区分マンション投資のメリット9つ｜複数戸投資するときの注意点4つ

2020 06.4この記事はPRを含みます

区分マンション投資の特徴

区分マンション投資とは、マンションやアパートの一部屋～数部屋を購入する不動産投資で、物件の売却益や毎月の家賃収入で利益を得ることを目的とした投資のことです。

区分マンション投資の特徴は、なんといってもマンション一棟投資よりも少ない資金ではじめられるということと、複数の区分マンションを所有することでリスク分散しやすいという特徴があります。不動産投資の初心者に向いている投資とも言えるでしょう。

区分マンション投資のメリット9つ

不動産投資としてマンションやアパートへの投資を考えているときに初心者にもおすすめの区分マンション投資やどんなメリットがあるのかについてご紹介します。

区分マンションに対して、1棟マンション投資というマンション1戸全体を購入する投資もあります。1棟マンション投資と区分マンション投資を比較し、メリットを見ていきましょう。

区分マンション投資のメリット1：投資額が少額で済む

区分マンション投資のメリットは、すでに紹介したように1棟マンションへの投資や一戸建ての投資に比較して投資に必要な金額が少額である、というメリットです。

マンション1棟なら数千万円～多額の資金が必要になりますが、区分マンションは数百万円で売り出されていることがあります。

そのため、不動産投資をはじめたいけれどあまり自己資金を用意することができなかった、という方でも区分マンション投資ならはじめやすいでしょう。

区分マンション投資のメリット2：1棟買いより損失リスクが低い

マンション1棟を購入する訳ではないので、もしもそのマンションの人気が下がったり、または資産価値が下がったとしても、他にも区分マンションがあれば損失リスクを抑えることができます。

マンションは築年数などの要素以外で、地震や台風などの災害で資産価値が減ってしまうことがあります。リスク分散のためにも、複数投資する場合は1つのマンションではなく複数のマンションに投資していれば、損失リスクを低くできるでしょう。

区分マンション投資のメリット3：所有管理がしやすい

1棟マンション投資ではマンション全体の管理をすることになりますが、区分マンション投資なら所有者が管理するのは投資している部屋だけになりますので、所有や管理がしやすいといったメリットがあります。

不動産投資は副業としても人気がありますが、区分マンション投資なら管理を管理会社に任せてしまえば手間がかからないでしょう。また、もしも自己管理をする場合でも対象となるのは1部屋だけなので管理しやすいです。

区分マンション投資のメリット4：物件数が多い

マンションやアパートの1部屋だけの取引となるので売買の対象となる物件数が多く、目的に合った物件を探しやすいというメリットがあります。

1棟マンションや一戸建てとなると、売買される物件の数には限りがあります。しかし区分マンションは1部屋単位での取引となるので物件数が多く、希望する地域の物件や人気の高い物件でも所有できる可能性が高くなるでしょう。

区分マンション投資のメリット5：選択肢を増やせる

区分マンションは物件数が多いと紹介しましたように、販売されている物件数がさまざまあるので、その中でどんな物件を選ぶのか選択肢を増やせるメリットがあります。

例えば、新築物件で最新鋭の設備つきの物件に投資したいとなった場合も、対象となる区分マンションはたくさんあるでしょう。このように、細かい条件をつけたとしても探しやすいのが区分マンションの特徴であり、不動産投資の際の選択肢が増えるのはメリットです。

区分マンション投資のメリット6：売却しやすい

区分マンションは少額で済むというメリットから流動性が高く、1棟マンションや一戸建てよりもはるかに売却しやすいというメリットもあります。

もしも万が一、大金が必要になって手持ちの資産を売る必要がでたとき、1棟マンションや一戸建ては価格が高いため買い手がなかなか現れないことがあります。しかし区分マンションは価格が安価であるため、買い手もたくさん現れやすいです。

区分マンション投資のメリット7：リフォーム計画が立てやすい

区分マンション投資では所有しているのは1部屋から数部屋なので、もしもリフォームしたいと思ったときも計画が立てやすく、資金の目途もつきやすいというメリットがあります。

1棟マンション投資をしていた場合、リフォーム計画となると多くの部屋が対象となるのでリフォーム資金も多く必要だったり、リフォーム計画も計画的に行う必要があるでしょう。しかし区分マンションなら自分の部屋だけが対象なので計画を実行しやすいです。

区分マンション投資のメリット8：修繕費用は積立金で済む

マンション投資では将来的には必ず修繕が必要となることが予想されますが、区分マンション投資ならば修繕するのは自分の部屋の設備が対象であり、たいていは修繕積立金で済むので追加費用が必要になることは稀です。

これが1棟マンションだった場合は、築年数の経過による劣化で建物全体を修繕したりする必要がでてきます。区分マンションは管理すべき範囲が狭いので、その分だけ修繕費用もかからずにすむメリットがあります。

