一棟マンションに投資するメリット7つとデメリット4つ｜投資ポイントは？

2020 06.4この記事はPRを含みます

一棟マンション買いとは

一棟マンション買いとは、投資を目的として一棟のマンションを丸々購入することです。一棟マンション買いをすることで、自らがマンションのオーナーになれます。

一棟マンション買いでは土地と建物の両方を一度に購入することになります。マンションをまるごと所有することはメリットも多いですが、デメリットもあるため注意が必要です。

選ぶポイントや注意点も一緒に理解しておくことで、投資のリスクを抑えることができるでしょう。

一棟マンションに投資するメリット7つ

投資というと運用に関して誰しも不安を感じるでしょう。一棟マンションへの投資は利点が多く、金銭面のほか維持管理に関してもメリットがあります。早速、一棟マンション買いへチャレンジすることのメリット7つについて詳しく見ていきましょう。

メリット1：多くの収入を得られる

一棟マンションを購入することで、入居しているすべての部屋からの家賃収入を得られるようになります。一部屋当たりの賃貸料とマンションの総戸数によっては、毎月かなりの金額が入ってくるでしょう。

区分所有では保有している戸数分の家賃しか入らないため、毎月の収入は一棟マンションよりも格段に少なくなります。一棟マンション買いとの家賃収入の差は月単位でも大きいですが、年単位で比較するとさらに違ってくるでしょう。

メリット2：利回りが高い

区分所有か一棟マンション買いにするかで迷ったときによく比較されるのが利回りです。一棟マンション買いは一室を購入するよりも利回りがいいと言われています。利回りを重視し投資するのであれば、一棟マンションに絞るとよいでしょう。

物件の紹介時には、家賃収入のみの表面利回りが表示されている場合が多いでしょう。実際に検討する場合は諸経費全般を確認し、実質的な利回りがどのくらいかを調べてみることをおすすめします。

メリット3：キャッシュフローがよくなる

部屋ごとの賃貸収入しか入らない区分所有物件に比べると一棟マンションは、月々の収入が大きい分キャッシュフローの金額は多くなる可能性が高いでしょう。

マンションの一室を貸している場合は、賃収の中から管理費や修繕積立金など経費がかかり、その分キャッシュフローは少なくなります。立地など条件にもよりますが、一棟マンションはメンテナンスの必要性が低い物件であればあるほどキャッシュフローがよくなるでしょう。

メリット4：投資資金を素早く回収できる

一棟マンション買いを選べば、まとまった金額が定期的に入るため、投資した資金を早く回収することができます。

購入したいマンションの候補が見つかったら、表面利回りを計算して比較してみましょう。スムーズに運用できたとき、購入にかかった費用を1年間でどれだけ回収できるか予測できます。

表面利回りは、1年間に入る予定の家賃収入を、物件を購入した額で割って算出します。出た数字が大きいほど表面的な収益は高くなります。

メリット5：一定の家賃収入を確保できる

マンションは入居者がいなければ家賃収入が入ってきません。所有している部屋が空いてしまえば、空室となっている間の収入は得られないことになります。

一棟マンションを保有していれば、よほどの問題が起こらない限り、家賃収入が0円になることはないでしょう。空室が出た月は若干収入が少なくなりますが、それでも家賃収入は確保できます。家賃収入がゼロになるリスクがほとんどない点は、一棟マンションの大きな魅力です。

メリット6：空室のリスクを抑えられる

区分所有している一室が空き部屋になると、次の入居者が決まるまで家賃収入が入らず、その分のリスクを自分で背負うことになります。空室が埋まるようアクションを起こさなければなりません。

一棟マンションは、はじめに空室が出ることを予測して計画を考えることも可能です。入居率100％を維持するのは難しいかもしれませんが、一定の家賃収入は得られるので、多少の空きであれば特に対策を打たず様子を見ることができるでしょう。

メリット7：修繕のタイミングや管理ルールを決められる

一棟マンションは持ち主にマンションに関するルールの決定権があることから、区分所有のマンションよりも、維持管理に関する自由度が高くなります。維持に欠かせない大規模修繕や細かい規則もオーナーの意向で決定でき、状況を見ながら対応していくことも可能です。

一般的な分譲マンションは居住者が協力し、マンションの維持や管理を行うため、区分所有の場合は管理組合などにより定められた規約に従わなければなりません。

一棟マンションに投資するデメリット4つ

一棟マンションへの投資は、必ずしも良い点ばかりではないことを知っておきましょう。メリットばかりに注目して安易な気持ちで投資を決断してしまい、運用していく途中で後悔したとしても、後戻りすることはできません。

