを購入する場合、家賃の下げ幅が大きいというデメリットがあります。

新築マンションを貸し出す場合、最初の1度に限り「新築プレミアム」という付加価値を付けて家賃を上乗せすることができます。しかし一度入居者が入ると、次回の入居者に対しては新築プレミアムを除いた家賃での貸し出しとなります。

新築プレミアムの付いた家賃での収支計画を立ててしまうと、あとで軌道修正をする必要に迫られます。

デメリット6:節税効果が薄い

新築マンションを購入する場合、節税効果が薄いというデメリットがあります。

さきほど新築マンションのメリットで「節税効果がある」と述べたばかりですが、節税効果が薄くなる場合もあります。節税効果は他の所得があることが前提になっているため、高所得者には節税効果があるでしょう。

しかし、一般的な所得で、新築マンションを購入してから減価償却費を使い切るために何十年も働き続けるのは現実的ではありません。

デメリット7:資産価値が残りにくい

新築マンションを購入する場合、節税効果が薄いというデメリットがあります。

築年数が浅くても売り出す際は中古物件になり、物件の資産価値は大幅に下がります。さらに築20年くらいまで資産価値は下落し続けます。下落率は新築~数年間が大きく、次第に緩やかになっていきます。

そのため、何十年も長期保有をする場合は良いですが、短期や中期での売却になると資産価値が大幅に減っている状態になるため注意が必要です。

投資用新築マンションの購入におすすめの不動産投資会社5選

投資用に新築マンションを購入したい場合、どのような不動産投資会社を利用すればよいのでしょうか。

今現在、投資用の新築マンションの購入を検討している方もいるでしょう。ここでは投資用新築マンションの購入におすすめの不動産投資会社5選を紹介します。

おすすめの不動産投資会社1:プロパティエージェント

プロパティエージェントは3年連続で顧客満足度1位の東証1部上場企業です。

東京23区・横浜エリアに集中したマンション開発により、入居率99.89%を誇る不動産投資会社です。土地選定から建物の開発までをワンストップで手がけることで、品質の高いマンション供給を実現しています。

また、2018年の投資用マンションオーナー3,000人に対して行われた調査では、3年連続で顧客満足度第1位を獲得しています。

おすすめの不動産投資会社2:グローバル・リンク・マネジメント

グローバル・リンク・マネジメントは不動産の開発から販売、管理までワンストップで行っている東証1部上場企業です。

デザイナーズマンションブランドを保有しており、入居率99.67%、オーナーのリピート・紹介率が84.44%など、双方からの顧客満足度が高いという魅力があります。

また、定期的にセミナーも開催しており、不動産投資初心者にもおすすめです。

おすすめの不動産投資会社3:FJネクスト

FJネクストは高品質なブランドマンション「ガーラ」マンションシリーズで有名な東証1部企業です。

東京都・横浜市・川崎市のエリアで「ガーラ」シリーズのワンルームマンションを販売している不動産投資会社です。

首都圏投資用マンション供給ランキングでは、2017年1月〜6月の供給戸数460戸で第1位を獲得しています。また、グループ会社では14,000戸の賃貸管理を行っており、管理ノウハウも充実しています。

おすすめの不動産投資会社4:クレアスライフ

クレアスライフは投資型ワンルームマンション業界最大手の不動産投資会社で、2018年9月期の売上高がグループ全体で239億9,237万円と、創業以来長い歴史を持つ業界最大手と言われている企業です。

都心での不動産投資に特化しており、主にブランドマンション「コンシェリア」シリーズの企画、開発、分譲を行っています。また、物件は山手線沿線とその内側、港区、中央区など立地の良い場所に厳選されています。

おすすめの不動産投資会社5:スカイコート

スカイコートは創業50周年を迎える投資用マンション業界のパイオニアです。

1969年に創業し、累計2万人以上のオーナーを迎え、分譲個数は約34,000戸を超える老舗不動産会社です。業務内容はマンション開発、販売、賃貸管理、リフォームなど、ワンストップでおこなうことが可能なものとなっています。

企業理念は「みんなの笑顔をつくる」となっており、不動産を通して社会に笑顔を作ることを大切にしている企業です。

投資用新築マンションを購入する際はメリットとデメリットをしっかりと吟味しよう

投資用新築マンションの購入にはメリットもデメリットもあります。

不動産投資はリスクを伴うため、できるだけ安全な物件を選んで収益を得たいと考えている方も多いでしょう。しかし不動産投資をする場合、新築マンションにも中古マンションにもリスクやデメリットは存在します。

そのため、投資用に新築マンションの購入を考えている場合は、メリットもデメリットも念頭に置き、しっかりと検討するようにしましょう。

将来設計に関するご相談はセカオピへ!

セカオピでは、お客様一人一人の投資目的や人生設計目標をヒアリングや生活設計に合う不動産投資の情報を提供し、会社員の副業を支援しています。

セカオピのメリットは、お客様一人一人のライフプランに沿った「家計シュミレーション」を作成し、ライフプランにおけるリスクの最小化を図ります。

また、不動産業界初の販売会社からの提案ではなく業界初のお客様の「欲しい」から逆算した会社選びをサポート致します。無料相談も承っているので気軽に相談してみてください。

不動産投資
che13592をフォローする
kinple
タイトルとURLをコピーしました