満室稼働のために必要な運用7つ｜管理している物件を満室にできない理由とは？

2020 06.4この記事はPRを含みます

物件を満室にすることの重要性

日本の人口が年々減少していることが指摘されています。人口が減少するということは、賃貸物件で空室が生じやすく、満室稼働が難しくなることを意味します。

空室の多い物件を抱えていると、収益よりも損失のほうが大きくなってしまうリスクが高いものですし、資産価値が大幅に減少して、購入価格よりも売却価格のほうが安くなってしまいかねません。

安定した家賃収入を得るためには、満室稼働を実現することが不可欠です。

管理している物件を満室にできない理由4つ

老後の生活のために、あるいは安定した生活を送るために不動産投資を行っている人は多いものです。ですが、管理している物件を満室にできている人はそう多くなく、むしろ満室にできずに頭を抱えている人のほうが多いでしょう。

その原因は何なのでしょうか。ここからは、物件を満室にできない主な理由について解説していきます。

満室にできない理由1：家賃が適正でない

管理している物件を満室にできない理由としてまず挙げられるのが、家賃が高いということです。

家賃が高くても、それに見合った価値のある物件ならば入居者を確保して満室にできますが、競合物件と比べると特に付加価値があるわけでない場合は、物件を探している人から敬遠されてしまいます。

強気の家賃設定をしているがために、満室稼働から自ら遠ざかってしまっているオーナーも少なくありません。

満室にできない理由2：設備が整っていない

設備が整っていないというのも、管理している物件を満室にできない理由のひとつとして挙げられるでしょう。

今どきエアコンがついていないのは致命的なポイントですし、ガスコンロがついていない場合や、オートロックの設備がなければ、他の競合物件に潜在的な入居者を奪われてしまいます。

裏を返せば、設備を充実させれば満室稼働が可能です。

満室にできない理由3：収納が不便

物件を満室にできない理由のひとつとして知っておきたいのが、収納が不便な構造になっているという点です。

クローゼットが狭くて服などがあまり収納できないなど、収納スペースが不十分な物件をあえて選んで入居したいという人は決して多くありません。

大半の人は、同じような条件ならばより収納が充実している物件を選ぶでしょう。

満室にできない理由4：立地の影響

立地条件がよくないというのも、管理している物件を満室にできない理由のひとつに数えられるでしょう。

都心の駅の近くにあるアパートやマンションならば、退去者が出てもすぐに新しい入居者が見つかりますが、立地条件が悪く交通アクセスが不便な物件は不人気です。

「もっと暮らしやすい物件がいい」という理由で、敬遠されてしまうでしょう。

満室稼働のために必要な運用7つ

ここまで見てきたように、管理している物件が満室にならないのにはさまざまな要因があります。

物件によって空室が生じる原因はさまざまですので、まずはなぜ満室稼働ができないのか、その原因を正確に把握することが必要でしょう。

同時に、適切な物件運用を行うことも不可欠です。ここからは、満室稼働を実現するために必要な運用ポイントについてご紹介していきます。

必要な運用1：建物周辺の清掃

物件の満室稼働を実現したいのならば、建物周辺の清掃をこまめに行うようにしてみてください。

廊下やエレベーター、エントランスといった共用部分をきちんと清潔に保つのは当然のことですが、建物の周辺が汚れていると物件自体のイメージが損なわれてしまうため、新しい入居者を獲得するのが難しくなります。

建物内だけでなく、付近の道路などを清掃することは立派な空室対策だと言えるでしょう。

必要な運用2：ホームステージングの活用

ホームステージングを活用するというのも、物件の満室稼働を実現するために実践したいポイントとして挙げられるでしょう。

賃貸検索サイトに掲載する写真の見栄えをよくして、「こんな部屋に住んでみたいな」と思わせるように、おしゃれなインテリアを設置するなどして物件を魅力的に演出することも必要です。