4つのデメリットを頭に入れておけば、購入を検討する際に役立ちます。決して小さな買い物ではありませんので、デメリットもしっかり把握しておきましょう。

デメリット1：負債金額が多い

一部屋を購入する場合に比べ、一棟マンション買いは資金面での負担が格段に大きくなります。条件の揃った場所を選べば、その分だけ必要となる金額は上がるでしょう。

資金を銀行からの融資で賄うつもりでいても、購入金額が億単位となると、確実に返済できる保証がない限り簡単に借り入れすることはできません。

融資を受けられたとしても、投資した時点で多額の負債を抱え、マンション経営はマイナスからのスタートとなります。

デメリット2：大規模修繕や維持管理に費用がかかる

維持管理に関しては区分所有投資よりも大きな負担を背負うことになるでしょう。

経営するマンションの維持管理費は、自分で支払わなければなりません。分譲マンションの場合、共有部分の修繕などにかかる費用は、積み立てられている管理費の中から負担するのが一般的です。

エレベーターのメンテナンス、清掃といったことから、定期的に実施しなければならない大規模修繕まですべて自分で手配し、かかった金額を支払うことになります。

デメリット3：火災や自然災害のリスク

所有するマンションが火災や自然災害に見舞われる可能性がゼロではないことも理解しておきましょう。

火災や災害で建物がダメージを受けてしまうと、修繕するための費用が必要となります。住居としての役目を果たせなくなれば経営ができず、負債のみが残ってしまうこともあり得るでしょう。

棟買いが区分所有より優れているのは、災害後に活用できる土地が残る可能性があるという点です。火災や災害のリスクと共に覚えておきましょう。

デメリット4：容易に売却できない

一棟マンションへの投資はかなりの元手が必要になることから、手放す決断をしても思うように買い手が見つからないことがあります。売りに出しても長期間、買い手が現れず残っていると、希望の価格で販売することが難しくなることも考えられるでしょう。

一棟マンションの購入を考えているのは、投資用のマンションを探している投資家です。魅力的な物件でなければ投資家の目には留まりませんので、好条件を整えて売却する必要があるでしょう。

一棟マンションに投資する際のポイント3つ

一棟マンションへの投資は金額が大きい分、失敗のないよう情報を入手し準備をしておきたいものです。投資する一棟マンションを多くの物件の中から選び、購入する際には押さえておくべきポイントがあります。

どんな物件を選ぶべきかを知る、災害に備える、物件の詳細を確認することは安心へとつながります。この3つのポイントはマンション経営を失敗しないために欠かせないものでしょう。

ポイント1：築年数の浅い物件を選ぶ

中古の一棟マンションを購入する場合は、築年数の浅い物件を選びましょう。

築年数の経過にともない評価が下がるケースが多いことから、中古物件は新築物件に比べて安い価格で購入することが可能です。しかし、築年数の古い物件は修繕やメンテナンスの費用がかさみ、キャッシュフローがマイナスになることもあるでしょう。

リノベーションしていない古い物件は、室内の設備や間取りが入居率へ影響することも考えられます。

ポイント2：災害保険や地震保険に加入する

温暖化の影響もあり、以前に比べ自然災害が増えています。もしもの時に備えて投資用のマンションも火災保険や地震保険に加入しておくとよいでしょう。

大災害でなくても各戸への水道の供給方式や配電設備の状態によっては、予想以上の損害を被るかもしれません。損失をできる限り少なくするためにも保険は必要です。

どんな保険が適しているか判断できないときは専門家に相談し、納得できるもの、適切なものを選ぶようにしましょう。

ポイント3：物件の状況を把握する

中古の一棟マンションを選ぶ時には、収益面ばかりに注目せず、物件の状況をしっかり把握しトータル的にチェックする必要があるでしょう。

室内がどのような間取りになっているか、水回りや防音対策に問題はないか、入居者の日常生活に関わる部分がどのような状況であるかがわからなければ、賃貸物件としての価値を判断することができません。

周辺環境や利便性も合わせ、先々の見通しが明るい物件であるかを見極めることが大切です。

一棟マンションの管理ルールを決める際の注意点

一棟マンションはオーナー自身が管理ルールを決めることができますが、すでに入居者のいる物件を選ぶときは気をつけなければなりません。最初の入居条件へ新たなルールを追加または変更することで、トラブルに発展するケースもあるでしょう。

一棟マンションを所有するオーナーの多くは、管理業務を不動産会社へ委託しています。入居者からのクレームに対応できるよう、入居に関する規約の中に使用細則を定めておくとよいでしょう。

規則を自由にし過ぎない

大勢が暮らす集合住宅では日常生活の中にトラブルの種が潜んでいます。大きなトラブルが起こらないようにするには、きちんと規則を決めることが重要です。

守らなければいけないことが具体的に決められているマンションは多少窮屈な感じはしますが、同時に安心感を得られるでしょう。

生活音、ペット、ごみ出し、ベランダの使用など、問題が生じる可能性が高い内容については必ず規則に含めておくことをおすすめします。

一棟マンションに投資しよう

金銭面でのリスクが高い一棟マンションへの投資へ踏み切るには、それなりの勇気が必要です。いい物件を取得すれば毎月、確実にキャッシュフローを得られるだけでなく、手放す時点でも利益が出るでしょう。

どんな物件でもメリットとデメリットの両方があります。投資を成功させるため、まずは周辺の環境や状況をリサーチして場所を絞り、準備できる資金の範囲で購入可能な一棟マンションを探すことからはじめてみるとよいでしょう。