不動産小口化商品とは｜不動産小口化商品のメリット5つとそのリスク
2020 06.4この記事はPRを含みます
不動産小口化商品とは
不動産小口化商品とは一般に「複数の投資家が共有特分権を所有すること」を踏まえ、複数の不動産に（小口の形で）物件・資金を運用する方法を指します。つまり、その方法で賄われる物件そのものを商品化して所有することにより、利益を上げることになります。
不動産を活用する場合は、まず物件に関する権利を売買することから始まり、その上で各投資家による不動産売買に必要な物件の種類をどれだけ運用できるかが重要です。
不動産小口化商品の種類
不動産小口化商品にはあらかじめ法定で決められた3つの種類があり、それぞれ匿名組合型、任意組合型、賃貸型の3点に分かれる形で用意されています。投資家から集めた資金で不動産を購入し、運用での必要経費や家賃収入も投資家で分配する形式が取られます。
不動産小口化商品（不動産小口化投資）には不動産経営を行なう上でのリスクを軽減させる方法と、そのリスクを継続するまま運営に臨む場合との2種類が認められます。
匿名組合型
一般に不動産小口化投資では、投資家と事業者の間で匿名組合契約を結ぶことになります。この時点で不動産の所有者は事業者となり、運用で確保した収益を投資家に分配する形式が取られます。利益分配金の獲得権利、出資金の返還請求がこの場合の投資家の権利です。
匿名組合型に見られる大きな特徴は、まず元本の安全性が高い点に見られ、物件を扱う上での優先劣後構造に準ずる形で出資金にかかるリスクを軽減します。
任意組合型
不動産小口化商品を扱う上で見られる「任意組合型」の特徴は、その「任意」という言葉どおりに、物件運営・売買に関する必要性に応じて不動産の共有分配がされる形となる上で（特分配用の利点）、組合運営そのものを事業者と不動産業者とが分配管理する形です。
これは運用によってはその利益がそのまま投資家に分配されることになるため、投資する際のリスクは比較的軽減されることになり、長期契約の形でも良いです。
賃貸型
不動産小口化商品を扱う上で「賃貸型」の契約に見られるメリットとなるのは、まず不動産物件の流動が速くなる点に大きく見られ、物件による利益獲得までの期間が通常より早期に見られることになる点でしょう。
実質利回りが速いということは、それだけ複数の物件を扱うことができる不動産分与の分配率も向上することになるため、投資そのものの環境の充実度が上がることになります。
不動産小口化商品のメリット5つ
さてここからは、不動産小口化商品のメリット5つについてさらに深く確認していきましょう。不動産小口化商品に見られる明らかなメリットとしてまずあげられるのは、「少額の資金のみで不動産投資ができる」という点になるでしょう。
さらにローンによる長期支払いのリスクが軽減するため、継続的な資金繰りによるリスク・障壁も減ることになります。初心者でもスムーズに投資できるので、ぜひ確認しましょう。
不動産小口化商品のメリット1：相続対策として有効
不動産小口化商品のメリットとしてあげられやすい「相続対策」に関する利点ですが、この場合はまず「生前贈与できること」「必要に応じて換金が可能であること」「相続人間で簡単に分割できること」「相続税の節税になる」という点などが主な利点として見られます。
これらは不動産投資において非常に大きな分配特権ともなるため、投資家としてはぜひ初歩的な利益確保のための方法として確認しましょう。
生前贈与できる
これは不動産を扱う上で基本的なメリットともなりますが、不動産小口化商品を利用する場合でも、家族が多い場合、子孫末裔に至るまでの相続分与を考慮した上での投資を想定する場合には、生前贈与することができるという点が大きなメリットになります。
贈与分配に関する諸手続きにはいろいろと面倒なことが積み重なりますが、不動産との協働によってそれらの手続きがされ、着実な相続・保有財産の確保が賄われます。
必要に応じて換金が可能
不動産小口化商品というのは主に「資金調達・分配」に関する取引の特徴も持ち合せています。そのため、投資取引において資金援助が必要となった場合には、不動産小口化商品を必要に応じて売却し、その売却価格で資金へと換金することが可能になります。
不動産を扱う場合は何かと資金援助が必要になることもあり、また一般の生活でも費用の工面などが見られることから、この制度も非常に貴重となるでしょう。
