マンションオーナーのメリット6つ｜リスク6つ・収支試算例も紹介

2020 06.4この記事はPRを含みます

マンションオーナーとは？

マンションオーナーとは、マンションを建てて貸し出し、収入を得る大家のことを言います。マンションを一棟買いして、管理からメンテナンスまで行い、家賃収入はすべて得るというスタイルが多いです。

しかし、最近は、複数のオーナーが一棟のマンションをシェアして購入し、家賃収入を分けるスタイルも人気があります。また、低予算でもオーナーになれる区分マンションなど、資金に合うオーナースタイルからも選べます。

マンションオーナーが所有する物件2つ

マンションオーナーが所有する物件には、一棟と区分できるマンションがあります。この2つの物件スタイルのマンションにはどのような特徴があるのでしょうか。

それでは、マンションオーナーが所有する物件である一棟マンションや区分マンションを2つ取り上げて、それぞれ詳しくご紹介します。

所有する物件1：一棟マンション

一棟マンションの場合、マンションを丸ごと所有し、すべての部屋を賃貸として貸し出します。他にも、一棟マンションは廊下や玄関、ロビーなどの共用部分も含めるなど、かなり幅広いスペースを所有し管理もおこないます。

この一棟マンションでは、建物一棟すべてを購入するため初期投資額が億単位になることが多いです。しかし、すべての家賃収入がオーナーに入ってくるため、大きなリターンを得られるというメリットがあります。

所有する物件2：区分マンション

区分マンションは、多くの部屋の中から1室だけを選び、部屋のオーナーになります。一般的な区別マンションであれば、新築であっても一棟マンションの10分の1程度、中古マンションであれば数百万円ほどで賃貸経営が可能です。

1室を管理・メンテナンスをするためオーナーの負担は少なく、初心者でも経営しやすい特徴があります。しかし、多くの部屋の賃貸料が得られる一棟マンションよりも、家賃収入が少なくなる場合があるため、注意が必要です。

マンションオーナーのメリット6つ

マンションオーナーになると、どのようなメリットがあるのかチェックしておきたい人も多いのではないでしょうか。

それでは、マンションオーナーのメリットを6つ取り上げて、それぞれご紹介しましょう。

メリット1：インフレ対策になる

マンションオーナーになるメリットは、インフレ対策になります。多くの現金を持っていても、お金の価値が下がる場合があるでしょう。

しかし、マンションでローンを組んで多額のお金を使った際、インフレになりお金の価値が下がることで実質的な借金が目減りする効果があります。

また、インフレでお金の価値は下がっても、現物投資のできるマンション経営では建物の価値が高まる傾向にあり、オーナーへの見返りが期待できます。

メリット2：少額の自己資金で家賃収入が得られる

少額の自己資金で家賃収入が得られます。1室からオーナーになれる区分マンションであれば、100万円程度の資金から経営ができます。そのため、少しお金を貯めれば気軽にオーナーとして賃貸を貸し出し、月に数万円から数十万円と家賃収入が得られます。

また、賃貸の部屋の間取りや広さ、場所などを自由に決められる賃貸も増えているので、より自分に合う予算と希望で部屋を選べます。

メリット3：保険の効果がある

保険の効果があるのもマンションオーナーのメリットです。空き室がほぼなく、賃貸収入が安定している収益性の高い人気のマンションであれば、相続した家族が毎月安定した収入を得られる物件になります。

この収益性の高いマンションなら長く収入を得られますので、生命保険のような家賃収入で安心して家族で生活をすることが可能です。また、マンションは建物として残せるので、目に見える生命保険となり、安心感を強く家族に与えます。

メリット4：年金対策できる

年金対策ができるのがマンションオーナーのメリットです。毎月入る年金は10万円にも満たないことが多く、これでは老後に余裕ある生活をすることが難しいという現実があります。

しかし、年金の不足分をマンションオーナーになって家賃収入が数万円入るだけでも、余裕ある生活が可能となることが多いです。また、定額預金の利子よりも収入は多く、毎月安定した収入を得られるマンションオーナーは老後でも強い収入源になるといえます。

メリット5：節税効果がある

節税効果があるのがマンションオーナーのメリットです。マンション経営では、課税所得を役所に確定申告する場合、所有する不動産所得にかかる建物の毎月払うローンの利息や必要経費を損益通算して計算することができます。

そのため、役所へ毎年確定申告した際は、課税所得より計算した分を差し引くことで住民税を減らせます。さらに、所得税の還付を受けることが可能となるので毎年支払う税金の負担も減らせるのがメリットです。

メリット6：値上がり利益が発生する

値上がり利益が発生するのが、マンションオーナーになるメリットです。土地の価格は景気によって上がることが多く、マンションもその年により大きく値上がりすることがあります。

そのため、マンションが建つ場所によって大きく土地が値上がりすることで、建物の価値も上がり、家賃を高くしても入居する人は多いです。また、家賃が上がれば家賃収入も上がり、利益が高くなるのがマンションオーナーの魅力となります。

