土地購入の手続き｜手続きの5つの流れと必要書類12個・事前の確認点

2020 06.4この記事はPRを含みます

土地購入手続きの前に確認しておきたいこと

土地を購入する前にさまざまな手続きを踏むことになるため、慎重になる必要があります。

土地を購入する際には、登記に関する内容や隣地との関係など、事前に確認しなければいけない事項があります。これらに関して重点的に確認をしておかなければ、土地購入手続き後にトラブルに発展したり、思っていたよりも土地に価値がなかったということになりかねません。

ここでは土地購入手続き前に確認する事項について紹介します。

土地の状況

土地購入をする場合には、契約手続きの前に売主に買う意思があることを示すために「買い付け」として書面で正式に申し込む必要があります。

買い付けは、契約のように解約に対してルールが設けられているわけではありません。しかし買い付けの申し込みをしたということは、特別な事情がない限り必ず買うという意味になります。

そのため、買い付けを行う前には土地の状況について把握しておきましょう。

販売図面と現地確認

土地購入の手続きを行う前に、販売図面だけでなく現地確認を行いましょう。

土地の概要については、不動産会社から提供される販売図面で確認が可能です。金額やその土地にどのような建物が建てられるのかがわかります。

可能であれば、実際の土地の面積と登記簿上の土地面積の差や、登記簿上の地目が実際の土地と整合性があるかどうかなどを確認しておきましょう。

土地の権利関係・土地登記情報

土地購入の手続きを行う前に、権利関係や実際の土地と登記情報を確かめましょう。

多くの場合は登記の内容に間違いはありませんが、まれに情報が誤っている場合もあります。最低限、隣接の所有者が反社会勢力を思わせる団体名になっていないか、公図と現地が一致しているかどうかを確認しましょう。

このように事前に現地と登記情報を確認しておくことで、土地の条件に関して買主側に不利なものがないか確認することができます。

基本的な契約条件

買い付けの後は基本的な契約条件を提示され、正式に土地購入の手続きについて契約を行うことになります。

買い付けを行った後、買主側は金融機関から融資の審査を受け、手付金として購入価格の1割もしくは2割程度の金額を用意することになります。

また、契約前に宅地建物取引士から重要事項説明を受けることになり、説明の内容を聞いて問題がなければそのまま契約を行うという流れになっています。

重要事項説明

土地購入の正式な契約を行う前に、宅地建物取引士からの重要事項説明が義務付けられています。

重要事項説明では、この時点ではじめて買主が把握していない内容が説明されることもあります。特に土地について懸念点を確認していない場合、それが不安材料になることもあるでしょう。

登記の不備や土地に問題点がある場合は、その費用や対処を考慮して価格交渉をしたり、譲歩できる部分できない部分について交渉することが重要です。

資金の手当て

土地購入の手続きを行う前に、購入資金を用意する必要があります。

自己資金で土地の購入資金がまかなえない場合、一般的には住宅ローンを利用することになります。しかし住宅ローンは居住用の建物の建築を目的としたものとなっているため、土地のみを購入する場合住宅ローンは利用できません。

そのため、土地と建物をセットにしてローンを組むケースが多くなるので、早めにローンの事前申請の準備をしておきましょう。

ローンを組めるか確認

土地購入の手続きでは、住宅ローンの事前審査や、つなぎ融資について確認しましょう。

土地のみでローンを組むことはできません。そのため住宅ローンを組む場合は土地と建物をセットでローンが組めるか確認し、事前申請の準備をして申し込む必要があります。

しかし住宅ローンの融資は住宅の完成後に実行されるため、住宅完成後まで融資されるつなぎ融資を利用することになります。つなぎ融資は住宅ローンで精算することになります。

土地購入手続きの5つの流れ

土地購入の手続きには5つの流れがあります。

ここまでは土地購入手続き前に確認しておきたいことについて説明してきましたが、実際の手続きの際にはどのような手順を踏むのでしょうか。

ここでは土地購入手続きの5つの流れについて紹介します。

1：買付証明書の提出

土地購入の手続きでは、購入した土地を見つけたら買付証明書を提出しましょう。

土地を買う意思があることを伝えるため、売主に買付証明書を提出して正式に申し込みを行います。買付証明書には購入希望金額や契約、引き渡し時期などの条件を記入しますが、あくまで希望額なので売値を下回る金額でも提示可能です。

買付証明書が受理されることで、土地を購入する権利を得ることができます。

2：住宅ローンの事前審査

土地購入の手続きでは、住宅ローンの事前審査の申し込みを行いましょう。

住宅ローンを利用する場合には事前審査を受けます。住宅ローンは基本的には土地だけでは融資は受けられませんが、住宅を建てることを前提としてのつなぎ融資として住宅ローンを利用できる場合もあります。

また、土地と建物をセットにする場合は金額が大きくなり、その分毎月の支払額も増えるため、しっかりとした資金計画を立てるようにしましょう。

3：重要事項説明

土地購入の手続きでは、重要事項説明で内容を確認しましょう。

本契約の前に受ける土地に関する重要事項説明では、宅地建物取引主任者から登記簿記載の事項や都市計画法、建築基準法の制限、代金授受の方法、契約解除の方法などについて説明を受けます。

