投資用マンションに自分で住むことは可能？自分で住むことのリスク8つ
2020 06.4この記事はPRを含みます
投資用マンションに自分で住むことは可能？
投資用マンションに自分で住むことは可能です。住居用マンションとの違いがない投資用マンションは、一室や複数の部屋を自分で住む部屋にすることができます。
また、投資用マンションは賃貸ニーズを見込める場所に建設していることも多いので、売りに出すと高値で売却できる可能性もあります。
そのため、投資用マンションを選んで建てる人がいるのも事実です。部屋からの眺めがいい部屋、エレベーターから近い部屋を選んで住む人もいます。
【パターン別】投資用マンションに自分で住む8つのリスク
投資用マンションを購入した時、そのマンションに自分で住むことができますが、住むためには、いくつかのリスクがあることを知っておいた方が無難です。
投資用マンションに自分で住む8つのリスクをパターン別に取り上げて、それぞれ詳しくご紹介しましょう。
自分で住むために投資用マンションを購入した場合のリスク3つ
自分が住むために投資用マンションを購入した場合、メリットばかりではなく、デメリットもあります。日々の生活やローンなど、いくつかのリスクが自分に降りかかる恐れがあるため注意が必要です。
それでは、投資用マンションを自分で住むために購入した場合のリスクを3つ取り上げて、それぞれ詳しくご紹介しましょう。
リスク1：投資用ローンは高金利
投資用マンションを自分で住むために購入したときのリスクは、投資用ローンは高金利であるという点です。
住居用として投資用マンションを購入した場合、事業用ローンを組むことになります。この事業用ローンは0.5％の住宅ローンよりも金利が1％から3％高くなることが多いです。
また、投資用マンションの金利が高くなる理由として、金剰資金で買える贅沢品として扱う銀行が多いためです。そのため、最初から金利も高く設定する銀行も多くなるということです。
リスク2：ローンの借換え不可
ローンの借換え不可であることが投資用マンションを自分で住むときに購入した場合のリスクです。融資する銀行などの金融機関では、お金の融資をすることで安定した金利を得て、利益を出しています。
そのため、途中で金融機関を変えられてしまうことによって利益を出せないことになりますので、回避したいと考えることが多いです。融資してもらう金融機関の説明をよく聞き、選ぶことが事前にトラブルを回避する策となるでしょう。
リスク3：ライフスタイルの変化
投資用マンションを自分で住むために購入した場合のリスクは、ライフスタイルの変化があります。
リゾートや郊外に投資用マンションを購入した場合、交通機関から遠くなり、通勤時間がかかることがあります。また、スーパーが遠い場所であれば自動車免許証を取得が必要になり、日々の生活において車での移動が欠かせないでしょう。
移動時間に合わせて早くに起きたり、地域のライフスタイルに合わせた生活をするなど、変化に柔軟に対応することが必要になってきます。
投資用マンション購入後に自分で住むことのリスク3つ
投資用マンションを購入後、自分が実際に部屋で生活をすることになった場合、どのようなリスクが生まれるのかチェックしておきたい人も多いのではないでしょうか。
それでは、投資用マンション購入後に自分で住むことのリスクを3つ取り上げて、それぞれ詳しくご説明します。
リスク1：ローン契約の違反
投資用マンション購入後に自分で住むことのリスクは、ローン契約の違反になってしまうことです。
住宅としてローンを組んだ場合、ローンの低い住宅ローンで契約していますが、投資用としてマンションを運用し、自分が住んだ場合、融資した銀行から契約違反となれば、一括返済するように注意されることがあります。
また、契約違反して、他の銀行からお金を借りることも契約違反になることがあり、全額返済を迫られることが多いです。
リスク2：入居者は退去させられない
入居者は退去させられないということが投資用マンション購入後に自分で住むリスクです。投資用は賃貸料を支払う入居者がいてこそ運用ができる物件となります。
そのため、自分が住むことを理由にして、入居者を強制的に退去させるのは投資用マンションを運用するうえで契約違反となってしまいます。
これは、借地借家法で決められていることもあり、入居者がきちんと賃貸料を払っているときも自分の都合では退去することができません。
第二十八条 建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
リスク3：住み心地の不一致
住み心地の不一致を感じることが、投資用マンション購入後に自分で住むことのリスクです。購入前は自然を感じつつ静かな部屋で住みたいと考えても、いざ住んでみれば自然は感じられず、車の通る音や人の話し声が煩くて住み心地が悪いと感じる可能性があります。
また、下や隣の部屋から騒音などの音が聞こえてきてストレスを感じる、機密性がなくて冬は寒くて困るなど、住んでみたら不快に感じることが出てくることもあるでしょう。
投資用マンションに自分で住むことの共通リスク2つ
投資用マンションに自分で住むときにチェックしておかなければ、後から面倒なトラブルが起こる可能性があるいくつか共通したリスクがあります。
ここからは、投資用マンションに自分で住むときの共通リスクとして「家賃収入が得られない」「節税できない」という2つのリスクについてご紹介します。
共通リスク1：家賃収入が得られない