マンションオーナーのリスク6つ

マンションオーナーになると様々なメリットがありますが、反対にマイナスとなるリスクもいくつかあります。

マンションオーナーのリスクとなる「所有時」・「売却時」の問題について取り上げてどのようなことが起こりやすいか詳しく見ていきましょう。

所有時

マンションオーナーとなった後、建物を所有している時や、売却時に問題が起こることがあります。それでは、所有時にはどのようなリスクがあるのか3つ取り上げて、それぞれ詳しくご紹介しましょう。

リスク1：空室

マンションオーナーのリスクには空室問題があります。駅前や設備が揃う部屋でも空室が出ることは多いです。長期間、空室が何部屋も出てしまった場合、安定した収入とはなりにくく、余裕のある生活は難しくなるでしょう。

このような空室があるマンションは敬遠されることが多く、家賃を低くしないと入居しなくなる場合があります。また、1室だけ運営する区分マンションオーナーで空室が続くと、まったく収入が見込めません。

リスク2：家賃滞納

入居者が家賃を滞納してしまうリスクがあります。マンションに入居してきたとき毎月順調に家賃を払ってきた人でも、リストラにあって収入が見込めなくなり家賃を滞納するという場合もあります。

そのため、入居者から決められた日に家賃を支払われなくなる可能性もあるということも理解しておく必要があるでしょう。のちにトラブルになり、滞納期間が長くなるリスクに悩むオーナーも多いです。

リスク3：家賃相場の下落

家賃相場の下落があることがマンションオーナーのリスクです。マンションの建つ場所やその周辺で災害や火事、事故などが起こると入居したいと思う人は減り、家賃を低くしないと入居しなくなることがあります。

また、マンションで事件が起きた場合、家賃を下げないと空室を埋めることは難しいでしょう。建物に欠陥が見つかったとき、家賃を下げないと入居者が見つからないことがありますので、家賃相場は下落していきます。

リスク4：後から欠陥や不具合が見つかる

マンションを所有している時、後から建物に欠陥や不具合が見つかることがあります。新築であっても雨漏りがする、ベランダが外れるなどの欠陥を入居者が住んでから気づき、見つかる場合があります。

また、壁に断熱材が入っていないなど不具合が見つかった場合、修理や修繕費用はオーナーが持つことが多いです。さらに、資材も高価なものを使っているマンションの場合、修理にかかる費用が高額になり、オーナーの負担が増えます。

リスク5：管理費・修繕費の高騰

管理費・修繕費が高騰することが所有するリスクです。建物の工事をするための材料高騰により、月々住民が支払う修繕積立金を上げなければマンションオーナーの負担は大きくなります。

また、建築現場の人手不足により給料を高く上げないと人手が集まらないため、修繕工事費の値上がりも修繕費を上げることになる原因です。管理会社の管理業務の改善によって契約費を値上げされることで管理費がかかることが多くなります。

売却時

マンションオーナーとしてマンションを所有していたけど、売却したいと思うこともあるでしょう。それでは、売却時にもリスクがあるのかについて、ひとつ問題を取り上げて詳しくご紹介します。

リスク6：出口戦略の誤算

土地や建物の将来を見据えて購入しておかないと、出口戦略の誤算が起こるのがマンション売却時のリスクです。購入した時は土地と建物を安くで購入し、高い価値の時に売却して利益を得たい、と出口戦略を考えます。

しかし物件選びを間違えると、いくら家賃収入で利益を出していても、土地の価値が下がったり、建物の老朽化などで購入した時よりも大幅に価値が下がり、全体の収支が赤字となる誤算が起こってしまうというリスクです。

マンションオーナーの支試算例2つ

マンションオーナーになり、実際に賃貸として部屋を貸し出したとき、部屋の数によってどのくらいの収支が得られるのかチェックしておくことが大切です。

それでは、1室であるときと、1棟のマンションオーナーである時の支試算例を2つ取り上げて、それぞれ詳しくご紹介します。

試算例1：ワンルームマンション1室

収支試算でマンションオーナーになった時、マンション1室を運用した場合の収支がわかります。

それでは、収支試算でワンルームマンション1室の購入条件や収支シミュレーションを表にしてご紹介しましょう。

試算例2：1棟マンション

マンションオーナーとして1棟マンションを運用したとき、シミュレーションによって収支が分かります。

それでは、マンションオーナーのマンション購入条件や収支シミュレーションを表にしてご紹介しましょう。

マンションオーナーのメリット・リスクを知って経営しよう

マンションオーナーのメリット・リスクを知って経営しましょう。インフレ対策になったり、保険の効果、年金対策ができるなどさまざまなメリットはあります。

しかし、空室や家賃滞納があれば収入にならず、家賃相場の下落に後から欠陥や不具合が見つかるなどのリスクもあるということも把握しておくことが大切です。先に所有時や売却時のリスクを知っておき、改善対策を勉強しておけば冷静に対応できるでしょう。