事前に知らされていない内容があれば話し合い、必要であれば交渉をして解決する必要があります。

4：不動産売買契約

土地購入の手続きでは、重要事項説明で問題がなければ不動産売買契約締結となります。

不動産売買契約締結を行うと、売主と買主双方に義務を履行する必要が発生します。そのため、買い付け時とは異なり、違反した場合は違約金を求められる場合もあるため注意が必要です。

また、契約の際には手付金として土地代の1割から2割程度の支払いが必要になります。

5：引き渡し

土地購入の手続きでは、最後に土地の引き渡しが行われます。

手付金以外の土地代を支払い、所有権移転の手続きを完了することで土地の引き渡し完了となります。また、土地代や仲介手数料以外にも費用が必要となるため、引渡し当日までに金額を確認して用意しておきましょう。

土地の引き渡しが完了したら、引渡し確認書を受け取ることになります。なくさないように大切に保管しておきましょう。

土地購入手続きの際に必要なもの12個

土地購入の手続きには用意しておくものがあります。

土地の購入を行う場合には、純粋な土地の代金などの資金だけでなく、契約を行うために要するさまざまな必要書類、強力な本人証明能力を有する実印などを用意する必要があります。契約の際に慌てることのないよう、事前にチェックして用意しておきましょう。

ここでは土地購入手続きの際に必要なもの12個を紹介します。

土地売買契約締結時

土地購入の手続きでは、土地売買契約締結時と土地引き渡し時にそれぞれ必要なものがあります。

土地売買契約締結時には、不動産会社や金融機関に提出する書類や資料を用意する必要があります。ここでは土地売買契約締結時に必要なものを紹介します。

必要なもの1：実印

土地購入の手続きで契約を締結する際には、法的な効力を持つ実印が必要です。

実印は住民登録をしている市区町村に届け出ている印鑑で、他の印鑑と違って法的な効果を持つ印鑑です。そのため、土地の購入などの重要な契約の際には実印の提示が求められます。

ただし、実印だけでは効力を発揮できないため、次に紹介する印鑑証明書を実印とセットで準備しておきましょう。

必要なもの2：印鑑証明書

土地購入の手続きで契約を締結する際には、実印であることを証明する印鑑証明書が必要です。

印鑑証明書は基本的には役所で取得するものですが、マイナンバーカードを持っている場合はコンビニエンスストアで取得できる場合もあります。

また、契約後にある残代金決済の時にも印鑑証明書が必要になるため、決済日が売買契約締結の3ヶ月以内を予定している場合は不動産会社に確認し、2通用意しておいた方が良いでしょう。

必要なもの3：手付金

土地購入の手続きで契約を締結する際には、売買価格の10％ほどの手付金が必要です。

手付金は売買価格の1割から2割程度が一般的で、現金、振り込み、預金小切手などの支払い方法があります。

手付金は売主、買主共に契約を破棄した場合のペナルティとなるもので、売主の場合は契約破棄の際には手付金の2倍の金額を買主に支払わなければならないというルールもあるため注意が必要です。

必要なもの4：収入印紙

土地購入の手続きで契約を締結する際には、売買金額に応じた収入印紙が必要です。

収入印紙とは、印紙税を租税や行政に対する手数料の支払いに利用する証票です。土地購入の契約を行う場合には、契約書に売買金額に応じた収入印紙を貼付する必要があります。

収入印紙を契約書や領収書などの書類に印紙を貼り、印鑑で消印することで税金を払ったことになります。消印し忘れた場合、後から印紙税分の金額の過怠税が徴収されます。

必要なもの5：仲介手数料の半額

土地購入の手続きで契約を締結する際には、契約時に仲介手数料の半額、さらに決済時にもう半額を不動産会社に支払う必要があります。

仲介手数料は買主が支払う手付金の中から支払うことも多いため、実際に別途現金を用意しなくても良いケースもあります。

また、不動産会社によっては契約のタイミングではなく決済の際に一括で支払うケースもあるため、事前に不動産会社に確認するようにしましょう。

必要なもの6：本人確認書類

土地購入の手続きで契約を締結する際には、運転免許証や各種健康保険証、パスポートなどの公的機関が発行した本人確認書類が必要です。

本人確認書類はご本人と確認できる写真付きの住所、氏名、生年月日などが記載されている書類になります。個人の場合は運転免許証やパスポート、住民基本台帳カード、各種健康保険証などが該当します。

また、法人の場合は登記事項証明書、印鑑証明書などが該当します。

土地引き渡し時

土地購入の手続きでは、土地の引き渡し時にも別途必要なものがあります。

土地引き渡しの際には土地の代金の残代金や仲介手数料の半金など、土地売買契約締結時とは別に用意しておくものがあります。ここでは土地引き渡し時に必要なものを紹介します。

