マンションの区分所有とは？区分所有マンションの投資のメリット7つ
2020 06.4この記事はPRを含みます
マンションの区分所有とは？
マンションの区分所有とは、マンションの部屋を購入し、それを賃貸する投資方法です。不動産投資の中でも購入価格帯が比較的低く、始めやすいのがマンションの区分所有といわれています。
本記事では、マンションの区分所有の説明と、区分所有マンションの投資のメリット7つについて紹介していきます。
まずは、マンションの区分所有について関わってくる区分所有法・区分所有建物・区分所有者について見ていきましょう。
区分所有法とは？
区分所有法とは、一棟の建物を区分して所有権の対象とするときに、各部分ごとの所有関係を定め、建物と敷地等の共同管理について定めている法律です。正式名称は建物の区分所有等に関する法律といいます。
マンションを購入すると専有部分、共用部分という言葉が出てきます。居室部分のことを専有部分と言い、エントランスや廊下、エレベーターなどのことを共用部分と言います。これらは区分所有法で規定されています。
３ この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。４ この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。
区分所有建物とは？
区分所有建物とは、構造上建物の中で複数に区分されていて、各戸が独立した住居・店舗・事務所・倉庫等の用途で使用することができる建物のことを指します。
区分所有建物になるには、建物の各部分に構造上、利用上に独立性があることが必要です。
居住用の建物としては、一棟のマンションを一戸ごとに分割している分譲マンション・区分マンションが代表的なものになります。
区分所有者とは？
区分所有者とは、区分所有する建物において、住戸部分など専有部分の区分所有権を所有している者のことを指す言葉です。
共用部分は誰かという個人のものではなく、原則としてそのマンションの区分所有者全員の共有のものになります。
区分所有マンションの投資のメリット7つ
まずは、区分所有マンションの投資のメリット7つについて紹介していきます。
区分所有マンションの投資のメリットには、投資金額を安くできる・趣味や副業として軽く投資できる・リスクが低い・融資を受けられる可能性が高い・管理することが容易・流動性が高い・リスク分散しやすいなどが挙げられます。
1：投資金額を安くできる
区分所有マンションの投資のメリット一つ目は、投資金額を安くできることです。区分所有マンションは、1部屋1000万円台から投資することが可能です。
場所にもよりますが、1棟だと億かかってしまう費用でも区分投資であれば、一般のサラリーマンの方にも手が届く金額でしょう。自己資金が他の不動産投資と比べて少なくて済むため、失敗への不安も軽減されます。
2：趣味や副業として軽く投資できる
区分所有マンションの投資のメリット二つ目は、趣味や副業として軽く投資できることです。
株やFXはチャートの確認が必須となり、日々の生活で余裕がなくなってくることもあります。区分所有マンション投資などの不動産投資であれば、日々刻々と何か変わるものもないうえに、入居者の募集や物件の管理は管理会社へ雑務をお願いできます。
業務時間に動くこともないので、本業がある方に向いているでしょう。
3：リスクが低い
区分所有マンションの投資のメリット三つ目は、リスクが低いことです。不動産投資では、想定していた収益をあげられなかったり、予想外の費用がかかれば赤字になることもあるでしょう。
区分マンション投資は1棟投資に比べて投資額が少ないため、失敗したときの損失は少なくすみます。
また、経年劣化が住宅賃料に与える影響も、区分マンション投資のほうが1棟投資よりも少ないです。
4：融資を受けられる可能性が高い
区分所有マンションの投資のメリット四つ目は、融資を受けられる可能性が高いことです。
区分マンションの初期費用は1000万円台程度と、1棟投資に比べて少なく、比較的金融機関から融資が通りやすいからです。
ローン返済期間は長期になることが多いため、安定した収入を得ている人は優良な資金の貸し出し先として認識されます。
サラリーマンや、特に公務員の場合は収入が安定的であるため、銀行からの融資が通りやすいでしょう。
5：管理することが楽
区分所有マンションの投資のメリット五つ目は、管理することが楽なことです。一棟マンションを所有すると、管理も所有者の業務となってしまいます。
対価として管理費を支払う必要がありますが、区分所有マンションであれば、建物全体を管理する管理会社がついているので、共有部分の清掃や住人のトラブルなどは管理会社に任せることができ、楽な所有が可能です。
6：流動性が高い
区分所有マンションの投資のメリット六つ目は、流動性が高いことです。
区分マンションは融資も受けやすく購入しやすいですが、逆に売却しやすいという面もあります。
1棟の場合は価格が高いこともあり買い手が1年つかないということも珍しくありません。資産を手放したい時に、すぐに買い手が現れてくれるというのは、投資リスクの防止にもつながるでしょう。
7：リスク分散しやすい
区分所有マンションの投資のメリット七つ目は、リスク分散しやすいことです。
