不動産投資の利回りとは？知りたい情報5つを分かりやすく解説！
2020 06.4この記事はPRを含みます
不動産投資の利回りとは？
不動産投資における利回りというのは主に「表面利回り」という見方がなされ、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったものを指します。簡単に計上できますが、これは不動産を維持するためにかかる諸経費は考慮されておらず、常に満室を想定した数字となります。
そのため実際の利回り率とは違った編率・計上額として見られる場合も多いです。不動産投資を実際に行なう場合には必ず資金調達に余裕・ゆとりをもって実践しましょう。
不動産投資の利回りについて知りたい情報5つ
ここからは、不動産投資を実践していく上でどうしても必須の知識としてある「利回り」について、押さえておきたい5つの知識・情報から確認していきましょう。
利回りには先述でもご紹介しましたように、まず「表面利回り」と「実質利回り」があり、不動産投資を始める場合は両方をしっかり把握しておかなくてはいけません。
その他にも、利回りを向上させるためのさまざまな工夫も必要であるため、事前の専門知識の集積が重要です。
知りたい情報1：利回りの種類
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があり、表面利回りの場合は年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字として算出されます。
実質利回りの場合は年間の家賃収入から諸経費（管理費や固定資産税など）を差し引いたものです。したがって、双方の計上方法はまったく違います。
表面利回りによって大雑把な不動産投資業による利益を割り出し、実質利回りの算出によって純利益が割り出されます。
知りたい情報2：利回りの計算方法
まず表面利回りの計算方法では、年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字です。管理費や固定資産税などの諸経費・雑費は含みません。単純に不動産投資によって得られる収入額のみを計上する形です。
これに比べて実質利回りは純利益を割り出す計算方法となり、「年間収入－諸経費」÷「物件価格＋購入時の諸経費」×100として割り出されます。
知りたい情報3：利回りの物件別平均相場
投資用不動産の利回りの目安や相場では、投資用物件の立地条件や物件スペックなどによってまったく変わります。不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）の2019年調査によると、都心部の区分マンションでは、平均利回り6.59％、平均築年数24.0年となっています。
平均的な不動産投資による利回り率を先に調べておき、独自のビジネスプランのニーズに見合うだけの担保を踏まえておくことも大切になるでしょう。
不動産情報サイト等での直近の動向や、推移についても調べておくと、おおよその平均がつかめます。
区分マンション
2019年の不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）調査のデータでは、区分マンションの全国平均利回り率は7.37％という数字が出ています。
全国に見られる区分マンションで政令指定都市別調査によると、15％以上の利回り率を持つ都市が浜松市、新潟市、北九州市、熊本市となっていて、これらは全国的に見ても高い利回りと言えます。
政令指定都市だけでなく、地域別で見ると信州・北陸地方は17.84％と全国平均よりはるかに利回り率が高いことがわかります。統計データ等を他角度から検証し、購入物件を決める目安にしてみましょう。
アパート
次にアパートですが、アパート物件を不動産投資によって運営・管理する場合、やはり物件のメンテナンスにかかる費用を先に見積もっておくことが重要になるでしょう。マンションや戸建て住宅の場合よりも老朽が進む場合が多く、それは利回りにも直接影響します。
2019年の不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）調査のデータでは一棟アパートの全国平均利回りは6.95％となっており、区分マンションより利回りが悪いといえます。
アパートの需要があるかどうかで利回りが変わりますので、検討中の地域があれば、実際に出向いて調査してみるのも良いでしょう。事前調査を十分行いましょう。
戸建て物件
一般に不動産投資によって戸建て物件を取扱物件とする場合、その利回り率は高いと言われます。これもあくまで目安であり、需要ニーズが満たされなければ当然収益にはつながらず、戸建ての場合も注意が必要になります。
しかし戸建ての需要も一定数あり、中古の戸建てをリフォームし運用するということもできます。戸建ての需要の高い地域を絞って運用すれば、アパート・マンションに比べ高い利回りが実現できる可能性もあります。
戸建てを検討する際にも、地域性や利便性はどうかなどの観点から実際に事前調査が必要になります。
知りたい情報4：都市部と地方の利回りの違い
一般的に見て、不動産投資における利回りは地方より都市部のほうが高そうに見えますが、実際は地方のほうが高くなることが多いです。