区分マンション投資のメリット9：キャッシュフローが分かりやすい

区分マンション投資は不動産投資初心者にもおすすめされているのですが、その理由の1つとしてキャッシュフローが分かりやすいというメリットが挙げられるでしょう。

不動産のキャッシュフローは、簡単に言えば家賃収入から諸経費とローン返済、税金を引いて計算します。区分マンションは管理している物件が少ないため、キャッシュフローが複雑にならず分かりやすいのです。

区分マンション投資のデメリット4つ

ここまでは区分マンションのメリットについて紹介してきました。しかし、区分マンション投資にもデメリットはあります。

ここからは区分マンション投資のデメリットとして平均利回りの問題や空室リスクの影響、資産価値が低下しやすいことや家賃について見ていきましょう。

区分マンション投資のデメリット1：平均利回りが低い

これは仕方のないことではあるのですが、区分マンション投資は1棟マンション投資よりも平均利回りが低い投資となるデメリットがあります。

しかし、利回りは高ければよいという訳でもありません。利回りが高いということは、それだけリスクのある物件ということでもあるからです。このことから、区分マンション投資はローリスクローリターン、1棟マンション投資はミドルリスクミドルリターンと言われます。

区分マンション投資のデメリット2：空室リスクのダメージが大きい

続いて紹介する「空室リスク」は不動産投資で直面するデメリットとして最も大きいリスクですが、区分マンション投資の場合は影響が大きくなります。

区分マンション投資で1部屋しか所有していなかった場合、その部屋が空室になってしまえば完全に家賃収入が0になってしまうためです。1棟マンション投資をしていたなら、1部屋が空室になったところで他の部屋の家賃収入があるので、影響は限定的になります。

区分マンション投資のデメリット3：資産価値が減少する

区分マンションの場合建物の割合が非常に高いため、資産価値が減少していくというデメリットがあります。

区分マンションでは価格のほとんどが建物であるため、年数が経つごとに資産価値が減少していきます。将来売却したいとなっても、思った以上に資産価値が減少しているということがありえます。

区分マンション投資のデメリット4：家賃値引きが簡単にできない

区分マンション投資で売却益目的でない長期保有している場合、その利益は家賃収入のみなので、簡単には家賃値引きができないというデメリットもあります。

家賃を値引きするということは、自分に入ってくる収入が減ってしまうということです。家賃を下げれば入居希望者は増えるでしょうが、それで賄っているローン返済などは遅くなってしまうでしょう。

区分マンションを複数戸投資するときの注意点4つ

区分マンションでデメリットを受けるリスクを軽減するためには複数戸投資がおすすめなのですが、投資をするときはどんなポイントに気をつければよいのか確認しておきましょう。

複数戸の区分投資を行う場合、できるだけ地域を分散させておくと災害や周辺地域の変化に対するリスクを低くすることができます。同じマンションで複数戸所有するメリットはあまりないでしょう。

注意点1：老朽化のリスクを想定しておく

区分マンションへの投資をするときの注意点として、マンションは老朽化するので必ず修繕が必要になるときが来ることを想定して、そのための資金を準備しておくようにしましょう。

とくに複数戸の区分マンションに投資している場合、複数の物件が同時期に修繕するとなると大変です。マンションの修繕計画についてもしっかりとチェックしておき、時期が重ならないように修繕積立金に問題ないようにしておきましょう。

注意点2：回収資金のシュミレーションをする

区分マンション投資でも複数戸への投資となると少しキャッシュフローが複雑になるため、その物件で本当にきちんと投資した資金を回収できるのかシミュレーションを行っておきましょう。

新築だと家賃を高めに設定できますが、新築というブランドをつけられるのは最初の入居者と新築後1年だけです。家賃が下がっていくことを想定したシミュレーションをしっかり行っておくことが、区分マンション投資を成功させるコツでしょう。

注意点3：自己資金に余裕が必要

区分マンション投資はそんなに資金はかからないのですが、それでも自己資金には余裕をもっておくとローン返済が楽になるなどメリットが多くなります。

家賃収入があってもローン返済や税金の支払いなどがあります。もしも空室になれば、収入なしで支出だけが行われていくリスクがあるため、ある程度自己資金に余裕があった方が余裕をもった目で投資を行えるでしょう。

注意点4：計画的かつ慎重に検討する

区分マンションを複数戸投資するからには、リスク分散をするなど複数戸投資するメリットをしっかり受けられるよう計画的かつ慎重に物件を検討しましょう。

自然災害やマンションの資産価値低下などのリスクを下げるためには、できるだけ違う地域の複数戸の区分マンションを持っていた方がよいでしょう。万が一に備えて、しっかりと計画を立てて物件や地域の下調べを行ってから投資しましょう。

区分マンション投資のメリットデメリットをしっかりと理解して購入しよう

区分マンション投資について詳しく見てきましたが、いかがでしたか。区分マンション投資は副業としても、不動産投資がはじめての方にもおすすめの投資と言われていますが、絶対に失敗しない投資という訳でもありません。投資をするからにはリスクはあります。

大事なことは、投資をする前に区分マンション投資の特徴についてしっかりと熟知しておき、その知識を生かして投資を成功に導くことです。区分マンション投資にはメリットもデメリットもあるため、どちらもきちんと理解して投資しましょう。