必要なもの1：印鑑

土地購入で土地の引渡しが行われる際には、捺印するための印鑑が必要です。

土地の引き渡しの際にも印鑑が必要です。実印は強力な本人証明能力を持つものですが、その分気軽に使うのは躊躇われるものでもあります。

そのため、土地の引き渡し時の印鑑は実印でなく、認印でも問題ないでしょう。ただ、実印を求められる可能性もありますので、その場合は実印を使うようにしましょう。

必要なもの2：住民票

土地購入で土地の引渡しが行われる際には、同居家族全員の続柄が記載してある住民票が必要です。

住民票は市区町村町役場にて取得できます。取得手数料は300円が一般的です。また、住民票は発行後3ヵ月以内のものが必要になりますので、用意するタイミングには注意しましょう。

必要なもの3：土地代金

土地購入で土地の引渡しが行われる際には、残代金を支払う必要があります。

土地の売買契約時に手付金として代金の1割から2割程度の金額を支払っているため、残りの土地の代金を支払う必要があります。残代金は引き渡しの直前に指定された口座に振り込むのが一般的で、残金決済と言います。

また、残金の一部を中間金として残金決済より早い時期に支払うケースもあります。

必要なもの4：仲介手数料の残額

土地購入で土地の引渡しが行われる際には、仲介会社に仲介手数料の半金を支払う必要があります。

売主と買主の間に仲介会社が入る場合、「（売買代金×3％＋6万円）＋消費税10％」を上限とする仲介手数料を支払うことになります。

先に紹介したとおり、土地売買契約締結時に仲介手数料の半額を支払っている場合が多いため、土地の引き渡し時に残りの金額を支払うことになります。

必要なもの5：固定資産税の清算金

土地購入で土地の引渡しが行われる際には、固定資産税の清算金を買主が引渡し日以降の分担額を売主に支払う必要があります。

固有資産税はその年の1月1日の所有者に対して課税されています。そのため、清算を行わなかった場合は1年分の固定資産税を売主が全額負担していることになるため、売主と買主で分担するということになります。

具体的には、その年の固定資産税を引き渡し日の前後で日割り計算し、買主が売主に支払います。

必要なもの6：所有権移転登記費用

土地購入で土地の引渡しが行われる際には、売主から買主へ所有権移転登記を行うため、所有権移転登費用を用意しておく必要があります。

不動産の所有者が変更された場合には、所有権移転登記を行います。土地購入の場合には、原則として売買代金の決済当日に法務局へ行き、売主と買主が共同で申請手続きを行います。

所有権移転登記に必要な費用には、不動産の固定資産税評価額に税率を掛けて計算する登録免許税があります。

ローンの事前審査時に必要なもの

土地の購入の手続きに必要な資金を用意するためには、ローンの事前審査を受ける必要があります。

土地の購入のために銀行でローンの事前審査を受ける場合には、銀行によって多少の違いはありますが、用意しておかなければいけない必要書類があります。必要になったときに慌てないように、余裕を持って用意しておきましょう。

ここではローンの事前審査時に必要なものを紹介します。

必要なもの1：不動産融資事前審査申込書

不動産融資事前審査申込書はローンの事前審査のための申込書です。

ローンの事前審査のためには申込書を用意する必要があります。銀行の公式サイトの住宅ローンのページから書式をダウンロードできる場合もありますので、確認しておきましょう。

また、事前に申込書は必ず本人が記入する必要があります。本人が記入の上、不動産会社から銀行の窓口へ持ち込むことも可能な場合がありますので、相談してみると良いでしょう。

必要なもの2：源泉徴収票

ローンの事前審査の際には、収入を証明する書類として源泉徴収票が必要になります。

源泉徴収票は勤務先の企業が発行する、1年間（1月1日～12月31日）の間にいくら給料を払っていくら税金を徴収したかを記載した用紙です。

源泉徴収票はコピー可となっている金融機関もありますが、原本の提出を必要とする場合も多いです。また、すでに源泉徴収票が手元にない場合は勤務先の担当部署に再発行してもらうようにしましょう。

必要なもの3：借り入れがある場合はその資料

車のローンなどの借り入れがある場合は、その資料も用意する必要があります。

ローンの事前審査の際には、金融機関は他の借り入れについても確認し、返済負担率に無理がないかどうか審査を行います。そのため、たとえ年収が高くても他にローンの借り入れがある場合には審査に不利になります。

不利にならないようにするためには、住宅ローンの審査を受ける前に返済することを検討する方が良いでしょう。

土地購入の手続きの流れを事前に確認しておこう

土地購入の際にはさまざまな手続きや費用が必要になります。

土地の購入は、ほとんどの人があまり経験のないまま契約を結ぶことになります。さらに土地の購入手順には細かい決まりがあるため、決まりについて事前に確認せずに契約してしまうと、不利益を被るケースも発生します。

そのため、今後土地の購入を検討している方は不動産会社に任せきりにせず、手続きに入る前に自分でもしっかり内容について確認しておきましょう。