アパート経営成功のコツ5つ｜アパート経営のメリット・デメリットと注意点

2020 06.4この記事はPRを含みます

アパート経営とは

アパート経営とは、不動産としてアパートを所有してそのアパートの各部屋を賃貸に出し、部屋を借りた人から家賃収入を得るという経営のことです。

賃貸物件には一戸建ての他にアパートとマンションがありますが、アパートとマンションには明確な規定はありません。一般的には階層が低く戸数が少なめの物件、木造（コンクリートアパートもある）の物件をアパートと呼んでいます。

アパート経営を成功させるための事前準備

何も分からないままにはじめても、アパート経営が成功するというのは稀です。アパート経営を成功させるためにはしっかりとアパートのある土地やアパートそのものの情報を調べ、家賃を想定し収益が得られるかシミュレートする必要があります。

不動産投資としてアパート経営を成功させたい方は投資用ローンを組むことが多いでしょう。投資用ローンでは物件の収益性も審査対象となるため、収益が望めない物件は審査が厳しいです。

土地・物件のリサーチを始める

アパート経営をはじめて成功するためには、まずは投資するアパート周辺の土地や土地の由来、アパート物件の構造など細かい情報のリサーチから始めましょう。

アパート経営には天災リスクがあるのですが、地震の多い土地のアパートを所有してしまうと地震で被害を受けてしまうこともあります。

ハザードマップなども確認して、購入するアパート物件が比較的安全な地域かどうか、建物の構造は頑丈かどうかなどを調べておきましょう。

家賃を想定し収益のシミュレーションをする

アパートとして購入する物件がほぼ決まったら、その物件を実際に購入したと想定して家賃がいくらになるのか、何年間でどのくらいの収益が見込めるのかなどのシミュレーションをしておきましょう。

アパート経営を成功させるためにも、収益シミュレーションは甘い見通しではなくしっかり周囲の家賃の相場と築年数などによる劣化を反映しておくことをおすすめします。甘い見通しでは、こんなはずじゃなかったとなる可能性があります。

アパート経営のメリットとデメリット

不動産投資としてアパート経営は人気があるのはなぜなのか、どのようなメリットやデメリットがあるのか紹介しますので、見ていきましょう。

アパート経営をはじめとした不動産投資はローリスクローリターンな投資と言われています。つまり、リスクは低いけれど利益もまた低めということです。

株やFXのように数日で大金を稼ぐといったようなことはありませんが、言い換えれば安定性の高い投資であるとも言えます。

アパート経営のメリット

まずは、アパート経営をするうえでのメリットについて見ていきます。

ただ注意点として、ここでのメリットはアパート経営に成功した場合に得られるメリットが多いです。アパート経営に失敗していた場合には、必ずしもこれらのメリットが得られる訳ではないことは注意しておきましょう。

1：安定した収入

アパート経営では、しっかり成功していれば毎月の家賃収入という毎月安定した収入を得ることができる、というメリットがまず1つ目のメリットになります。

アパートの部屋を借りてくれる人さえいれば、貸した部屋の家賃収入が毎月自動的に収益として入ってくるわけです。

この家賃収入は借りた投資用ローンの返済にあてたり、諸経費の支払いにあてたりした後は本人の収入として自由に使うことができるでしょう。

2：節税対策

アパート経営では所有した物件の減価償却を行うことができ、実際に支払いは生じていないのに毎年経費として減価償却費を計上することができる節税効果も期待できます。

ただ減価償却については建物の構造などにより定められた期間があるため、中古物件を購入した場合は注意しましょう。

またアパート経営に成功しておらず赤字が発生していた場合でも、他に収入があればそちらと損益通算して本来支払う税金を減らすこともできます。

3：生命保険の代わり

アパート経営のために不動産を所有していた場合、オーナーに万が一のことがあった場合に家族に対する生命保険の代わりとすることができる、というメリットがあります。

物件購入時にはローンに入りますが、ローンに入るにあたって「団体信用生命保険」に加入することがほとんどです。

この保険では、契約者に万が一のことがあった場合にローンの残りを肩代わりしてくれて家族は不動産だけを受け取れ、生命保険代わりとなります。

4：家賃収入がゼロになる可能性が低い

不動産投資にはさまざまな種類がありますが、そのうちアパート一棟、マンション一棟の投資では家賃収入がまったくのゼロになるという可能性が低いというのもメリットでしょう。

マンションやアパートの一部屋だけに投資する区分投資では、その部屋の借り主がいなければ家賃収入はゼロです。

しかしアパート経営のように一棟ごと所有していれば、どこかの部屋が空室になっても他の部屋の収入があるのでゼロになることはありません。

アパート経営のデメリット

ここからは、アパート経営のデメリットについて紹介いたします。

アパート経営は成功すればメリットが多く、ローリスクローリターンで安定的な収益が見込める投資となっています。

しかし、もしも成功せず失敗した場合、思わぬトラブルが起こった場合にデメリットが生じることもない訳ではありません。

1：家賃滞納の恐れがある

アパートでもマンションでもあるデメリットとして、人に部屋を貸し出して順調に家賃を支払ってくれればよいのですが、中には一定数家賃滞納をする人たちがいます。

家賃滞納を防ぐためにオーナー側がとれる対策は少ないです。そのため、家賃滞納保証がある管理会社を選んでおく、家賃滞納などのトラブルが起こった際に迅速に対応してくれる管理会社を選んでおくくらいしかできません。管理会社の選定は慎重にする必要があります。