必要な運用3：最先端設備を導入する

物件を満室稼働するためには、最新の設備を導入することも必要でしょう。最近では老若男女問わず多くの人がインターネットを利用するようになっていますので、入居者向けに無料インターネットのシステムなどを導入してみてはいかがでしょうか。

また、女性をターゲットにした物件ならば、浴室に「ミストサウナ」などの設備を導入することで入居者を増やすことも可能です。

必要な運用4：キャッシュフローを意識する

キャッシュフローを意識することも、管理物件の満室稼働を実現するために不可欠だと言えるでしょう。

どのようなところにどれくらいのコストがかかっているのか、利益や損失はどれくらいあるのかなど、お金の流れを正確に把握することで、無駄なコストを削減し、必要な事柄にだけお金を費やすことが可能になります。

その結果、魅力的な物件へと変化し、満室稼働をしやすくなるでしょう。

必要な運用5：リフォームをする

満室稼働のために必要な運用方法のひとつとして、リフォームの実施も挙げられます。

古くて老朽化が目立つ物件に好き好んで入居したい人はいないため、他の競合物件に入居者を奪われないためには、リフォームを行って綺麗で清潔な物件に生まれ変わらせることが必要でしょう。

どのような層の入居者を想定しているのか考慮した上で、その需要に応じた箇所をリフォームすることが肝要です。

必要な運用6：仲介会社との連携する

仲介会社と提携をするというのも、満室稼働を実現するために実践したい運用方法のひとつです。

独力で入居者を探し、物件を満室にするためにはかなりの時間とノウハウが必要となるため、無駄な労力をカットするためにも仲介会社と提携して、物件を探している人を優先的に紹介してもらうようにしましょう。

必要な運用7：不動産会社に支払う報酬額の見直し

物件を満室にしたいのであれば、不動産会社に支払う報酬額を見直すことも大切です。

適切な金額を不動産会社に支払えているか精査し、不足分があれば補い、過分であれば金額を見直すことで、物件のリフォームや新設備導入などに必要な費用を浮かせることができます。

不動産投資においての物件を満室にするメリット4つ

そもそも、なぜ時間と労力・コストをかけてまで物件の満室稼働を実現することが必要なのか疑問に感じている方もいることでしょう。

ここからは、物件を満室にすることで得られるメリットについて詳しく解説していきますので、ぜひチェックしてみてください。

満室にするメリット1：売却価格が高値になる

物件を満室にするメリットとしてまず知っておきたいのが、売却時に高値になるということです。

空室の多い物件は魅力が少なく、利益が上げにくいと判断されるのに対し、満室の物件は今後も安定した利益を生み出せると判断されるため、購入時よりも高値で売却できるでしょう。

満室にするメリット2：資産的な価値が高くなる

資産価値がアップするというのも、満室にすることのメリットのひとつとして挙げられます。空室の多い物件は資産価値が下がるものですが、逆に満室の物件は将来的にも利益を見込めるため、資産価値が向上するでしょう。

満室にするメリット3：利回りがよくなる

物件を満室にすれば、利回りもよくなります。利回りがよくなればよくなるほど、安定した不労所得を得られるため、生活が潤うでしょう。

裏を返せば、空室対策をきちんと行わなければ利回りが下がってしまうことになります。

満室にするメリット4：不動産会社からの印象がよくなる

不動産会社から好意的な対応をしてもらえるというのも、満室にするメリットのひとつに含まれます。

「利益をきちんと生み出せる物件を管理しているオーナー」というよい印象を不動産会社に与えることができれば、優先的によい入居者を紹介してもらえるなど、得することが多いでしょう。

満室稼働のために必要な運用方法を学ぼう

今回は満室稼働のために必要な運用方法について特集してきましたが、いかがでしたでしょうか。満室にすることで多くのメリットがあるため、ぜひ実践してみましょう。

どのようにして物件をより魅力的なものにするかはオーナーの手腕にかかっていますので、必要な運用方法を身につけて、物件を満室にしましょう。