マンションの一棟買いの成功のポイントとは？｜リスク4つとメリット3つをご紹介

2020 06.4この記事はPRを含みます

マンション 一棟買いとは

不動産投資は一定の安定した収入がある人なら、だれでもはじめることができる資産運用の方法です。

不動産投資にはいくつかの種類があり、マンションの一棟買いをしての不動産投資もあります。不動産投資をおこなう人にとっては、いつかはマンションの一棟買いをしての不動産投資が夢であるという人もいるでしょう。

今回は不動産投資の中でもマンションの一棟買いについてスポットを当てて見ていきます。

ワンルーム投資との違い

マンションを利用して不動産投資する方法には、一棟買い以外にワンルーム投資というものがあります。

マンションの一棟買いは、一棟まるまる購入したマンションを賃貸に出して、家賃収入を得る方法です。ワンルーム投資は、マンションの1室または数部屋を購入し、賃貸に出すことで家賃収入を得ていくものです。

規模的にもワンルーム投資は、マンション一棟買い投資よりも手軽にはじめることができるでしょう。

マンション一棟買いのリスク4つ

マンション一棟買いは、ワンルーム投資よりも貸し出す部屋の数が多いので大きな収入を得ることができます。うまく運用することができれば、とても魅力的な投資方法といえるでしょう。

魅力的なマンション一棟買いでの不動産投資ですが、そこにはメリットだけでなくデメリットやリスクも存在しています。

ここからは、マンション一棟買いで想定される4つのリスクを紹介していきます。

1：購入資金・管理修繕費など多額の資金が必要

マンションを一棟買うことになるため、購入資金や管理修繕費が多額になります。都市部でマンション一棟買い投資をする場合には、億単位の資金が必要です。もちろん運用に失敗すれば多額の負債を抱えることになります。

またうまく運用していくことができた場合でも、建物を維持していくために多額の管理修繕費が必要になります。とくに築年数が経過した物件は管理修繕費が高くなりますので、築浅の物件を選びましょう。

2：火災や自然災害のリスク

ワンルーム投資よりもマンション一棟買いの投資の方が、火災や自然災害のリスクが高くなります。

ワンルーム投資の場合には、火災や自然災害にみまわれてもほかの不動産に影響を与えることはなく、リスク分散が可能ですが、マンション一棟買いの場合には、すべての財産を失ってしまうことになります。

ハザードマップで不動産がおかれている自然災害のリスクを確認してから購入しておくようにしましょう。

3：売却が困難なものもある

マンション一棟買いは投資額が大きいので、誰でも購入することができるわけではありません。購入者が現れにくいので、売却したくても買い手が見つからずに売却が困難になるケースもあります。

また、売却までの時間がかかるので、すぐに現金がほしい場合や売却益をほかの投資に回したいという場合には、計画どおりに投資が進まないということもあり、投資のタイミングを失うことも考えられます。

4：空室が多くなるリスクもある

不動産投資では空室リスクというものが存在します。1室だけの場合には損失はそれほど多くはないですし、エリアを分散して投資をしている場合ではすべての部屋が空室になることは考えにくいです。

しかし、マンション一棟買いの場合にはいくつか空室になるリスクが考えられ、その場合は損失が大きくなります。

よほど立地や周辺環境がいい人気エリアにあるマンションの場合を除いて、つねに満室状態を維持することは難しいです。

マンション一棟買いのメリット3つ

多額の資金が必要なリスク、火災や自然災害のリスク、空室リスクなどマンション一棟買いには大きなリスクがついてまわります。

投資をすることには少なからずリスクが発生しますが、リスクがあることがわかっていても、マンション一棟買いにはリスクを上回るメリットが存在しています。メリットがあるからこそ、投資をする人がいるのです。

ここからは、マンション一棟買いの3つのメリットを紹介していきます。

1：より多くの収入が得られる可能性

マンション一棟買いは、ワンルーム投資よりも1つの物件から得ることができる収入が多くなるというメリットがあります。

単純に投資する部屋数が多いから収入も多くなるというわけではありません。マンション一棟買いの方が、ワンルーム投資よりも利回りが高い傾向にあります。また、収入が多くなるためキャッシュフローがいいので、投資金を回収するスピードも速くなります。

より多くの利益を出したい人にはおすすめです。

2：常にある程度の家賃収入は確保できる

ワンルーム投資の場合、空室になってしまうと次の借主が見つかるまでは家賃収入を得ることができません。そればかりか、税金だけがかかりマイナスになることも考えられます。