投資用マンションに自分で住むことの共通リスクは、家賃収入が得られないということです。本来なら、賃貸マンションであれば入居者が賃貸料を毎月決められた額を大家に支払うので、安定した家賃収入が得られます。
しかし、自分が部屋に入居して住む場合は、その部屋の家賃収入が毎月得られなくなり、収入になりません。
そのため、不動産投資ローンを借りている場合は、月々のローン返済に返すためのお金を工面するあてが減ってしまうことになります。
共通リスク2：節税できない
投資用マンションに自分で住むことの共通リスクはうまく節税できないことです。この投資用マンションに自分で住むことで、減価償却費の計上を確定申告でできなくなってしまいます。
また、投資用マンションの不動産投資ローンをずっと変更しないまま自分が部屋に住んでいると、住宅ローンの腔除を受けられず、節税できません。
投資用マンションに自分で住む前に確認しておきたい知識3つ
自分が投資用マンションに住む前に確認しておくことで、投資初心者でも住んだ後にトラブルを回避することができる知っておきたい知識がいくつかあります。
それでは、投資用マンションに自分で住む前に確認しておきたい住宅ローンの融資条件や、投資用ローンの融資条件、借地借家法などの知識を3つ取り上げて、それぞれ詳しくご紹介しましょう。
知識1：住宅ローンの融資条件
住宅ローンの融資条件は、適切な借入額は年収の5倍から6倍程度で、借入時の最低年齢は20歳以上となっています。
また、完済時期の上限の年齢は75歳から80歳と決められており、団体信用生命保険に加入してから住宅ローンに申し込むのが条件です。
さらに、本人の勤務先や勤続年数、年収、資産状況、借り入れ状況などを審査し、返済能力があるのかチェックします。これらの審査結果を踏まえたうえで融資額が決まります。
知識2：投資用ローンの融資条件
投資用ローンの融資条件は、投資用マンションに自分で住む前に確認しておきたい知識です。不動産投資ローンの最終完結年齢は最長で80歳となり、長期ローンを組めるのは60代以上では難しいという現実があります。
また、審査の内容は事業としての計画性と収益性を重視することが多く、個人の年収はどの程度か、職業以外も審査することが多いですし、投資用マンションの建物の法定耐用年数によってローンの額が替わってきます。
知識3：借地借家法
借地借家法を確認してから投資用マンションを購入することが注意点です。法律では他人の土地を借りて、自己所有の建物を建てる権利を持てるようになります。
そして、賃貸住宅にできる「民法の特別法である借地借家法の第1条」では、借地人や借家人がトラブルなく、快適に運用できるよう保護します。
また、借りる人と貸す人とが契約の相談をして合意に至ったとしても、この法律に反している内容の場合、その合意が無効となります。
第一条 この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に関し必要な事項を定めるものとする。
投資用マンションの不動産物件情報サイトおすすめ3選
自分が納得して住みたいと思える投資用マンションを探したいと感じる人も多いのではないでしょうか。
そんな様々な不動産物件情報からいくつかの物件をピックアップして内容を比較してみれば、より自分の理想とする投資用マンションを見つけられるでしょう。
それでは、投資用マンションを紹介するおすすめの健美家、楽待、不動産連合の不動産物件情報サイトを3選取り上げて、それぞれ詳しくご紹介します。
不動産物件情報サイトおすすめ1：健美家
投資用マンションを15,000件以上アップする不動産物件情報サイトの健美家です。新着順、利回りの高い順から価格別、築年数で全国の中古や新築物件が検索できます。
また、不動産投資に詳しい著名な投資家から投資のヒントをえられるブログやコラムを読むこともでき、最新不動産のニュースも気軽に読めます。
さらに、投資セミナーの開催予定日をチェックし、複数の会社に売却査定を無料で依頼できるのも特徴的です。
不動産物件情報サイトおすすめ2：楽待
国内最大の物件数を誇る楽待です。この収益物件数№1のサイトでは、希望するエリアや物件種別から投資用マンションを検索できます。
また、24時間365日都合の良いときに利回りを絞って、区別マンションや一等マンションの検索が可能です。
さらに、収益物件の一括無料査定もOKの楽待なら、実践大家コラムや不動産投資セミナー、大家の体験談を毎日更新して読める楽待不動産投資新聞から運用のポイントを学ぶことができます。
不動産物件情報サイトおすすめ3：不動産連合隊
手頃な物件を探せる不動産連合隊がおすすめです。1000万以下物件や200万円程度の手頃な物件、利回りが15％以上で収益の多い超高利回り物件も揃います。
また、新築、中古の一棟マンションや区分マンションを3時間以内・1日以内・3日以内・本日更新の物件情報をリアルタイムで閲覧可能です。
さらに、現在満室の物件、売主の物件、種別、構造、利回り、エリア、築年数からこまかく検索できますし、初心者も学べる学習コラムもあります。
投資用マンションに自分で住むことはできるがおすすめとは言えない
投資用マンションに自分で住むことはできますが、おすすめとは言えません。投資用ローンの金利が高いことや借換えが不可などのさまざまなリスクを抱えることもあるということを把握することも必要です。
投資用マンションに自分で住むことについて、メリットとデメリットをしっかり理解し、投資物件に自分で住んだ場合、事前にトラブルを回避できるようにしておきましょう。