いくつかの立地に分散して所有することが前提になりますが、万が一、大雨や地震などの災害が起きた場合、受ける被害を軽減するメリットがあります。
また、部屋をいくつか持っていることで、どこかで空室の期間が生まれても一定の家賃（収益）を回収する手段が残ります。
区分所有マンションの投資のデメリット3つ
投資なのでメリットだけではなく、もちろんリスクにつながるようなデメリット面も存在しています。
次は、そんな区分所有マンションの投資のデメリットを3つ紹介していきます。
区分所有マンションの投資には、空室の影響が大きい・利回りが低い・マンション管理の権限が限定的になるといった3つのデメリットが存在しています。
1：空室の影響が大きい
区分所有マンションの投資のデメリット一つ目は、空室の理業が大きいことです。マンション投資の収益は入居者の家賃です。
区分マンション投資で1つの物件だけに投資をしていると、空室時に収入が入らないというリスクがあります。ローンを組んで購入した場合は、返済が自腹になるでしょう。
いくつか所有していることにより空室のリスクを軽減することができるので、できれば何部屋か所有できるように投資計画していくことが大切です。
2：利回りが低い
区分所有マンションの投資のデメリット二つ目は、利回りが低いことです。
新築ワンルームマンションの場合の利回りは5%~6%になってしまうことも多く、銀行の返済や管理費や修繕積立費をいれるとマイナスになる傾向が高いです。
つまり、区分マンションを所有しているだけでお金がどんどん出ていく可能性があります。
3：マンション管理の権限が限定的になる
区分所有マンションの投資のデメリット三つ目は、マンション管理の権限が限定的になることです。
マンション全体の大規模な修繕や建て替えなどはオーナーや管理組合に権限が集中しているため、区分所有者の意志は影響力が低く、マンション管理権限は限定的になるでしょう。
そのため、空室を防止するために家賃の値引きを検討しても、マンション全体の家賃の影響を考えると、他の所有者からクレームの声があがる可能性があります。
区分所有マンションの選ぶときの注意点
ここまでは、区分所有マンション投資のメリット・デメリットを紹介してきました。この二つを踏まえて、区分所有マンションの購入時に失敗しないためにはどのようなことに注意を払うと良いのでしょうか。
最後に、区分所有マンションの選ぶときの注意点について紹介していきます。それは、区分所有マンションの選ぶときの注意点は、間取りが古いかどうか確認すること・修繕計画を確認すること・ワンルームかファミリータイプかを考えることの3点です。
間取りが古いかどうか確認
入居者が「ここに住みたい」と感じるには、立地だけが条件ではありません。間取りにおいても、古いと感じさせないように配慮することが大事です。
マンションは、建設当時に好まれた間取りが時代ごとにトレンドとして表れています。築浅の物件であれば、最新の間取りを備えていますので、今後もニーズが高いと期待できるでしょう。
近年はシンプルな生活を好む方が多く、部屋をスッキリと見せたいと考える層が増えていることから、ウォークインクローゼットなどの収納が多い間取りがおすすめです。
修繕計画を確認する
マンションは年数がたてば当然劣化していくので、定期的に老朽化具代を調査し、必要があれば修繕していく場合もあります。
マンションの修繕計画とは、建物や設備機器等を一定の周期で計画的に修繕していくことをいいます。
修繕計画が甘いと、結局修繕しきれずにマンションが傷んでいき、資産価値がどんどん下がっていくといったリスクにつながります。区分マンションを購入する前には、必ずマンションの修繕計画を確認するようにしましょう。
建て替えリスクを考える
マンションを区分所有する前に、建て替えのリスクについてしっかりと考えておきましょう。
ワンルームの場合は建築面積が狭いのでコストは抑えられますが、建替えの費用分はオーナー負担です。
鉄筋コンクリート造のマンションであれば法定耐用年数は47年ですが、マンションの寿命は建物の品質やメンテナンス状況により変わります。
修繕計画に基づく修繕が行われないマンションであれば、30年ほどで建て替える必要が出てくるでしょう。
ワンルームかファミリータイプかを考える
「この地域に住む入居者は何を望んでいるのか」というのも区分所有マンションの選ぶときに重要です。
都心など単身者が多い地域では、ワンルームタイプの賃貸需要が安定しているため、入居者が退去しても次の入居者がすぐに決まる傾向にあります。
また、都心から離れ、周りに小学校や公園などが多い地域では、ファミリータイプが好まれる傾向にあるでしょう。
需要にあったマンションを購入することが、空室のリスクを防ぐポイントになります。
マンションの区分所有ははじめての不動産投資におすすめ
マンションの区分所有に関する説明と、区分所有マンションの投資のメリット7つについて紹介しました。
マンションの区分所有は、融資を受けられる可能性が高く、初期費用に必要な金額も少ないため、はじめての不動産投資であっても比較的難易度の低い、おすすめな投資方法といわれています。
とはいえ、損失を生みやすいデメリット面も持ち合わせているので、マンションの区分所有の知識を十分身に着けてから始めましょう。