相続人間で簡単に分割できる
不動産小口化商品とはそもそも小口の形で複数の不動産が残ることから、相続人間において簡単にその小口としてある不動産（物件・資産）が分配されることになります。これも不動産小口化商品を扱う上での大きなメリットとなり、通常の出資では見られません。
分配予算をあらかじめ小口形式にしておくことにより、先述でもご紹介した「換金制度」の利点が財産分与の形で賄われることになるため、非常にお得でしょう。
相続税の節税になる
不動産小口化商品を扱う上で相続税の節税を期待する場合は、まず不動産に掛けられる時価評定を固定資産税評価・一般の課税方法から鑑みることにより、相続課税に関する資産価格をそのまま維持できる上で税金関与が少なくなるため、大きな節税へとつながります。
もちろんこの場合は資産価値のある物件や資金調達に必須となる経緯が必要になりますが、基本的にすべての資産に掛けられる節税工面となるため、メリットとなるでしょう。
不動産小口化商品のメリット2：管理の手間がかからない
不動産小口化商品を扱う上で最も大きなメリットともされるのが、この「投資物件・資産・資金調達に関する管理手間を省略できる」という点でしょう。
不動産が共同経営する形でそれぞれの不動産小口化商品を扱うことになるため、失敗することがほぼありません。
不動産というのは主に株市場の傾向に密着しているため、場合によっては先物取引に見合った傾向も見られます。その点で安心して管理を任せることができます。
不動産小口化商品のメリット3：都心の一等地に簡単に投資できる
不動産小口化商品を扱う上では、小口投資のメリットを生かす形でそれまで投資できなかった物件をはじめ、資産価値が高い優良物件への投資も可能にしてくれるという非常に大きな特典が隠されています。
都心の一等地への投資を可能にする場合、まさに1,000万円以上からの投資金額に上ることが普通にありますが、不動産小口化商品を扱う上ではさらに安価で投資できる優れた利点があります。
不動産小口化商品のメリット4：利益収率の高い物件に投資できる
物件投資を想定する場合には、どうしても多くの投資家によって「利益収率の高い物件・資産への投資」が可能になることへの利点をはじめ、それぞれの投資に掛けられる手間が少しでも軽減されることを望むことになります。
どんなに利益率が高い物件に関しても直接的に投資可能となる環境が充実するため、初心者でも手間を省いた上で投資できるという優良な取引が可能になるというメリットです。
不動産小口化商品のメリット5：確定申告も通常物件と同じように可能
不動産小口化商品の場合は正規の投資分配を想定する上では、どうしても「1つの物件を何重にも刻んで投資している」というイメージが先行しがちですが、その点での懸念を一切省くことができます。
不動産小口化商品を扱う場合でも、通常の資産・物件への投資と同じ形式での関与となるため、不動産所得をそのまま確定申告することが可能になります。
不動産小口化商品のデメリット
小口として不動産投資・運営することになるため、どうしても買い手が付かない、不動産そのものの取引の流動性に偏りが見られる、などといった売買に関することが不利になるでしょう。
しかしこの場合でも不動産業者との協働経営の形で資産提供・不動産宣伝の工夫が計られ、経過によってはスムーズにそれらの問題・課題を解決することもできます。
流動性が低く売却しづらい
不動産小口化商品を扱う上ではそれぞれの物件に「提供商品としての価値が少ないこと」が多くの投資家・顧客によって認められやすくなります。その点で不動産売買に関する流動性が低くなり、早期に売却したい物件についても買い手が付かない状況が見られます。
この場合は特に企業向けの不動産物件に見られることが多く、企業顧客としてはどうしてもオフィスとしての物件価値を全体的に見るため、メジャー商品の値になりません。
担保価値がなくファイナンスを受けづらい
先述の続きのようになりますが、この場合の「担保価値」や「ファイナンス状況に関する格差」というのは、顧客向けの物件としての物件価値そのものが低いこと・商品提供できるだけの資産価値が認められないことが大きな原因として見られます。
不動産小口化商品の場合はどうしても「小口に刻まれた物件価値」という見方が不動産市場においても見られるため、物流価値そのものへの利点が得られにくくなります。
