サラリーマンも不動産投資できる？不動産投資をするときの注意点5選

2020 06.4この記事はPRを含みます

不動産投資とは

「不動産投資」とは、不動産の売買や運営によって利益を得ることを目的に、不動産に対する投資をすることです。

昔から不動産投資は人気の衰えない投資でしたが、昨今ではサラリーマンの副業としても人気があります。今回の記事では、サラリーマンでも不動産投資ができるのか、どういったメリットがあるのか紹介いたします。

不動産投資の仕組み

不動産投資で利益を得る仕組みは主に2つあります。1つは不動産の売買差益によって利益を得る方法、もう1つは不動産を所有して賃貸することで家賃収入という利益を得る方法です。

ここまで紹介したのは現物不動産に対する投資でしたが、このほかにREIT（リート）という不動産投資信託や動産ファンドなどもあります。

サラリーマンが不動産投資をするメリット

昨今ではサラリーマンの副業として不動産投資に人気が出てきていますが、人気がでるということはそれだけメリットがあるということになります。

副業を禁止している会社が多いですが、じつは副業には明確な定義がありません。一般的な会社の定款にある副業という定義には、不動産投資はあてはまらないことが多いため、副業として選択する人が増えています。

1：融資を受けられる可能性が高い

サラリーマンは安定した収入を得られる本業が別にあるということから、不動産投資を副業としたときに融資を受けられる可能性が高いというメリットがあります。

不動産投資では不動産投資ローンが利用できます。この投資ローンは当然ながら借りる人の支払能力を重視していますので、不動産投資以外に本業があって収入のあるサラリーマンは支払能力が高い、と判断される可能性が高いのです。

2：安定した生活を担保しながら挑戦できる

不動産投資は副業としても向いている投資であるため、サラリーマンとして安定した生活を担保しながら投資に挑戦できます。

不動産投資として現物不動産を所有したとしても、その管理は一般的には管理会社に任せることになるため本人に管理の手間はあまりかかりません。またさらに手間のかからない不動産投資として、不動産投資信託などの投資もあります。

3：所得税や住民税が節税できる可能性がある

もしも不動産投資で損失が生じたような場合でも、「損益通算」によってサラリーマンの所得と損失額を通算することができ、結果的に節税になることがあります。

所得税の節税のためには不動産投資で損失がでていないといけませんので、あえて狙って行うことではありません。しかし万が一投資で損失が出ても、所得税が節税できると考えればそんなに悪くはないでしょう。

4：生命保険の代わりになる

不動産投資でローンを組むときには「団体信用生命保険」への加入が条件となっていることが一般的で、こちらに加入しているとローンの契約者に万が一のことがあったとき、ローンの残債を肩代わりしてくれます。

もしも不動産所有者であるサラリーマンに何かあったときは、ローン残債を団体信用生命保険が肩代わりするので、家族の手元にはローンのなくなった不動産が残されます。これが、生命保険代わりになると言われている理由です。

サラリーマンにも不動産投資はできる？

結論から書きますと、サラリーマンでも不動産投資をすることができます。

サラリーマンは本業では会社に勤めている訳ですが、すでに紹介したように、たいていの会社の定款にある副業の定義に不動産投資はあてはまらないことが多いためです。

また、最近ではサラリーマンにも副業をするよう勧めることが増えてきました。会社自体が副業を持つことを推奨している場合もあるため、サラリーマンの不動産投資がしやすくなっています。

サラリーマンが不動産投資する際の注意点5つ

サラリーマンでも不動産投資を副業としてすることはおすすめなのですが、不動産に詳しくないサラリーマンが投資をするには気をつけた方がよいポイントがあるので紹介します。

不動産投資で失敗する人は、もちろんいます。とくにサラリーマンが副業で不動産投資をはじめた場合、不動産に詳しい人ばかりではないでしょう。失敗する人は、たいていは不動産や不動産投資についてあまり詳しくなかったことが原因になっています。

不動産投資する際の注意点1：不動産を選ぶ際に売り手にゆだねない

サラリーマンで不動産投資に詳しくないからといって、不動産を選ぶ際には売り手にまかせずに自分である程度調べておくことも必要です。

不動産の売り手は、当たり前のことですが不動産を売りたいわけです。それも、高く売れるほどよいと考えています。そのため、売り手にとって不利になるような情報はあえて開示していないことがあります。不動産購入時は、納得いくまで自分で調べて判断するようにしましょう。

不動産投資する際の注意点2：表面利回りにつられないようにする

不動産投資として不動産を購入する際には物件情報を確認することになりますが、このときの利回りは一般的に「表面利回り」であり、「実質利回り」ではないというポイントに注意が必要です。

実質利回りは、支払うことになる税金や管理費なども考慮した利回りなので、実際にはこちらの方が実態に近いです。また、利回りが良すぎる物件にも注意しましょう。リスクが高いからこそ、利回りが高くなっている可能性があります。