ですがマンション一棟買いの場合、すべてが空室になり家賃収入がゼロになることは考えにくいです。

一般的に工夫をしなくても自然に空室率20％ほどを維持していくことができると言われています。ですから、ある程度の収入を確保しておくことができるでしょう。

3：修繕の時期や管理についての決定権がある

マンション一棟買い投資には、修繕の時期や管理についてのオーナーに決定権があるというメリットがあります。

ワンルーム投資の場合、修繕や管理は管理組合の理事会でほかの所有者と話し合いながら決めることになり、思いどおりにはいきません。

マンション一棟買いであれば、管理のルールまで自分で決めることができます。また時代に合わせて、人気の物件になるように柔軟にルール変更をすることも可能です。

マンション一棟買いの成功のポイント5つ

不動産投資の中でも、マンション一棟買いは投資額が多額であるなどハードルが高く、なかなか手を出すことができないものです。

そんなマンション一棟買いでの不動産投資を成功させるためには、物件を選びから購入、運用までの流れを知り、マンション一棟買いの要点を掴んでおかなくてはなりません。

ここからは、マンション一棟買いでの不動産投資を成功させる5つのポイントを紹介していきたいと思います。

1：下調べをする

マンション一棟買いの成功させるためには、下調べをすることは重要です。マンションは不動産仲介業者を介して購入するのが一般的ですが、親切な仲介業者だけではありません。

知識を持たずにいくと、業者におすすめされるままに投資には向かない物件を買わされてしまうこともあります。また安いからという理由で買うと、大きな損害を受けてしまうことにもなりかねませんので、最低限の知識を得ておきましょう。

2：融資は複数社を比べる

マンション一棟買いは多額の資金を必要とするので、融資を受けることになるでしょう。融資してもらう金融機関により、金利や融資額などの融資条件に違いがあります。

銀行は審査が厳しいですが、金利は低いです。一方で信託銀行やノンバンクなどの金融機関は審査基準が優しいですが、その分金利も高くなってしまい、返済が困難になったケースもあります。

ですから金融機関は複数社比べてから、自分にあった1社に絞るようにしましょう。

3：立地や周辺の家賃相場をリサーチする

立地や周辺の家賃相場は、実際に物件を購入する前にきちんとリサーチするようにしましょう。

借り手がいなければ無駄な買い物になります。立地を調べておくことで、どれぐらいの割合で部屋が埋まるかを想定することができます。

また周辺の家賃相場をリサーチしておくことで、いくらで部屋を貸せるのか目安を知ることが可能です。立地の下調べをし、返済計画を無理のないものにしましょう。

4：セキュリティをしっかりする

賃貸用のマンションを探している人の多くは、セキュリティを気にして選びます。女性のひとり暮らしであれば、なおさらセキュリティは注目のポイントです。

つまり、マンション一棟買いで成功するためには、セキュリティに力を入れた物件選びをしましょう。とくに1階部分は道路などと面しているため、安全面の確保が重要です。

不審者が侵入しにくい工夫をしたり、植え込みなどで1階部分の目隠しをしたりするなど住人への配慮をしましょう。

5：投資金額回収のプランをしっかりと立てる

投資金額回収のプランをしっかりと立てましょう。不動産投資では、得られた家賃収入からローンの返済だけでなく、管理にかかる経費を出さなくてはなりません。

曖昧な計画で投資をはじめてしまうと、ローンの返済が困難になり、投資に失敗し物件を失うだけでなく、多額の負債を抱えて破産ということも考えられます。

中古マンションを購入する場合には、前の所有者に損益計算書を2期分ほど作成して貰い比較するといいでしょう。

マンション一棟買いに適した物件

マンション一棟買いの成功のポイントがわかりましたが、成功のポイントを押さえたからと言って必ずしも利益を得られるとは限りません。

マンション一棟買い投資で重要なことは、投資に適した物件選びです。物件をどれにするかで、どれぐらいの収入を見込むことができるか異なってきます。

ここからは、マンション一棟買いに適した物件の特徴を紹介します。

駅からのアクセスなど立地の良い物件

駅からのアクセスなど立地の良い物件は、マンション一棟買いに適した物件です。

地方にある物件よりも、都市部にある物件の方が購入資金が高い傾向にあり、また、駅から近い物件など、立地が良い物件はさらに高くなります。購入資金を抑えるために立地が悪い物件を選んでしまうと、入居者が集まらない可能性も考えられるでしょう。

公共交通機関、公共施設、周辺の治安などの状況を調べて、マンション一棟買いに適した物件か判断しましょう。

使い勝手の良い間取りの物件

物件を選ぶときに、古いか新しいかということだけに注目する方がいます。しかし、それよりも使い勝手の良い間取りの物件であるかということは、マンション一棟買いに適した物件かを判断するうえで重要です。

特殊な形をした間取りはデッドスペースが生まれやすく、実際よりも狭く感じてしまい、使い勝手が悪いです。間取り図でだけではなく実際に見て、使い勝手が良い間取りであるかを判断しましょう。

防音対策がなされている物件

防音対策がなされている物件は、今不動産投資で注目されています。

趣味趣向に合わせた、いわゆるコンセプト型賃貸物件が近年注目されており、とくに楽器が弾けるような防音マンションは人気を集めています。

また、楽器を弾きたいと思う人はどの時代にも一定数います。防音マンションの良い点は、時代に左右されず入居者を確保できる点でしょう。

高額の資金が必要になる一棟買いは計画的に進める

マンション一棟買いは、大きな利益を長期的に生むことができる不動産投資の方法です。しかし、高額の資金が必要になり、失敗してしまうと損失も大きくなってしまいます。

マンション一棟買いで不動産投資を成功させたいのであれば、物件選びから計画的に進めることが大切です。