不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）が公開した、収益物件市場動向年間レポート2019年によれば区分マンションの全国平均利回りが7.37％で推移しているのに対し、首都圏は6.59％となっており、平均よりも低い利回りであることがわかります。
信州・北陸地方に関しては17.84％次いで中国・四国地方13.81％となっており、地方の利回りが首都圏の利回りを上回っています。
都市部
都市部の物件は上述したように、区分マンション、一棟アパート、一棟マンションともに平均利回りが全国平均より低い傾向にあります。
しかし、物件価格が区分マンションの場合、不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）2019年調査の結果、全国平均が1,566万円のところ、東京23区では2,159万円、一都三県で1,899万円となっています。またこれに地価も加わるため、購入にかかる総費用が高く、それに伴い利回りが低くなるのは納得できます。
都市部に関しては、需要も多いため、利回りが低くとも継続しての収入が見込めますので、その辺りも含めての検討が望ましいでしょう。
地方
地方の利回りは地域差があるにせよ、全国平均や都市部より高い利回り率であることがわかります。
不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）2019年調査の結果区分マンションの利回り率上位5都市は、浜松市が19.85%、新潟市19.08％、北九州市17.71％、熊本市15.76％、岡山市14.45％となっています。
利回り率のみでみると地方に不動産投資のメリットがあるように映りますが、一方で空室が発生するリスクは都心より高いといわれています。地方の不動産の場合は、需要の高い物件を選ぶことがポイントになるでしょう。
知りたい情報5：理想的な利回り
都内における理想的な利回り率は不動産コンサルティング会社ごとに見解が違っています。3％から3.5％以上という見解や5.5％以上という見解も見られます。
不動産投資における利回り率の理想的な数値に関しては、さまざまなシミュレーションによって計上されていますが、利回りは先述のようにあくまで目安的数値となります。
頭金の有無やその額、利息等により利回りも変わってきますし、そもそも空室率が高く運用に問題が起こってしまっては利回りも理想でしかありません。
理想を追い求めるよりも、多少利回りは低くとも堅実的な不動産運用を行う方が、安定しているといえるでしょう。
不動産投資の利回りを上げる方法3つ
不動産投資を運営する上で利回り率を向上させることは、どんな物件を取り扱う際にも求められる基本的な確認事項となります。サブリース契約の解除やローンの返済比率の確認、宣伝効果などにより空室を作らないようにするなど、さまざまな方法があります。
簡単に言えば、空室を作らないことで家賃収益を確保しておき、同時に物件メンテナンス費用を下げることができれば利回りは上がります。じっくり検証しましょう。
利回りを上げる方法1：サブリース契約を解除する
サブリース契約というのは、サブリース会社がその物件のオーナーから管理を任される状態で、空室関係なく毎月賃料の80％程度がオーナーに支払われる契約です。メリットは空室があったとしても、契約上の賃料が払われます。
しかし、サブリース契約を解除できれば、直接運営することができ、賃料の全額が入ってくるため、空室率が低いマンションやワンルームの場合はメリットが高く、利回りを上げることができます。
不動産投資を行なう場合、先にサブリース契約を解除しておき、自分がオーナーとなって物件を管理・運営することで収益・利回り率を上げることができます。
利回りを上げる方法2：ローンの返済比率を事前に確認
不動産投資を始める前に、その取扱物件のローン返済比率を確認することが大切です。
家賃収入に対して、どのくらいをローン返済に当てているかですが、一般的にこの数値が低ければ低いほど安全であると言われています。
ローン返済は物件そのものにかかるメンテナンス費用と同じようなもので、不動産投資にかかる運営管理コストとして毎月かかるものです。必ず事前に注目・確認しておきましょう。
利回りを上げる方法3：空室を作らないよう対策をする
アパート・マンションを経営する場合、また戸建て物件の場合でも、需要ニーズを十分満たすよう管理を進めていき、そのための宣伝や入居者を集めるイベントなどをはじめとする、集客の工夫が重要です。
また、空室の状態もある程度は予想を立てておきましょう。年間通しての入居率が何％程度になるのか、近隣の賃貸の状況等から算出しておくことが賢明です。
空室状態がしばらく続くような賃貸物件の場合、確実に赤字を計上することになります。
不動産投資を行う上で大事な利回りについて理解しよう
いかがでしたか。今回は「不動産投資の利回りと基礎知識」についての詳細情報をはじめ、その際に注目したい役立ち情報5つについてもご紹介しました。
不動産投資を始める際には、利回りによる収益の計算方法・向上への工夫が非常に大切になります。そのための集客法や不動産投資関連の情報を踏まえ、効率的な投資をしましょう。