不動産投資する際の注意点3：不動産購入が負債になるケースもある

不動産投資のために不動産を購入するのですが、選んだ物件によっては利益がでるどころか負債になってしまうというケースもあります。

不動産は、所有しているだけで固定資産税がかかります。もしも売れない不動産や賃貸としても人気のない不動産を購入してしまった場合、売ることもできないし入居者も現れず税金の支払いと管理費の支払い、修繕などで利益ではなく負債が積み重なってしまうというケースです。

不動産投資する際の注意点4：不動産投資の利益を当てにして退職しない

不動産投資が上手くいっているとサラリーマンを辞めたくなる人もいるのですが、これはなるべく避けた方がよいでしょう。

サラリーマンの方は、サラリーマンとして不動産投資以外で本業の収入があるからこそ、不動産投資ローンでも有利になりやすいのです。もしもサラリーマンを辞めてしまったら、ローン審査に有利というメリットを手放すことになります。

不動産投資する際の注意点5：初期投資後も管理費などのコストがかかる

不動産は実は、所有しているだけで固定資産税がかかるし物件の管理費や修繕費もかかるため、初期投資で不動産を購入した以外に継続したコストがかかることに注意しましょう。

あまりにもギリギリの資金で運用してしまうと、管理費の支払いができなくなったりする可能性があります。あらかじめ、支払う必要のある税金や管理費、積み立てておくべき修繕費についてもシミュレーションしておきましょう。

サラリーマンの不動産投資失敗例

ここからは、実際に不動産投資に失敗したサラリーマンはどんな失敗をしたのか紹介します。

不動産投資はローリスク・ローリターン、ミドルリスク・ミドルリターンと言われておりそんなにリスクが高くはないのですが、投資なので当然ながら失敗する場合があります。実際にどんな失敗をした人がいるのか、チェックしておきましょう。

1：自主管理に挑戦して失敗

「自主管理」とは、不動産投資のために所有した不動産の管理を所有者であるオーナー自ら行うことですが、この管理に失敗して投資が失敗してしまったケースです。

不動産の管理は手間がかかります。自主管理では適切に建物を管理すること、入居者の選定や入居者とのやりとりなども自ら行う必要があります。サラリーマンの副業として不動産投資をする場合は、よほどでない限り自主管理ではなく管理会社に任せることをおすすめします。

2：大学や企業の近くの不動産を購入して失敗

大学や企業などがある地域は不動産投資として選ぶ際に有望ですが、それらに依存しすぎて撤退などがあると対応できずに失敗してしまうパターンもあります。

近くに大学や企業があれば住みたい人が多いため、不動産の人気は高くなります。入居者を探すにも苦労は少ないでしょう。しかし、あまりに頼りすぎていると万が一それらがなくなったときの影響が大きくなります。

3：税金や確定申告での失敗

不動産投資で利益を得た際にサラリーマンでも確定申告が必要になる場合があるのですが、それを忘れる、または支払えずに失敗するといったケースがあります。

確定申告については自分が対象になるかどうか、しっかり調べておくことをおすすめします。

税金を納められない

不動産投資で支出があまりにも多く税金を納められないといった失敗例があります。よく節税目的で不動産投資をした場合に、節税というメリットだけしか見ていなかったせいで、節税効果以上に費用がかかってしまうというパターンがあります。

築年数がたつと不動産から得られる家賃収入は下がりますが、かかる経費自体はあまり変わりません。投資したはずが、持ち出しが増えて赤字になってしまうと失敗でしょう。

確定申告漏れ

副業として不動産投資をはじめた場合でも、不動産の売却や家賃収入があった際に必要な確定申告をしないでいると「確定申告漏れ」としてペナルティが課せられることがあります。

もしも確定申告漏れしてしまった場合、「無申告加算税」や「延滞税」が発生して、本来の税金額よりも多額の税金を支払うことになったりします。虚偽申告をしていた場合には「重加算税」が課される場合もありますので、確定申告には要注意です。

不動産投資の勉強方法

サラリーマンが副業として不動産投資をはじめたときの失敗例には、あまり不動産や投資に詳しくないことが原因になっているケースが多いため勉強しておくことは有効です。

不動産投資の勉強方法としては、Webサイトで勉強したり書籍を読んだり、セミナーに参加するなどがあります。

1：書籍

不動産投資は人気の投資であり、サラリーマンが副業としてはじめるケースも増えており投資に関する書籍は多数販売されていますので、なるべく新しく販売された書籍で勉強しましょう。

新しい書籍がおすすめなのは、不動産について法律が変わることがあるためです。昔の書籍で学んでも、当時の手法が今も通じるとは限りません。

2：セミナー

不動産投資については金融機関や不動産会社がよくセミナーを開催していますので、そういったセミナーを受けて勉強したり顔見知りの人を作ったりするといいでしょう。

ただセナミーには不動産投資の初心者が集まってくることになりますので、初心者を騙そうとして近寄ってくる人たちもいます。あまりに良い話ばかりする人、甘い話ばかりする人には注意が必要です。

不動産投資は計画的に進めよう

不動産投資で成功するためには、その不動産に投資することでどれだけの収益が得られるのかをあらかじめシミュレーションしておくことが大切です。

不動産投資をする際には物件の調べ方や不動産会社の選び方などをしっかり勉強しておき、収益シミュレーションをして計画的に進めていきましょう。