不動産小口化商品のリスク
さてここからは、不動産小口化商品そのものが抱えるリスクについて見ていきましょう。不動産小口化商品は先述のように、物件資産を全体的に見る場合にその流動価値が認められづらく、その延長で一般顧客・企業顧客からの買い手が付かないというリスクがあります。
そのような場合に備えて不動産との協栄による運営基準が設けられてはいますが、実情的には現代でもそれへのリスク回避が完全にされているとは言えません。
事業者が倒産する可能性がある
そもそも不動産小口化商品をスムーズに顧客へ提供できる事業者となる上では、その状態に持って行けるだけでの条件をクリアしておく必要があります。資本金が1億円以上の宅地建物取引業者である、財務基盤の将来的安定、業務管理者の常設などが条件となります。
これらの条件をクリアできずに事業者が倒産した場合、多くの投資家は事業計画の見直しや実情の状況を改善する姿勢が求められます。
物件が値下がりする可能性がある
不動産小口化商品はもともと小口による投資マーケットがメインとなるため、そのマーケット分野が狭い上で、物件の売却に関する流動性がきわめて低くなる可能性が大きくあります。
その延長で物件そのものの価値が値下がりしてしまい、もともとの資産価値から程遠い利益分配しかされない状況を想定する必要も出てきて、投資家としてのデメリットはかなり大きくなる場合があるでしょう。
不動産小口化商品の投資方法
不動産小口化商品の投資方法においてまず必要なことは、投資家にとって最適な運営業者の商品を物件の内から探すことに始まり、その上で出資金に応じた配当利益を受け取る形になります。この場合に先述の「匿名組合型」や「任意組合型」の想定が必要となります。
これらの投資の経緯を少しでも事前に調べておくことが大切で、事前の資料請求や現代に見られる最新の不動産状況などの確保が必須のステップとなるでしょう。
小口化ファンドの運営業者の商品を探す
不動産小口化商品というのはすべての不動産が扱っているものでなく、特定の不動産業者のみが扱っている場合がほとんどです。そのため、自分（投資家）に見合った商品内容のチェックから始め、その際に将来的ニーズを満たせるかどうかの把握が大事になるでしょう。
「アセットシェアリング」や「FPGの不動産小口化商品」などが提供する不動産小口化商品に関する情報などを事前に調べ、負担にならないよう配慮しましょう。
小口化ファンドの運営業者に資料請求または入会
基本的に不動産小口化商品を扱っている不動産業者・その業者が立ち上げている公式HPなどには、その相談窓口として「資料請求」のコーナーや「お問い合わせフォーム」などが儲けられています。
これらはインターネット上ですぐに検索することができ、その延長で手続きができるため、気軽に利用しておくと良いでしょう。またその際に、登録が必須の場合は会員になる必要もあるため、登録しておきましょう。
小口化ファンドを選んで申し込み
小口化ファンド運営業者のホームページでは、投資家を募集しているサイトが同時運営されている場合があります。そこで入会することにより、その後の情報連絡などはすべてメールで通知されることになるので、投資を本格的に始める際にはお得でしょう。
不動産小口化商品を扱う投資は、現代において非常に人気が高いこともあって、募集案件を見付けてもすぐ完売することが多々あるため、こまめにチェックしておきましょう。
入金して運用開始
不動産小口化商品を扱う上で不動産投資を運営する場合、一般的には100万円単位からの投資が可能になります。先述しました募集案件を検索し、そこで自分に見合った案件を確保した場合には、即時に申し込みをしておき、その後の運営準備に取り掛かりましょう。
その際、業者のほうから入金が順次求められる形となり、入金完了した時点で購買完了することになります。
不動産小口化商品はメリットが多いもののマーケットは小さい
今回は、「不動産小口化商品」についての詳細情報をはじめ、不動産小口化商品のメリットやリスクについてご紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。
不動産小口化商品を扱う投資マーケット分野は、現代でもまだ狭い範囲であることがネックとされます。
しかし、上手く運用することで利益が上がるため、そのための工夫を不動産と協働で見つけることを想定しましょう。