2：管理会社が倒産する恐れ

ほとんどないことではありますが、管理会社が倒産すると空室をうまく解消することができなかったり、敷金や家賃収入を流用されていてオーナーの収入が滞るなどの影響がでるデメリットがあります。

管理会社は倒産しにくいのですが、稀に倒産することがあります。新たな管理会社を探すとともに、空室で募集していた場合はその引継ぎなどが発生しますし、もしも家賃を他に流用されていたら収入が一時的になくなる可能性もあります。

アパート経営を成功させるコツ5つ

比較的安定した投資であるアパート経営を成功させるために、5つのコツを紹介いたします。

ある程度は自己資金を貯めておいた方が安心安全な経営ができること、しっかりした管理会社を選ぶことが大事なこと、物件や周辺地域の下調べはやってやりすぎるということはありません。他にもコミュニケーションや情報収集などが大事になってきます。

成功させるコツ1：ある程度自己資金を貯める

アパート経営のような不動産投資では投資用ローンを利用することでレバレッジ効果がありますが、ある程度多めの自己資金を貯めておくことでローン返済額を高くしないことで安定した経営に繋がります。

投資用ローンを組む場合にほとんどの場合で頭金として、物件の10％～20％の資金を要求されます。それは最低限の額であり、多めの自己資金を用意しておくとそれだけローンの返済額が減るのでアパート経営を成功させやすいです。

成功させるコツ2：管理会社選びは慎重に

アパート経営のデメリットのところで紹介したように、管理会社にどこを選ぶのかというのはアパート経営の成功失敗に大きな影響を与える要素です。

しっかり管理をしたり入居者募集を行ってくれる管理会社を選んでおけば、リスクの高い入居者を避けることができたり物件の資産価値が下がりにくかったりと、アパート経営の成功に繋がりやすいです。過去の実績、豊富な経験などを参考に選んでみましょう。

成功させるコツ3：物件と周辺の下調べは念入りに

アパート経営を成功させるには、周辺地域や物件の下調べを欠かすことはできません。購入予定のアパート周辺地域を実際に訪れてみて、自分の目で見て判断するようなことも必要になることがあります。

成功のため、周辺地域の古地図やハザードマップの確認から、アパート自体が頑丈に作られているか構造なども詳しく下調べしておきましょう。

成功させるコツ4：関係各所とのコミュニケーションを怠らない

管理会社など関係各所とのコミュニケーションを密にしておくことも、アパート経営の成功へのコツとなります。

関係各所とは、管理会社や不動産会社、場合によっては建築会社も入るでしょう。こうした関係各所とコミュニケーションをとってしっかりと話し合いを行うことで、物件についての知識を深めることにもつながります。

成功させるコツ5：情報収集をきちんとする

最後に、アパート経営を成功させるためには現在の情報から過去の情報、未来の計画などの情報などについて細かく情報収集をきちんとすることがコツとなります。

現在の情報や過去の古地図などだけで情報収集を終えてしまう人もいるのですが、周辺地域の開発予定なども調べておかないと、将来的に困ったことになる可能性があったりします。例えば近くに大型のマンションができたりすると、家賃相場や物件人気に影響があるでしょう。

アパート経営成功のための物件選びの注意点

アパート経営が成功するかどうかは、物件選びにかかっているといっても過言ではありません。どんなに頑張っても、最初の物件選びで失敗してしまうとアパート経営を成功させるのは難しくなります。

ここではどんなアパートを選べばよいのか、物件の選び方について見ていきましょう。

1：物件・周辺の利便性・安全性はどうか

アパート経営を安定的に成功させるためにも、物件や周囲の利便性が高いかどうか、治安や災害面での安全性はどうかを重視して物件を選びましょう。

駅に近いことや大きなスーパーマーケットが近いなど、利便性の高い地域は資産価値が低下しにくいです。災害に強い土地、治安のよい土地なら物件の人気を維持しやすいでしょう。

2：周辺の物件と比べて割安か

周辺で同じような物件を探し、築年数などの条件から比較して割安でお得な物件を選ぶ、というのも成功のためには重要になってきます。

割高な物件を購入してしまうと、家賃も高めに設定する必要がでてきたりします。周辺の物件よりも家賃相場が高ければ人気の面で問題になり、入居者がなかなか現れない・居つかないことがあるためです。

3：地域の地価の動向

地域の地価についてはアパート経営において税金額に影響を与えるため、アパート経営成功のためには必ずしも上昇傾向の地域がよいという訳ではありません。アパート経営のための物件選びをしている場合は、ここに注意してください。

アパート経営では長期間物件を保有するため、地価の上昇は税金負担の増加となって必ずしもメリットではありません。地価が上がってメリットが多いのは、物件を売却する場合でしょう。

アパート経営成功のコツを知り経営に活かそう

アパート経営を成功させるために必要な事前準備やアパート経営のメリットやデメリット、成功のためのコツや物件選びについて紹介してきました。アパート経営を成功させるかどうかは、どんな物件を選ぶかどうかでほとんど決まるといっても過言ではありません。

アパート経営を成功させるためにはどうしたらよいのか、コツを知ってしっかり経営していきましょう。